Cú sốc Cocobay, Bộ Xây dựng hiểu sai vấn đề, hợp đồng mẫu Condotel không có cơ sở?

Hợp đồng mẫu và câu hỏi trách nhiệm của Bộ Xây dựng về Condotel

Sự việc Cocobay Đà Nẵng "vỡ trận" khi chủ đầu tư là Công ty CP đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô (Empire Group) ra thông báo sẽ chấm dứt trả lợi nhuận cho người mua Condotel tại Cocobay Đà Nẵng từ ngày 1/1/2020... được nhiều nhà đầu tư ví như cú sốc trên thị trường bất động sản với loại hình Condotel.

Từ sự kiện này, giới đầu tư đã bày tỏ lo lắng với loại hình Condotel, thậm chí có những người quay mặt coi Condotel như một vấn đề tiêu cực cần né tránh.

Trên thực tế, loại hình bất động sản mới căn hộ du lịch (Condotel) này, đã được nhiều người quan tâm từ thời điểm những năm 2014-2015.

Và không phải chờ đến khi việc Cocobay Đà Nẵng "vỡ trận" thì kẽ hở trong loại hình này cũng sớm xuất hiện khi những vụ việc lùm xùm đã diễn ra như Dự án khách sạn Bavico Nha Trang (số 2 Phan Bội Châu, TP Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa) khi chủ đầu tư "mồi chài" khách hàng bằng cam kết lợi nhuận lên đến 15% nhưng sau đó thất hứa.

Vậy nhưng, suốt thời gian dài ấy người ta không thấy được vai trò, trách nhiệm của Bộ Xây dựng- cơ quan quản lý về lĩnh vực xây dựng và bất động sản trong việc này.

Mãi cho đến khi Thủ tướng giao cho Bộ Xây dựng soạn ra tiêu chuẩn về Condotel trong năm 2019, Bộ này mới xắn tay vào việc và ban hành văn bản vào cuối tháng 11 vừa qua. Tuy nhiên, việc đưa ra tiêu chuẩn Condotel của Bộ Xây dựng chưa giải quyết được vấn đề cốt lõi bởi loại hình này không chỉ dừng lại ở quy chuẩn về diện tích căn hộ, hành lang...

Theo đại diện Bộ Xây dựng, quý III năm 2019, Cục Quản lý hoạt động xây dựng thẩm định được 198 căn Condotel. Còn Cục Giám định Nhà nước và chất lượng công trình xây dựng đã chấp thuận nghiệm thu cho đưa vào sử dụng 1.945 Condotel.

Tuy nhiên, tại cuộc họp báo Chính phủ ngày 2/12, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng, phát biểu rằng, năm 2017, Bộ Xây dựng có văn bản gửi các tỉnh về Condotel. Do đó, từ năm 2018 các tỉnh đã giảm hẳn việc xem xét chủ trương đầu tư Condotel.

Còn việc cam kết lợi nhuận giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp là quan hệ dân sự, chủ đầu tư cam kết mang lại lợi nhuận 12% là vô lý và kiến nghị có mẫu hợp đồng về Condotel để ràng buộc trách nhiệm các bên.

Dù vậy, phát biểu của Thứ trưởng Bộ Xây dựng trong việc hợp đồng mẫu Condotel đã bị cho là thiếu cơ sở.

Luật sư Trương Anh Tú (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng, Bộ Xây dựng từ trước đến nay chưa hề có cảnh báo chính thức nào về rủi ro đối với condotel trên phương tiện thông tin đại chúng.

“Ngoài dự án ở Đà Nẵng đổ vỡ cam kết 12% lợi nhuận, rất nhiều dự án condotel có mức cam kết lợi nhuận khủng lên đến 18- 24% Bộ Xây dựng có biết không?

Bộ Xây dựng đang nhầm vai trò của mình khi kiến nghị có hợp đồng mẫu Condotel vì hợp đồng mẫu do Bộ Công Thương soạn thảo và dù có hợp đồng mẫu, thế yếu vẫn thuộc về người mua. Là đơn vị quản lý về xây dựng và bất động sản nhưng không có một cảnh báo nào về thị trường khiến người mua nhà gặp rủi ro là trách nhiệm của Bộ Xây dựng”, Luật sư Tú nói.

Theo Luật sư Tú, ngay như trong quy định về tiêu chuẩn của condotel, Bộ Xây dựng lại quá nhiệt tình đưa ra các tiêu chuẩn Condotel không khác gì nhiều so với tiêu chuẩn căn hộ chung cư. Như vậy, Bộ Xây dựng ngầm hiểu Condotel là căn hộ chung cư và mặc cho doanh nghiệp đầu tư thu tiền của dân?

"Hợp thức" Condotel sang nhà ở là bóp méo quy hoạch?

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA: Từ năm 2016 đến nay, Hiệp hội đã liên tục cảnh báo về việc có “lỗ hổng” pháp luật và thiếu hành lang pháp lý để điều chỉnh hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh loại hình Condotel, dẫn đến rủi ro cho khách hàng do chủ đầu tư không thực hiện được cam kết trả lợi nhuận.

Từ thực tế trên, Hiệp hội đề xuất sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Luật Dân sự có liên quan đến Condotel.

Theo đó, Hiệp hội đề nghị xác định “đất du lịch” là một loại đất phi nông nghiệp (riêng), hoặc bổ sung “đất du lịch” vào Điều 153 Luật Đất đai 2013 để tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với “đất du lịch”: "Điều 153.

Đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp". “Đất du lịch” chỉ được sử dụng cho mục đích du lịch, không được tùy tiện biến thành đất ở của các hộ gia đình để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực, có thể dẫn đến làm phá vỡ quy hoạch du lịch và tác động tiêu cực đến môi trường thu hút đầu tư.

Trong khi đó, liên quan đến việc dự án Condotel ở Đà Nẵng được chính quyền "hợp thức", tiếp tay để điều chỉnh quy hoạch đất du lịch, điều chỉnh Condotel thành nhà chung cư, ông Lê Hoàng Châu cho biết, pháp luật cũng cho phép điều chỉnh quy hoạch, trong đó có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất du lịch, trong trường hợp quy hoạch không có tính khả thi hoặc không còn phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội. 

Ông Châu cho rằng, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng là quy hoạch rất quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, đã có tình trạng điều chỉnh quy hoạch theo yêu cầu và theo hướng có lợi cho nhà đầu tư, ảnh hưởng xấu đến lợi ích cộng đồng.

Theo ông, việc điều chỉnh giảm quy hoạch sử dụng đất du lịch, làm tăng đất ở, hình thành khu dân cư ngay tại khu vực nhiều tiềm năng phát triển du lịch sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển bền vững của địa phương. Đất du lịch mà nhồi vào đó một khu dân cư thì sẽ làm biến dạng và làm giảm đi giá trị, sự hấp dẫn đầu tư phát triển du lịch.

Chủ tịch HoREA cho rằng, việc điều chỉnh quy hoạch từ Condotel sang nhà chung cư mà không có căn cứ khoa học và thực tiễn, là bóp méo quy hoạch, là tai họa về quy hoạch. Điều đó sẽ làm thu hẹp đáng kể nguồn lực đất đai phục vụ du lịch, tác động tiêu cực đến việc thực hiện chủ trương phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn của địa phương. Không thể chỉ vì giải quyết khó khăn trước mắt của chủ đầu tư mà điều chỉnh quy hoạch.

Vì vậy, ông Châu đề nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch chỉ đạo các địa phương thực hiện chặt chẽ quy trình xem xét điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất du lịch, điều chỉnh dự án (một phần dự án) khu du lịch nghỉ dưỡng thành khu nhà ở.

Link gốc: http://baosuckhoecongdong.vn/cu-soc-cocobay-bo-xay-dung-hieu-sai-van-de-hop-dong-mau-condotel-khong-co-co-so-143858.html