Đất dịch vụ công cộng sao lại xây biệt thự?

Hành trình từ “đất công cộng” đến 14 lô biệt thự hạng sang

Theo Thông báo Kết luận thanh tra (KLTT) số 163/TB-TTTP-P4 ngày 30/11/2023 của Thanh tra Thành phố Hồ Chí Minh về việc thanh tra thực hiện Dự án Khu đô thị (KĐT) An Phú – An Khánh (TP. Thủ Đức) do Công ty CP Phát triển và kinh doanh nhà (HDTC) làm chủ đầu tư. Trước đó, cơ quan này đã ban hành Kết luận thanh tra số 24/KL-TTTP-P4 ngày 30/12/2022.

Theo Thông báo KLTT, ngày 13/8/1999, Thủ tướng Chính phủ có Quyết định số 783/QĐ-TTg về việc giao đất (131,915ha) để thực hiện dự án KĐT An Phú – An Khánh. Tuy nhiên, quá trình thực hiện dự án có tăng diện tích đất (thêm 0,9ha), làm thay đổi ranh giao đất và được Thủ tướng Chính phủ cho phép điều chỉnh tại Văn bản số 1382/TTg-CN ngày 16/9/2005. Đến nay, chủ đầu tư vẫn chưa hoàn chỉnh các thủ tục pháp lý về điều chỉnh ranh giao đất và cũng chưa được cơ quan chuyên môn đo đạc, tính toán cụ thể để yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Cũng theo Thông báo KLTT, Kiến trúc sư trưởng Thành phố phê duyệt tăng diện tích đất so với quyết định giao đất của Thủ tướng Chính phủ nhưng tại thời điểm phê duyệt chưa xin ý kiến của Thủ tướng Chính phủ, trách nhiệm thuộc về Kiến trúc sư trưởng Thành phố thời kỳ phát sinh vụ việc.

Được biết, dự án có quy mô là 131,915ha và tổng diện tích khu đô thị là 134,915ha. Tổ chức cơ cấu, phân khu chức năng được chia làm 05 khu với tổng diện tích 134,1035ha như sau: Khu A, Khu B, Khu C và Khu E. Trong đó, các khu A, B, C và D là các khu ở và công trình công cộng (nhà trẻ, mẫu giáo, trường học…); Khu E được bố trí ở trung tâm khu đô thị với chức năng là trung tâm dịch vụ công cộng (khách sạn, siêu thị…) phục vụ cho KĐT và các vùng phụ cận.

Theo Thông báo KLTT, ngày 11/10/2026, Văn phòng Thành ủy có Văn bản số 2159-PC/VPTU và số 2149-PC/VPTU ngày 04/11/2016 truyền đạt ý kiến chỉ đạo của đồng chí Bí thư Thành ủy đề nghị UBND Thành phố xem xét kiến nghị điều chỉnh quy hoạch của chủ đầu tư.

Ngày 09/1/2017, Văn phòng UBND Thành phố có Thông báo số 15/TB-Vp truyền đạt nội dung kết luận và chỉ đạo của Chủ tịch UBND Thành phố về điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000, 1/500 và chỉ tiêu dân số dự án đầu tư hạ tầng cơ sở KĐT An Phú – An Khánh.

Theo Thông báo KLTT, Công ty HDTC (trước thời điểm cổ phần hóa, ngày 29/04/2016) đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với 10 lô đất bằng 09 hợp đồng, trong đó có 03 hợp đồng tiến hành thẩm định giá và 06 hợp đồng không thẩm định giá. Trong 03 hợp đồng thẩm định giá, có hợp đồng được Kiểm toán Nhà nước kiểm tra và nhận định kết quả thẩm định sai lệch theo hướng giảm giá trị lô đất, trong khi đó, đơn giá được HDTC chuyển nhượng thực tế còn thấp hơn đơn giá thẩm định tại chứng thư thẩm định giá nên có khả năng gây thiệt hại đến tài sản Nhà nước. Từ cơ sở trên, cần chuyển cơ quan có thẩm quyền để điều tra, làm rõ và xử lý theo quy định của pháp luật đối với việc HDTC chuyển nhượng quyền sử dụng 10 lô đất bằng 09 hợp đồng.

Được biết, trong số 10 lô đất nói trên, có lô đất E6 tại khu E diện tích 10.300m2, giá do Công ty thẩm định thời điểm chuyển nhượng tháng 8/2015 là 11.664 đồng/m2; trong khi đó phần diện tích 8.296m2/10.300m2 được chuyển nhượng với giá Công ty thẩm định thời điểm năm 2005 là 7.227.000 đồng/m2.

Báo Đại biểu Nhân dân có phản ánh thông tin về báo cáo của Sở Quy hoạch – Kiến Trúc TP.HCM cho biết: Ngày 4/8/2015, HDTC ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lô E6 thuộc khu E (khoảng 10.300m2) cho Công ty CP Địa ốc 7 theo Hợp đồng số 371/2015HĐCNĐ-PTN-INS-DDO7. Tuy nhiên, ngày 10/5/2016, HDTC đã đơn phương chấm dứt hợp đồng. Đến năm 2017, HDTC đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất lô E6 thuộc khu E (khoảng 10.300 m2) cho Công ty TNHH Hush Creative (thuộc Trung Thuỷ Group).

Tiếp đó, đến ngày 3/1/2018, UBND TP. Hồ Chí Minh đã ký Quyết định 05/QĐ-UBND chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu biệt thự Lancaster Eden tại lô E6 thuộc khu đô thị An Phú – An Khánh do Công ty TNHH Hush Creative làm chủ đầu tư.

Theo đó, khu biệt thự Lancaster Eden có tổng diện tích đất là 10.300 m2, trong đó, đất ở thấp tầng là hơn 8.246 m2, bao gồm 13 căn biệt thự diện tích khoảng từ 484,4 – 1.500 m2, cao 4 tầng (hầm toàn khu, trệt + 2 lầu + áp mái), quy mô dân số 56 người. Khu đất công cộng (nhà phục vụ cộng đồng, dịch vụ thương mại) có diện tích 547 m2, cao 2 tầng (hầm toàn khu, trệt +1 lầu + áp mái). Tuy nhiên, trên thực tế dự án này có tới 14 căn biệt thự hiện hữu.

Đất thương mại, dịch vụ sao lại đi… xây biệt thự?

Thông báo KLTT cũng cho biết, Sở Xây dựng đã cấp 02 giấy phép xây dựng, trong đó có Giấy phép xây dựng số 129/GPXD ngày 05/7/2018 cho Công ty TNHH Hush Creative để xây dựng Khu biệt thự Lancaster Eden (tại Lô E6).

Tuy nhiên, Thông báo KLTT cho rằng, tại căn B2 Khu biệt thực Lancaster Eden có dấu hiệu của việc chủ đầu tư xây dựng chia (tách) làm 02 căn chưa phù hợp giấy phép xây dựng. Do đó, cần phải kiểm tra, xử lý vi phạm (nếu có).

Chủ tịch UBND TP.HCM cũng yêu cầu Sở Xây dựng tổ chức, chỉ đạo kiểm tra, xử lý việc xây dựng không đúng quy hoạch tại dự án (Khu đất quy hoạch bãi đỗ xe tại khu C; Khu đất quy hoạch công việc xây xanh tại khu B); vi phạm (nếu có) tại căn B2 Khu biệt thự Lancaster Eden và các công trình khác tại dự án theo đúng chức năng, thẩm quyền.

Tại Thông báo KLTT cũng cho biết, Sở Tài nguyên và Môi trường đã cấp 2.336 giấy chứng nhận, tương ứng 452.930,1m2 đất ở (2.334 giấy chứng nhận, 2.887 thửa), 10.300m2 đất thương mại dịch vụ (01 giấy chứng, 01 thửa đất), 5.045,9m2 đất trụ sở cơ quan (01 giấy chứng nhận, 01 thửa đất).

Được biết, giấy chứng nhận mà Sở Tài nguyên và Môi trường cấp 10.300m2 là tại Khu E và có mục đích sử dụng là “thương mại dịch vụ”.

Cũng tại Thông báo KLTT khẳng định: “Hiện nay, chủ đầu tư đang thực hiện trình các cơ quan chức năng có liên quan xem xét, tham mưu UBND Thành phố điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 theo nhiệm vụ được phân công tại Thông báo số 911/TB-VP ngày 05/12/2017”.

Tuy nhiên, trên tờ Reatimes.vn thì cho rằng theo Quyết định số 1577/QĐ-UBND, ngày 19/04/2018, UBND TP.HCM đã cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ “thương mại dịch vụ” sang “đất ở” tại dự án Lancaster Eden.

Đến ngày 05/7/2018, Sở Xây dựng lại cấp Giấy phép xây dựng số 129/GPXD cho Công ty TNHH Hush Creative để xây dựng Khu biệt thự Lancaster Eden (tại Lô E6). Thực tế, lô đất này đang hiện hữu 14 căn biệt thự hạng sang (siêu VIP) và đã hoàn thiện.

Thông tin trên tờ Người Lao động, Công ty TNHH Hush Creative cho biết, ngày 12/6/2018, Sở Xây dựng có Văn bản số 6638/SXD-TĐDĐ về thẩm định thiết kế kỹ thuật xây dựng dự án Lancaster Eden. Công trình đã xây dựng hoàn thành và đã được Sở Xây dựng chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình để đưa vào sử dựng theo Văn bản số 425ATB-SXD-QLCLXD ngày 12/1/2022.

Chủ đầu tư cũng cho rằng, tại bản vẽ thẩm định thiết kế kỹ thuật xây dựng Khu biệt thự Lancaster Eden thể hiện căn biệt thự B2 có 2 khối công trình. Đồng thời theo bản vẽ tổng mặt bằng và phương án kiến trúc đã được UBND quận 2 (nay là TP Thủ Đức) phê duyệt tại Văn bản số 5046/UBND-ĐT ngày 8/12/2017 thì căn biệt thự ký hiệu B2 có 2 khối công trình.

Thời điểm năm 2019-2020, trên internet xuất hiện rầm rộ thông tin mở bán 14 căn biệt thự Lancaster Eden “siêu sang” với các thông tin quảng cáo như: “Biệt thự Lancaster Eden có giá bán từ 120 tỷ đồng/căn. Chiết khấu ưu đãi lên đến 10% giá trị biệt thự. Miễn phí gói dịch vụ quản lý 5* trong 5 năm đầu tiên (35.000 đồng/m2 đất). Hỗ trợ vay vốn vay 50% từ ngân hàng Vietcombank với ưu đãi lãi suất 0% trong 18 tháng…”.

Gần đây trên nhiều website vẫn đăng tải thông tin mở bán dự án trên, trong đó website angialand.com.vn đăng tải thông tin: “Biệt thự Lancaster Eden có số lượng hiếm, độc nhất chỉ có 14 căn. Dự án có tỉ suất sinh lời cao, cơ hội lớn cho giới đầu tư phân khúc căn hộ cao cấp. Lancaster Eden có giá bán cực kì ưu đãi so với các dự án khác trong khu vực chỉ từ 230 – 245 triệu/m2…”.

Vấn đề đặt ra mà các cơ quan chức năng cần làm rõ là Khu E6 (có dự án Lancaster Eden) thuộc KĐT An Phú – An Khánh được quy hoạch chức năng ban đầu là “đất công cộng”, “trung tâm dịch vụ công cộng”; đồng thời Sở Tài nguyên và Môi trường mới cấp giấy chứng nhận với mục đích “thương mại dịch vụ”… nhưng doanh nghiệp lại được xây dựng 14 căn biệt thự hạng sang và có thông tin rao bán, liệu có đúng với quy định?

Chưa kể sự việc, HDTC thẩm định định giá chuyển nhượng (có 06/9 hợp đồng không thẩm định) “có kết quả thẩm định sai lệch theo hướng làm giảm giá trị lô đất… đơn giá được HDTC chuyển nhượng thực tế còn thấp hơn đơn giá thẩm định tại chứng thư thẩm định giá nên có khả năng gây thiệt hại đến tài sản Nhà nước” (Thông báo KLTT số 163), do vậy, cần làm rõ việc giá chuyển nhượng 10.300m2 đất vàng từ HTDC sang công ty “con” của Tập đoàn Trung Thủy có đúng với giá trị thẩm định, có gây thiệt hại đến tài sản Nhà nước hay không?