Dự án Phú Đông SkyOne chưa xong định giá đất đã rầm rộ rao bán

Cho chuyển đất nông nghiệp sang làm nhà ở thương mại: Liệu có “lách luật”?

Tại Văn bản số 275/SNNMT-CCQLĐĐ mới đây của Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Bình Dương trả lời phóng viên Tạp chí Người Xây dựng cho biết: Khu đất thực hiện dự án phi nông nghiệp (dự án đầu tư Khu căn hộ kết hợp thương mại, dịch vụ - văn phòng) của Công ty TNHH Đầu tư Phú Đông 5 có nguồn gốc của bà Quản Thị Kim Liên đã được UBND thành phố Dĩ An cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tổng diện tích 5.615m2, trong đó bao gồm: đất ở tại đô thị (2.800,5m2) và đất trồng cây hàng năm (2.814,5m2) tại phường Tân Đông Hiệp.

Được biết, vào ngày 14/9/2021, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường) đã có Văn bản số 336/STNMT-CCQLĐĐ) kiến nghị Ủy ban nhân dân tỉnh về việc chấp cho Công ty Phú Đông 5 được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện “dự án đầu tư phi nông nghiệp”.

Từ văn bản kiến nghị, tham mưu của Sở Tài nguyên và Môi trường, ngày 02/11/2021, Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương có Văn bản số 5592/UBND-KT do ông Mai Hùng Dũng, Phó chủ tịch tỉnh ký về việc chấp thuận cho Công ty Phú Đông 5 được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm) với diện tích 2.814,5m2 thuộc một phần khu đất có diện tích 5.615m2 tại thửa đất số 2000, tờ bản đồ số 2TDH.B, phường Tân Đông Hiệp để thực hiện dự án đầu tư Khu căn hộ kết hợp thương mại, dịch vụ - văn phòng theo quy định tại Khoản 13, Điều 1, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ.

Đến ngày 24/03/2022, ông Võ Văn Minh, Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương ký Quyết định số 701/QĐ-UBND về việc chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án đầu tư “Xây dựng Khu khu căn hộ Phú Đông SkyOne” cho Công ty Phú Đông 5.

Sau đó, ngày 04/04/2022, Công ty Phú Đông 5 đã ký hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp của bà Quản Thị Kim Liên để thực hiện dự án nêu trên.

Nhiều ý kiến cho rằng, Dự án Khu căn hộ Phú Đông SkyOne là “dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại” nên phải đáp ứng điều kiện theo Điều 23, Luật Nhà ở 2014 và được sửa đổi tại Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 (thời điểm 2021). Theo đó, pháp luật không có quy định cho phép nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp (ngoài đất ở) để làm dự án nhà ở. Tuy nhiên, Sở Tài nguyên và Môi trường lại tham mưu cho UBND tỉnh Bình Dương ban hành văn bản chấp thuận cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm)… để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại với tên gọi “dự án phi nông nghiệp”? Việc gọi tên dự án “nhà ở thương mại” thành dự án "phi nông nghiệp" để không phải áp dụng Luật Nhà ở 2014 liệu có đúng không?

Tại khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định về “đất phi nông nghiệp” cũng không đề cập đến đất xây dựng nhà ở thương mại.

Trả lời về vấn đề này,  Sở Nông nghiệp và Môi trường vẫn giữ quan điểm cho rằng: “Tại Điều 193 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về điều kiện tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp. Tại Khoản 13 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 (Sửa đổi, bổ sung Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014) của Chính phủ có quy định hướng dẫn về trình tự thực hiện thủ tục tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp.

Căn cứ quy định, việc UBND tỉnh xem xét chấp thuận chủ trương cho Công ty TNHH Đầu tư Phú Đông 5 được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp là phù hợp theo quy định pháp luật về đất đai năm 2013. Việc thẩm định thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án được Sở Tài chính (trước đây là Sở Kế hoạch và Đầu tư) tham mưu theo thẩm quyền”.

Về việc cho phép nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để xây dựng dự án nhà ở thương mại, mãi đến ngày 30/11/2024, Quốc hội mới biểu quyết thông qua Nghị quyết số 171/2024/QH15 thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận nhận quyền hoặc đang có quyền sử dụng đất và đến ngày 01/4/2025 mới có hiệu lực thi hành. Trong đó, Điều 3 của Nghị Quyết 171 ghi rõ: “Tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện dự án thí điểm đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này được nhận chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với một, một số hoặc các loại đất sau đây để thực hiện dự án thí điểm: a) Đất nông nghiệp; b) Đất phi nông nghiệp không phải đất ở…”. Vậy nên, việc Sở Nông nghiệp và Môi trường viện dẫn “dự án đầu tư phi nông nghiệp” là chưa đủ thuyết phục và có dấu hiệu áp dụng sai pháp luật.  

Đã thế chấp toàn bộ giấy tờ pháp lý, quyền tài sản tại ngân hàng

Cũng theo thông tin từ Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Bình Dương, đến nay dự án Khu căn hộ Phú Đông SkyOne “đang trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin để xây dựng, hoàn thiện chứng thư định giá đất theo quy định hiện hành” và Sở Nông nghiệp và Môi trường “thường xuyên đôn đốc Tổ chức thực hiện định giá đất sớm hoàn thành việc định giá đất để chuyển kết quả đến Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh thẩm định trước khi trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt”.

Như vậy, đến nay dự án Phú Đông SkyOne chưa hoàn thiện công tác định giá đất, do đó chưa thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ pháp lý liên quan đến việc cho phép mở bán, huy động vốn… Tuy nhiên, từ đầu năm 2024, trên mạng internet đã rầm rộ xuất hiện các thông tin mở bán như: “Sky One Phú Đông chính thức mở bán giá trung bình 31,5 triệu đồng/m2…”.

Điều 24, Luật Kinh doanh bất động sản 2024 quy định “…Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua”. Tại Điều 8, Nghị định 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định về thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gồm có: “Các giấy tờ theo quy định tại khoản 2 và điểm a, điểm b khoản 3 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản; b) Biên bản nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án… Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc một phần dự án hoặc toàn bộ dự án thì việc xác định nhà ở đã được giải chấp thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15…”.

Theo tìm hiểu của PV, vào ngày 27/02/2024, Công ty Phú Đông 5 đã ký Hợp đồng số 192210.24.110.31220283.BD với Ngân hàng TMCP Quận đội (MBBank) để thế chấp các tài liệu, hồ sơ dự án bao gồm: “Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư số 701/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bình Dương ngày 24/03/2022; Quyết số 2690/QĐ-UBND do UBND thành phố Dĩ An cấp ngày 14/07/2022 về phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án Phú Đông SkyOne; Quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 dự án Phú Đông SkyOne số 2690/QĐ-UBND do UBND thành phố Dĩ An cấp ngày 14/07/2022”. Các tài sản khác cũng bị thế chấp như: “Vật phụ của tài sản thế chấp; hoa lợi, lợi tức; toàn bộ số tiền, lợi ích, tài sản được đền bù, bồi thường, bồi thường thiệt hại, thay thế, hoàn trả; toàn bộ tài sản mới được hình thành do việc chia, tách, hợp nhất, sáp nhập hoặc trộn lẫn…”.

Đến ngày 07/03/2024, Công ty Phú Đông 5 tiếp tục đưa các tài sản khác của dự án Phú Đông SkyOne thế chấp tại MBBank bao gồm: “Quyền khai thác, kinh doanh, quản lý Dự án; Toàn bộ các quyền tài sản của Bên thế chấp liên quan đến việc đầu tư, xây dựng, khai thác, kinh doanh quản lý Dự án, bao gồm nhưng không giới hạn (Quyền đòi nợ, các khoản phải thu, quyền yêu cầu thanh toán khác; quyền cho thuê, cho thuê lại; quyền hưởng hoa lợi, lợi tức, lợi ích khác; ….Các khoản lợi, nguồn thu thu được từ việc khai thác, kinh doanh, quản lý giá trị của quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất của Dự án; Quyền mua bán, chuyển nhượng các tài sản, sản phẩm hình thành từ việc đầu tư, xây dựng, khai thác, kinh doanh, quản lý Dự án; Quyền bán, chuyển nhượng, hợp tác đầu tư… đối với một phần hoặc toàn bộ Dự án; Toàn bộ số tiền thanh toán về (các) tài khoản của Bên thế chấp mở tại MB (“Tài khoản thế chấp”) và số tiền trên tài khoản của Bên thế chấp tại MB, các tổ chức tín dụng khác…”.

Công ty TNHH Đầu tư Phú Đông 5 được thành lập từ ngày 22/6/2021 với vốn điều lệ là 250 tỷ đồng và do ông Ngô Quang Phúc (sinh năm 1981) làm giám đốc, đại diện pháp luật.

Ngoài ông Phúc nắm giữ 27% vốn điều lệ (tương đương 67,5 tỷ đồng) thì còn có các thành viên góp vốn khác gồm: Trần Hoài Hương có tỷ lệ 40% (tương đương 100 tỷ đồng); Công ty TNHH Đầu tư Sài Gòn Việt Mỹ góp 33% (tương đương 82,5 tỷ đồng). Công ty Sài Gòn Việt Mỹ  có địa chỉ tại 55 Trần Nhật Duật, phường Tân Định, Quận 1 và cũng do ông Ngô Quang Phúc làm đại diện pháp luật. Còn bà Trần Hoài Hương cũng đang là đại diện pháp luật cho các doanh nghiệp như: Công ty CP Phú Đông Holdings, Công ty TNHH MTV Đầu tư Dreamy Bảo Lộc, Công ty CP Đầu tư Enchanted Bảo Lộc.