Ra ngõ gặp cò đất

Cơn sốt đất khiến các phòng công chứng trên địa bàn Đà Nẵng luôn đông nghẹt. Đất tăng giá giúp rất nhiều người giàu lên nhanh chóng, kể cả nhiều cán bộ, nhân viên lẫn... nhà giáo có điều kiện kinh tế và nhanh nhạy nắm bắt cơ hội. Sốt đất đã tạo ra một lớp người giàu mới với tuổi đời khá trẻ, với vốn liếng tích luỹ được nhiều tỷ đồng. Những người tỉnh trí, biết đến bài học BĐS vỡ "bong bóng" giai đoạn 2011-2014 đã tranh thủ lúc giá lên cao để "ra hàng" và thu tiền về. 

Tại Đà Nẵng, trong vài năm qua có sự hiện diện của các nhóm “cò đại” từ các nơi đổ về. Một nhóm đầu cơ thường gồm 5-7 người cùng tham gia. Để thổi giá lô đất nền ở vị trí A, họ sẽ tìm cách mua các lô B,C,D liền kề với giá cao hơn nhiều so với thực tế, khiến cho người dân tin rằng đất tại khu vực này đang sốt. Sau đó, cò sẽ bán được lô A với giá rất cao, trước khi quay lại bán nốt các lô B,C,D. Đồng tiền bỏ ra ban đầu lại chảy về túi kèm số tiền lãi lớn. Khách hàng có nhu cầu thực mua đất ở phải chấp nhận giá chênh hơn nhiều so với thực tế.

Thù lao khủng khiến nghề môi giới bất động sản đang trở thành nghề hót ở Đà Nẵng. Các sàn giao dịch sẵn sàng trả thù lao chiết khấu 1-2%, một con số rất lớn nếu biết rằng giá đất nền Đà Nẵng hiện xấp xỉ 1 tỷ/lô trở lên. Lượng cò môi giới tập trung về Đà Nẵng rất lớn, làm việc theo kiểu người này có sản phẩm thì chào bán cho môi giới khác. Môi giới đó lại chào lên giá cho người môi giới sau, nên nhiều khi giá sản phẩm bị đẩy lên tương đối, không chỉ đơn thuần hưởng 1-2% phí dịch vụ từ chủ nữa. Bên cạnh các “cò đại” với tiềm lực tài chính rủng rỉnh, nhóm “cò tiểu” tại chỗ cũng hoạt động tấp nập. Một số khu vực như Hòa Xuân, Nam Đà Nẵng, trục tây bắc ki ốt quảng cáo, nhận ký gửi đất đai mọc lên như nấm.

Nếu như đất ven biển, khách hàng mua để đầu tư, xây dựng cơ sở kinh doanh thì đất ở các dự án chủ yếu được sang tay liên tục giữa các "cò". Có người chấp nhận mua lại mảnh đất do chính mình vừa bán ra với giá chênh lệch hàng trăm triệu đồng, vì "mua cao thì bán cao". 

Còn người dân sở hữu 1-2 lô đất, nếu không có việc cần thì cũng quyết giữ không bán, khiến nguồn cung càng ít và các "cò" càng dễ thao túng giá. Cùng với giới đầu cơ, những năm gần đây, có hiện tượng người từ nhiều địa phương khác đổ xô về Đà Nẵng mua BĐS để ở hoặc kinh doanh. Đối với khách trong nước, ngoài giới đầu tư từ Hà Nội và TP HCM, rất nhiều người dân ở các tỉnh miền Trung - Tây Nguyên đã chọn Đà Nẵng là quê hương mới để an cư, tận hưởng môi trường sống và các tiện ích, ưu thế về giáo dục, y tế, việc làm, an ninh... 

Theo nhận định của các chuyên gia nước ngoài, Đà Nẵng đang có những cơ chế và chính sách linh hoạt, thuận lợi cho các nhà đầu tư nên họ đang đổ xô đến đây tìm kiếm cơ hội đầu tư. Marc Townsend, Tổng Giám đốc CBRE Việt Nam đánh giá, Đà Nẵng đang được giới đầu tư chú ý đến bởi chính quyền thành phố muốn đưa nơi đây thành một Singapore của Việt Nam khi thực hiện nhiều quy hoạch tầm cỡ như đôi bờ sông Hàn, bán đảo Sơn Trà… Cùng với đó, hàng loạt dự án hạ tầng giao thông hiện đại như hầm chui vượt sông Hàn – hầm chui vượt sông lớn thứ 2 của Việt Nam đã giúp kích thích các nhà đầu tư chuyển dòng vốn vào đây. Trong đó, thị trường BĐS sẽ được hưởng lợi rất lớn từ xu hướng phát triển này. Ông Marc cũng nhấn mạnh rằng, “cơn sốt” đất ở Đà Nẵng là có thật, tuy nhiên khách hàng cần phải nắm thật rõ quy hoạch từng vùng, từng phân khu chứ không chạy theo số đông mà mua phải những khu đất thuộc diện quy hoạch, pháp lý không rõ ràng.

Giao dịch mua bán thổi giá đất tăng chóng mặt từng ngày

Số liệu từ các Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất (thuộc Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất, Sở Tài nguyên- Môi trường) cho thấy, số lượng hồ sơ giao dịch chuyển quyền sử dụng đất tăng mạnh từ giữa năm 2017 đến nay. Tại Chi nhánh Cẩm Lệ, lượng giao dịch BĐS luôn đứng đầu toàn TP và duy trì ở mức rất cao từ năm 2016 đến nay. Cụ thể, năm 2016, đơn vị giải quyết 14.163 hồ sơ chuyển nhượng đất.  Năm 2017 là 13.914 hồ sơ. Và từ sau Tết Nguyên đán đến nay, mỗi tháng giải quyết gần 1.500 hồ sơ. Việc các hồ sơ sang tên cao khiến cán bộ nhân viên chi nhánh làm việc quá tải. 

Theo khảo sát thực tế ở nhiều tuyến đường như: Võ Nguyên Giáp, Lê Đức Thọ, Hồ Nghinh, Võ Văn Kiệt, Hà Bổng, Phạm Văn Đồng… (quận Sơn Trà); đường An Thượng 1 đến An Thượng 4, Phan Tôn, Đỗ Bá, Lê Quang Đạo, Trần Bạch Đằng, Hoàng Kế Viêm, Ngô Thì Sĩ và khu vực dẫn ra bãi tắm Sơn Thủy thuộc quận Ngũ Hành Sơn, giá đất tăng chóng mặt. Trước đây, giá nhà đất khu vực này chào bán chỉ khoảng từ vài chục triệu đồng/m2 thì nay có nơi xấp xỉ, thậm chí vượt con số 100 triệu đồng/m2.

Riêng các tuyến đường ven biển khu vực các phường Phước Mỹ (quận Sơn Trà), phường Khuê Mỹ, Mỹ An, Hòa Hải (quận Ngũ Hành Sơn), giá đất có nơi tăng đến 400%. Tại đường Trần Quốc Hoàn (quận Ngũ Hành Sơn), mỗi lô 100 m2 hiện có giá 4 tỷ đồng, dù cách đó khoảng 1 năm chỉ chừng ở 900 triệu – 1 tỷ đồng. Tại khu vực biển Mỹ Khê (quận Ngũ Hành Sơn); đường Hà Bổng, Võ Nguyên Giáp, Võ Văn Kiệt (quận Sơn Trà), giá đất “leo thang” khoảng 150 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Giá đất tăng chóng mặt là vậy, nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn lùng mua để xây dựng khách sạn. Đó là chưa nói đến nhiều doanh nghiệp mới thành lập với cái tên rất lạ, đầu tư cả ngàn tỷ đồng để xây những khách sạn hoành tráng và được rỉ tai do người thân các quan chức lớn ở các tỉnh thành khác mới nghỉ hưu.

Bên cạnh đó, có tình trạng người nước ngoài nhờ người Việt Nam đứng tên để mua BĐS ở Đà Nẵng. Phần lớn họ  là người Trung Quốc hoặc Hàn Quốc, có vợ hoặc "phòng nhì" là người Việt và đưa tiền để vợ đứng tên mua BĐS.  Những đứa trẻ do người vợ sinh ra có quốc tịch Việt Nam, nhưng được đặt tên theo người Trung Quốc. Không ít trường hợp người Trung Quốc nhờ người Việt đứng tên mua đất mua nhà rồi đưa bố mẹ, anh em sang ở cùng. Trên địa bàn phường Mỹ An, KĐT Tuyên Sơn 4 (phường Khuê Mỹ, Ngũ Hành Sơn), Khu Đảo 1 (Hòa Xuân, Cẩm Lệ) xuất hiện nhiều ngôi nhà của người Trung Quốc ở, nhưng các cô dâu người Việt đứng tên. 

Câu chuyện “sốt nóng” nhà đất ở Đà Nẵng còn do hiện tượng “thổi” giá, đầu cơ, mua bán sang tay của các nhà đầu tư. Được biết, số khách hàng mua đất để đầu tư thực sự, đúng nghĩa chỉ chiếm khoảng 30%, còn lại là lướt sóng bán ngay chỉ trong 48 tiếng để hưởng tiền chênh. Người này sang tay người khác, qua nhiều vòng nên giá trị lô đất đã bị “thổi lên” gấp nhiều lần, khiến “bong bóng” nhà đất có nguy cơ hiện hữu ở Đà Nẵng. Đây là yếu tố vô cùng rủi ro, tương tự như hiện tượng “bong bóng” BĐS diễn ra ở Hà Nội 10 năm về trước. Khi ấy, nguồn cung BĐS còn khan hiếm, nhu cầu đầu cơ rất cao, lại chạy theo đám đông kiếm lời, lướt sóng dẫn tới tình trạng “bong bóng” xì hơi.

Mỗi tuần kiếm 1 tỷ ít ai ngờ, hiện tượng sốt giá ảo diễn ra ở quy mô lớn, nguy cơ vỡ bong bóng bất động sản là hiện hữu và những hệ quả của nó là không lường hết được. Khi hiện tượng sốt giá ảo kiểu này diễn ra ở quy mô lớn, nguy cơ vỡ bong bóng bất động sản là hiện hữu, và những hệ quả của nó là không lường hết được. Đầu cơ là một phần tất yếu của thị trường, và đây là một nhân tố tác động rất lớn đến những cơn sốt đất, và cả những cuộc tháo chạy, kéo theo với nhiều hệ quả tiêu cực đối với xã hội. 

Cơ quan chức năng cũng nên quản lý đội ngũ môi giới lẻ không có tổ chức để tránh trường hợp làm loạn thị trường. Cùng với các giải pháp để ngăn chặn đầu cơ, lành mạnh hóa thị trường BĐS, vấn đề an ninh trong quản lý thị trường BĐS, quản lý tài nguyên đất đai hiện nay cần được đặc biệt lưu tâm. Bởi, nếu có biến động lớn về lãi suất, chắc chắn thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng này sẽ "vỡ trận" trước tiên. Trước đây khi thị trường chỉ sôi động một giai đoạn ngắn do giới đầu cơ thao túng, rồi bất ngờ "đứt xích" bởi dòng tiền "nóng" từ tín dụng bị chặn lại, lãi suất cho vay BĐS có thời điểm lên đến 25-26% nên không mấy ai còn dám vay tiền mua đất. Nhiều người ôm đất đã buộc bán giá thấp để "cắt lỗ" nhưng cũng khó tìm được người mua. Không ít đại gia phá sản, lâm vào con đường tù tội, thậm chí tự tìm đến cái chết để trốn nợ.