Căn hộ chung cư là khối tài sản có giá trị lớn, tuy nhiên khi soạn thảo hợp đồng mua bán căn hộ để ký kết với khách hàng, chủ đầu tư thường có những điều khoản không rõ ràng dễ dẫn đến tranh chấp thường thấy trong các khu chung cư.

Vì vậy, trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, người mua cần xác định các khoản mục quan trọng trong hợp đồng và nghiên cứu kỹ những khoản mục này để tự bảo vệ quyền lợi của mình. Dưới đây là một số điểm lưu ý mà người mua nhà cần quan tâm.

1. Các văn bản pháp lý liên quan đến chủ đầu tư

Trong quá trình tìm hiểu chung cư muốn mua, cần xem xét phần đất mà căn hộ mình sắp mua có được cấp giấy phép xây dựng và có đúng với dự án đang thi công hay không.

Người mua cũng cần đặc biệt lưu ý và tìm hiểu kỹ căn hộ chung cư được xây dựng trên phần đất có bị tranh chấp với chủ đầu tư nào khác không, có nằm trong diện quy hoạch hay giải tỏa không, và đã được cấp sổ đỏ hay chưa?

2. Thời gian bàn giao căn hộ và trách nhiệm của chủ đầu tư

Đây là một trong những mục quan trọng nhất trong hợp đồng mua bán căn hộ mà khách hàng phải quan tâm. Điều này giúp họ kiểm soát được việc chủ đầu tư có giao nhà đúng hạn hay không, từ đó có cơ sở để quy kết trách nhiệm cho chủ đầu tư nếu như không thực hiện đúng tiến độ bàn giao như trong hợp đồng.

Thông tin về trách nhiệm của chủ đầu tư nếu không giao nhà đúng thời hạn cũng rất quan trọng và cần phải minh bạch. Bởi vì trong trường hợp bạn không được giao nhà thì bắt buộc phải có người đứng ra chịu trách nhiệm và bồi thường chính đáng.

3. Quy định quyền lợi và nghĩa vụ

Trong hợp đồng mua bán phải có điều khoản quy định cụ thể về quyền lợi và nghĩa vụ của bên mua và bên bán. Trong đó, đặc biệt chú ý đến các qui định về quyền lợi và nghĩa vụ của bên mua. Việc sửa đổi hợp đồng hiếm khi xảy ra, nhưng bạn cần yêu cầu chủ đầu tư làm rõ những chỗ nào chưa hiểu để trong trường hợp bạn không chấp nhận theo yêu cầu của họ thì bạn vẫn có thể tạm bỏ qua dự án này và chờ một dự án phù hợp hơn.

Ngoài ra,vì là chủ một căn hộ trong dự án, bạn có những quyền nhất định và những quyền này cần được ghi rõ trong hợp đồng. Đó là: được sử dụng chỗ để xe, những tiện ích công cộng, được lựa chọn nhà cung cấp dịch vụ về điện thoại, truyền hình, internet với mức phí thỏa thuận; được yêu cầu bảo hành, bảo trì công trình; được tự thay đổi, sửa chữa hoàn thiện căn hộ và các quyền khác (nếu có).

4. Giá cả và điều kiện thanh toán, phí phạt

Đối với những dự án đã hoàn thành, giá bán có thể xác định rất dễ dàng dựa trên chất lượng căn hộ. Với các dự án còn dở dang, bạn cần yêu cầu chủ đầu tư cam kết chất lượng công trình và thời điểm bàn giao, phụ lục đính kèm cần mô tả đầy đủ mức độ hoàn thiện của căn hộ và các tiện ích đi kèm.

Đồng thời, người mua cũng cần lưu ý mức phí phạt nếu thanh toán trễ thời hạn trong hợp đồng là bao nhiêu. Tránh trường hợp thanh toán trễ hạn hoặc sai phương thức dẫn đến việc phát sinh mức phí không cần thiết.

5. Thuế GTGT

Khách hàng cần kiểm tra kĩ khoản mục này để tránh trường hợp chủ đầu tư ăn gian thuế GTGT. Nhiều hợp đồng mua bán ở các dự án BĐS đều tính thuế GTGT 10% trên giá trị hợp đồng. Nhưng cách tính này không đúng quy định, ăn gian thuế GTGT của khách hàng. Thông tư số 06/2012/TT-BTC đã ghi rõ: “Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT”. Đây là thủ đoạn chiếm dụng tiền một cách tinh vi của chủ đầu tư mà khách hàng cần phải cẩn trọng.

6. Giá trị hợp đồng

Bạn cần xem xét giá trị hợp đồng đã bao gồm tiền sử dụng đất, các loại thuế, phí khác hay chưa. Cần rõ ràng những khoản chi phí ngay từ đầu để tránh tranh chấp về sau.

Có những trường hợp do người mua không chú ý khoản mục này từ lúc ký kết hợp đồng nên khi nhận bàn giao, chủ đầu tư yêu cầu người mua ký thêm những giấy tờ và nộp những khoản phí khác như tiền đặt cọc để hoàn thiện căn hộ, phí cấp sổ đó, sổ hồng hoặc chủ đầu tư tự ý tăng giá quản lý dịch vụ, tự ý thêm các khoản phí khác mà không có sự thỏa thuận với cư dân.

7. Diện tích, sở hữu chung và riêng

Bạn phải đặc biệt chú ý đến khoản mục này vì đây là một trong những rủi ro thường thấy khi nhận bàn giao căn hộ. Rất nhiều trường hợp, chủ đầu tư không đo đạc lại diện tích mà sử dụng bản đo đạc khác từ những người đã được thuê để đem ra cho khách hàng.

Về sở hữu chung và riêng, hợp đồng mua bán căn hộ cần quy định cụ thể phần sở hữu riêng của người mua, chủ đầu tư và phần sở hữu chung. Về nguyên tắc, những phần diện tích không thuộc sở hữu riêng sẽ là sở hữu chung.

8. Điều kiện bàn giao căn hộ

Chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao nhà cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà ở.

9. Thời hạn đầu tư, thời hạn giao và thuê đất xây dựng dự án nhà ở thương mại

Nhiều chủ đầu tư thường che giấu các thông tin về: thời hạn đầu tư, thời hạn giao và thuê đất xây dựng dự án nhà ở thương mại (lâu dài, có thời hạn), các quy định pháp lý liên quan khác như: phê duyệt của cấp có thẩm quyền về mặt bằng, thiết kế, thi công và giám sát… Bản thân người mua nhà cũng hay bỏ qua các quy định này khi xem xét hợp đồng mua bán.

Điều này dẫn đến tình trạng, nhiều dự án căn hộ thương mại có giá bán tưởng là rẻ, nhưng tính ra lại không hề rẻ vì chủ đầu tư đi thuê đất của nhà nước để xây nhà ở kinh doanh có thời hạn (20, 30 - 50 năm). Hết thời hạn thuê, nhà nước có quyền thu hồi lại đất, khi đó, chủ đầu tư đã xong phần nghĩa vụ và trách nhiệm của họ, để lại cho người mua nhà những vấn đề pháp lý tiếp theo.

10. Điều kiện bất khả kháng

Cần chú ý điều kiện bất khả kháng trong hợp đồng có hợp pháp hay không. Có nhiều chủ đầu tư lợi dụng điều khoản này để né tránh trách nhiệm khi bàn giao nhà không đúng thời hạn. Cách thức của họ là đưa tình huống chủ đầu tư không giao nhà đúng tiến độ và bị nhà nước thu hồi vào mục điều kiện bất khả kháng này và đẩy người mua nhà vào vòng luẩn quẩn pháp lí.

Trong khi đó, người phải đứng ra chịu trách nhiệm là chủ đầu tư. Để bảo vệ quyền lợi cho mình, người mua nhà cần phải nắm rõ quy định và điều khoản này trong hợp đồng, không để chủ đầu tư “mập mờ đánh lận con đen”.

Ngoài những điều khoản trên trong hợp đồng, bạn cũng cần xem xét bên đứng ra kí kết hợp đồng có hợp pháp hay không bởi nếu không thận trọng, hợp đồng ký sẽ không có hiệu lực và ảnh hưởng quyền lợi của bạn về sau, nhất là khi xảy ra tranh chấp.