Kiến nghị bảo vệ giá trị văn bản chấp thuận về quỹ đất nhà ở xã hội

Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Thông báo Kết luận số 394/TB-VPCP ngày 21/7/2026, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã khẩn trương rà soát, tổng hợp các phản ánh, kiến nghị của cộng đồng doanh nghiệp và các hiệp hội ngành nghề trên cả nước.

Lo ngại phát sinh rủi ro pháp lý hồi tố

Trong nhóm vấn đề kiến nghị Bộ Xây dựng xử lý, VCCI đề cập tình trạng thiếu cơ chế bảo vệ giá trị của các văn bản chấp thuận không phải bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội.

Theo phản ánh của cộng đồng doanh nghiệp, nhiều dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận không phải dành một phần diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội, phù hợp với quy định pháp luật tại thời điểm được chấp thuận. Một số dự án cũng đã được triển khai trên thực tế.

Tuy nhiên, theo VCCI, pháp luật hiện hành chưa có quy định đủ rõ để khẳng định giá trị tiếp tục của các văn bản chấp thuận này. Điều này dẫn tới tình trạng một số địa phương lúng túng khi rà soát pháp lý, xác định nghĩa vụ tài chính hoặc xem xét điều chỉnh dự án.

Đáng chú ý, doanh nghiệp lo ngại có thể phát sinh yêu cầu xác định lại nghĩa vụ bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đối với những dự án trước đây đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận không phải thực hiện nghĩa vụ này.

VCCI cho rằng, nếu không có cơ chế xử lý rõ ràng, vấn đề trên có thể tạo ra rủi ro pháp lý mang tính hồi tố đối với những quyết định hành chính đã được ban hành hợp pháp.

Không chỉ ảnh hưởng đến tính ổn định của môi trường pháp lý, việc xác định lại nghĩa vụ cũng có thể làm thay đổi phương án tài chính, quy hoạch tổng mặt bằng đã được phê duyệt và kéo dài quá trình xử lý hồ sơ điều chỉnh dự án.

Theo VCCI, điều này còn có thể tác động đến quyền lợi của khách hàng đã ký hợp đồng và ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư trên thị trường bất động sản.

Đề xuất quy định rõ cơ chế chuyển tiếp

Để tháo gỡ vướng mắc, VCCI kiến nghị cơ quan có thẩm quyền ban hành văn bản hướng dẫn, trong đó khẳng định nguyên tắc đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận không phải bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trước ngày quy định mới có hiệu lực.

Theo đề xuất, các dự án này cần được tiếp tục thực hiện theo nội dung đã được chấp thuận và được xác định là đã hoàn thành nghĩa vụ về bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội.

Việc xác định như trên nhằm bảo đảm tính ổn định của các quyết định hành chính đã được ban hành, đồng thời tránh phát sinh nghĩa vụ mới đối với doanh nghiệp do thay đổi chính sách sau thời điểm dự án được chấp thuận.

VCCI lưu ý, việc không phải bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội không đồng nghĩa với việc doanh nghiệp được miễn các nghĩa vụ tài chính về đất đai. Chủ đầu tư vẫn phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh việc ban hành hướng dẫn, VCCI đề nghị nguyên tắc này được nghiên cứu, thể hiện rõ trong điều khoản chuyển tiếp khi sửa đổi Luật Nhà ở.

Theo doanh nghiệp, việc quy định cụ thể cơ chế chuyển tiếp sẽ giúp hạn chế cách hiểu và áp dụng khác nhau giữa các địa phương, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư, đồng thời tạo sự ổn định, minh bạch cho thị trường bất động sản.