Góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), HoREA kiến nghị điều chỉnh nhiều quy định liên quan đến giao dịch nhà ở, kinh doanh đất nền, đặt cọc, chuyển nhượng dự án và quản lý môi giới, nhằm tháo gỡ vướng mắc pháp lý, tăng tính minh bạch cho thị trường.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có Văn bản số 129/2026/CV-HoREA gửi Ủy ban Kinh tế và Tài chính, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội cùng các bộ, ngành liên quan, góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Trong văn bản, HoREA đưa ra 10 đề xuất trọng tâm, tập trung hoàn thiện quy định pháp luật, khắc phục những bất cập trong thực tiễn và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động kinh doanh bất động sản.

03-1791009765-de-xuat-nhieu-giai-phap-thao-go-vuong-trong-kinh-doanh-bat-dong-san
 

Chuẩn hóa thuật ngữ, siết quản lý kinh doanh đất nền

Một trong những kiến nghị đáng chú ý của HoREA là thay thế các thuật ngữ “thuê mua nhà ở”, “cho thuê mua nhà ở” bằng “mua trả góp nhà ở”, “bán trả góp nhà ở” tại 156 vị trí trong dự thảo luật.

Theo Hiệp hội, khái niệm thuê mua có nguồn gốc từ lĩnh vực tài chính, chưa thực sự phù hợp với cách hiểu và thực tiễn giao dịch nhà ở. Việc sử dụng thuật ngữ phổ thông sẽ giúp người dân, doanh nghiệp dễ tiếp cận, đồng thời bảo đảm tính thống nhất trong hệ thống pháp luật.

Đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, HoREA đề xuất đưa các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất ngoài phạm vi dự án vào diện điều chỉnh của luật. Hiệp hội đồng thời kiến nghị bổ sung một mục riêng gồm 6 điều, quy định cụ thể về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án.

Theo HoREA, việc bổ sung các quy định này nhằm hoàn thiện cơ sở pháp lý đối với hoạt động kinh doanh đất nền độc lập, tăng cường kiểm soát tình trạng phân lô, bán nền tràn lan và hạn chế các hành vi lừa đảo, qua đó bảo vệ quyền lợi người mua.

Về chủ thể tham gia thị trường, Hiệp hội cho rằng cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, dù không bắt buộc thành lập doanh nghiệp, vẫn cần đăng ký kinh doanh và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ kê khai, nộp thuế.

Bên cạnh đó, HoREA đề xuất cho phép cá nhân nước ngoài sở hữu không quá 30% diện tích sàn xây dựng tại các công trình thương mại như căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) và căn hộ dịch vụ. Kiến nghị này nhằm bảo đảm sự đồng bộ với Luật Nhà ở và tạo điều kiện mở rộng khả năng tiếp cận thị trường.

Điều chỉnh quy định đặt cọc, chuyển nhượng dự án

Liên quan đến hoạt động huy động vốn và giao dịch bất động sản, HoREA kiến nghị sửa đổi quy định về thời điểm chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc.

Cụ thể, Hiệp hội đề xuất cho phép chủ đầu tư nhận đặt cọc tối đa 5% giá trị hợp đồng khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc có thiết kế cơ sở được thẩm định kèm giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất.

Theo HoREA, điều chỉnh này sẽ giúp doanh nghiệp sớm thăm dò nhu cầu thị trường, đồng thời tạo điều kiện để khách hàng xác lập giao dịch từ giai đoạn đầu. Việc gắn hoạt động đặt cọc với các điều kiện pháp lý cụ thể cũng nhằm hạn chế rủi ro cho người mua.

Hiệp hội đồng thời đề nghị không cấm chủ đầu tư ủy quyền cho bên thứ ba ký hợp đồng đặt cọc khi thực hiện giao dịch bán bất động sản, qua đó tạo thêm sự linh hoạt trong hoạt động kinh doanh.

Đối với việc chuyển nhượng dự án, HoREA kiến nghị cho phép thực hiện giao dịch ngay cả khi chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Điều kiện đặt ra là bên nhận chuyển nhượng phải cam kết tiếp nhận và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính còn tồn đọng, bao gồm tiền sử dụng đất, thuế và các khoản phí liên quan.

Theo Hiệp hội, cơ chế này có thể góp phần tháo gỡ khó khăn cho các dự án vướng mắc về tài chính, tạo điều kiện tái cơ cấu hoạt động đầu tư và khơi thông nguồn lực trên thị trường bất động sản.

Tăng bảo vệ người mua, quản lý hoạt động môi giới

Bên cạnh các kiến nghị về giao dịch và chuyển nhượng dự án, HoREA cũng đề xuất duy trì quy định công chứng hợp đồng theo yêu cầu của các bên khi giao dịch có cá nhân tham gia.

Đối với hoạt động môi giới bất động sản, Hiệp hội kiến nghị bắt buộc cấp mã số định danh hành nghề cho toàn bộ lực lượng môi giới. Đây được xem là giải pháp tăng cường quản lý, nâng cao tính chuyên nghiệp và hỗ trợ cơ quan chức năng kiểm soát hoạt động của đội ngũ môi giới trên thị trường.

Các đề xuất của HoREA tập trung vào nhiều khâu trong hoạt động kinh doanh bất động sản, từ điều kiện tham gia thị trường, phương thức giao dịch đến chuyển nhượng dự án và quản lý hành nghề. Việc nghiên cứu, xem xét các kiến nghị này trong quá trình hoàn thiện dự thảo luật sẽ là cơ sở để tiếp tục đánh giá những vướng mắc thực tiễn, hướng tới xây dựng môi trường kinh doanh minh bạch, bảo đảm quyền lợi của doanh nghiệp và người mua bất động sản.

PV (Tạp chí Người Xây dựng)