Ai trong gia đình được ghi tên vào sổ đỏ?

Quy định mới về việc ghi tên nhiều người trong gia đình vào sổ đỏ theo Thông tư 33 có hiệu lực từ ngày 5/12/2017 tới đây đang trở tâm điểm được dư luận quan tâm tuần qua. Theo đó nhiều người dân thắc mắc khi giao đất cho hộ gia đình(có quyền sử dụng đất) thì đương nhiên những người có tên trong Hộ khẩu sẽ được ghi tên vào Sổ đỏ dẫn tới việc mảnh đất bị chưa năm sẻ bảy.

Trước vấn đề này, trao đổi với báo chí ông Mai Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Đăng ký đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trưởng), giải thích rõ chỉ những thành viên trong sổ hộ khẩu có quyền sử dụng đất mới được ghi tên trong sổ đỏ.

"Chúng ta nên phân định rạch ròi ra, hộ khẩu để quản lý việc thường trú của công dân, giấy chứng nhận ghi quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Sổ hộ khẩu chỉ là một thông tin tham chiếu để ghi tên của người có quyền sử dụng đất trên giấy chứng nhận chứ không phải là tất cả các thành viên trong sổ hộ khẩu mà không có quyền sử dụng đất lại được ghi tên trên giấy chứng nhận (Sổ đỏ - PV)', ông Phấn nói tại tọa đàm.

Để làm rõ hơn, đại diện Cục đăng ký đất đai lấy ví dụ khi nhà nước giao đất cho hộ gia đình, tại thời điểm giao hộ gia đình có 4 người gồm ông bố, bà mẹ và 2 người con. Sau đó phát sinh thêm 2 nhân khẩu mới thì 2 nhân khẩu này không có quyền gì cả, không thể đòi được ghi tên vào sổ đỏ.

Cũng theo ông Phấn, quy định pháp luật hiện hành có 17 trường hợp thể hiện thông tin của người sử dụng đất trên giấy chứng nhận (sổ đỏ) và hộ gia đình chỉ là 1 trong số 17 trường hợp.

Trước lý giải của đại diện Cục Đăng ký đất đai, trao đổi với phóng viên Luật sư Thuỳ Dương – Văn phòng Luật sư Trương Anh Tú cho rằng, “sổ đỏ” ghi tên thành viên gia đình như trong nội dung mới của thông tư 33/2017/TT-BTNMT là không cần thiết.

Luật sư Thùy Dương phân tích tại Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 có nêu: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Việc định đoạt tài sản chung của hộ gia đình được thực hiện theo quy định tại Điều 102 và 212 Bộ luật Dân sự 2015, theo đó: “Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” (Điều 212 Bộ Luật Dân sự).

“Quy định mới tại Thông tư 33/2017/TT-BTNMT về việc tất cả các thành viên trong hộ gia đình đứng tên trên sổ đỏ có mục đích loại bỏ việc lừa đảo trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Tuy nhiên, quy định trên là không cần thiết bởi theo quy định trước đây, dù sổ đỏ cấp cho hộ gia đình chỉ ghi tên chủ hộ nhưng khi chuyển nhượng, định đoạt bắt buộc phải được các thành viên trong hộ gia đình đồng ý, bao gồm cả những thành viên dưới 15 tuổi (nếu có), tuy nhiên những thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình mới phải ký vào văn bản chuyển nhượng. Những trường hợp chuyển nhượng đất của hộ gia đình không có đầy đủ sự đồng ý của các thành viên đều không hợp pháp. Do vậy, việc thêm tên của đầy đủ hộ gia đình vào sổ đỏ là không cần thiết”, Luật sư Dương nhấn mạnh.

Ngoài ra, theo luật sư này hai khái niệm “sở hữu” và “cư trú” là hai khái niệm riêng biệt. Việc thêm tên các thành viên gia đình vào sổ đỏ của hộ gia đình sẽ kéo theo nhiều rắc rối, hệ lụy liên quan đến thủ tục hành chính bởi việc xác định các thành viên trong hộ gia đình sẽ dựa ít nhiều vào sổ hộ khẩu của gia đình tại thời điểm cấp sổ đỏ.

Bên cạnh đó, hộ khẩu luôn có sự biến động bởi các hoạt động nhập, tách... hoặc khi có thành viên trong hộ gia đình kết hôn, chế độ tài sản của thành viên đó với chồng/vợ sắp cưới cũng ít nhiều liên quan đến phần tài sản của họ trong khối tài sản chung với hộ gia đình. Mỗi khi có biến động, thay đổi về sổ đỏ của hộ gia đình đều kéo theo những phức tạp liên quan đến thủ tục hành chính…

“Đối với các trường hợp sổ đỏ của hộ gia đình đã làm trước đó và chỉ đứng tên chủ hộ có bắt buộc đổi sang sổ mới theo quy định của Thông tư mới hay không ? Vấn đề này chưa được đề cập tới. Do vậy, Tổng cục Quản lý đất đai và Bộ tài nguyên Môi trường cần phối hợp liên ngành để ra hướng dẫn cụ thể đối với quy định mới tại Thông tư 33/2017/TT-BTNMT nói trên”, Luật sư Dương đề nghịi.

Chung quan điểm trao đổi với phóng viên Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng hộ gia đình sử dụng đất đã được định nghĩa rõ trong Luật Đất đai năm 2013 ở Điều 3 Khoản 29, hộ gia đình là những người có đặc điểm chung như quan hệ huyết thống, quan hệ hôn nhân, quan hệ nuôi dưỡng (bố mẹ nuôi, con nuôi).

Thông báo gần đây của Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng giải thích rõ việc ghi tên các thành viên gia đình vào sổ đỏ như sau: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do đó, theo Luật sư Đức quy định tại Thông tư 33/2017/TT-BTNMT là không cần thiết thấm chí gây hoang mang, bức xúc và hiểu nhầm cho những cá nhân đang đứng tên 1 mình trên sổ đỏ mà chưa hiểu rõ các quy định của pháp luật.