Bộ Tài chính giải thích cách tính thuế nhà ở

Theo công bố này, Bộ Tài chính lấy ví dụ một căn hộ chung cư để ở có diện tích 75m2 tại một khu đô thị tại Hà Nội (nhà chung cư 20 tầng). Giá mua căn hộ chung cư theo hợp đồng mua bán là 2,5 tỷ đồng.

Giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố đối với vị trí thửa đất xây dựng nhà chung cư là 10.000.000 đồng/m2. Suất vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư do Bộ Xây dựng công bố (theo Quyết định số 706/QĐ-BXD ngày 30/6/2017) khoảng 9.710.000 đồng/m2 (áp dụng đối với nhà chung cư từ 18 tầng đến 20 tầng). Theo đó, thuế sẽ tính dựa vào giá do Nhà nước quy định ở vị trí đó. Giá căn hộ do Nhà nước căn cứ dựa trên giá trị đất và giá xây dựng.

Về đất, đối với chung cư 75 m2 mới xây, giá đất được tính theo công thức 75 m2 x 10 triệu đồng/m2 x 0,2 (hệ số xác định diện tích đất) = 150 triệu đồng. Như vậy, giá trị đất của một căn chung cư 75 m2 với điều kiện giả định trên được Nhà nước tính, là 150 triệu đồng. 

Về giá xây dựng, chung cư sẽ tính theo suất đầu tư xây dựng nhà chung cư mà Bộ Xây dựng quy định, là 9,71 triệu đồng/m2. Với căn hộ 75 m2, giá trị xây dựng = 75 m2 x 9,71 triệu đồng = 728,25 triệu đồng.

Với ngưỡng không chịu thuế là 700 triệu đồng thì căn hộ chung cư trên phải nộp thuế tài sản cho phần giá trị vượt trên 700 triệu đồng, ở trường hợp này là 28,25 triệu đồng. Và mức thuế suất dự kiến 0,4% thì số thuế tài sản phải nộp cho giá trị nhà là 28,5 triệu đồng x 0,4% = 113.000 đồng/năm.

Đối với căn hộ 75m2, tổng số thuế tài sản người sở hữu nộp sẽ được tính theo công thức: 75 m2 = giá trị đất + giá trị xây dựng = 600.000 đồng +113.000 đồng = 713.000 đồng/năm.

Trong trường hợp khu chung cư đã được đưa vào sử dụng 7 năm thì số thuế tài sản phải nộp dự kiến đối với đất xác định cho căn hộ chung cư trên (với mức thuế suất thuế tài sản dự kiến 0,4%) là 600.000 đồng/năm. Nhưng số thuế tài sản dự kiến phải nộp đối với nhà xác định cho căn hộ chung cư trên sẽ được xác định tùy theo số năm sử dụng căn hộ đó.

Nghĩa là số thuế đất vẫn là 600.000 đồng/năm. Giá trị căn hộ đã sử dụng 7 năm = 75 m2 x 9,71 triệu đồng x 80% (giá trị chỉ còn 80% sau 7 năm) = 582,6 triệu đồng. Giả sử tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà để tính thuế tài sản được lấy bằng tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà để kê khai, nộp lệ phí trước bạ, khi đó số thuế tài sản dự kiến đối với nhà đã qua sử dụng xác định cho căn hộ chung cư trên như sau: 75m2 x 9.710.000 đồng/m2 x 80% = 582.600.000 đồng.

Như vậy, giá tính thuế dự kiến đối với nhà đã qua sử dụng xác định cho căn hộ chung cư trên dưới ngưỡng không chịu thuế (dưới 700 triệu đồng), do đó số thuế tài sản phải nộp đối với nhà đã qua sử dụng 7 năm áp dụng cho căn hộ chung cư trên là 0 đồng.

Về Dự thảo Luật thuế nhà ở thì “theo quy định của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật thì đây là hồ sơ dự án Luật bước đầu gửi lấy ý kiến rộng rãi các cơ quan, tổ chức, cá nhân chịu tác động trực tiếp của chính sách để làm cơ sở lập và hoàn thiện đề nghị xây dựng dự án Luật trình cấp có thẩm quyền xem xét trước khi trình Quốc hội bổ sung dự án Luật vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội. Bộ Tài chính xin ghi nhận các ý kiến tham gia để hoàn thiện hồ sơ dự án” – Bộ Tài chính cho hay.