Nguồn cung bất động sản tăng mạnh, thanh khoản thị trường có dấu hiệu chững lại

Theo thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2026 do Bộ Xây dựng công bố, thị trường tiếp tục ghi nhận những chuyển biến tích cực về nguồn cung. Nhiều dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở và dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được triển khai, cấp phép hoặc hoàn thành trong kỳ.

Tính chung trên cả nước, hiện có 1.735 dự án đang được triển khai xây dựng với quy mô khoảng 878.589 căn, lô/nền. Trong đó, có 394.390 căn chung cư, 325.282 căn nhà ở riêng lẻ và 158.917 lô/nền thuộc các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở.

Riêng trong quý II/2026, cả nước có 72 dự án hoàn thành xây dựng với quy mô khoảng 17.150 căn, lô/nền, bao gồm 6.231 căn chung cư, 4.723 căn nhà ở riêng lẻ và 6.196 lô/nền. Cùng với đó, 131 dự án đủ điều kiện đưa sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh, với tổng quy mô khoảng 59.073 căn.

Trong số này, phân khúc căn hộ chung cư chiếm 33.832 căn, còn lại 25.241 căn là nhà ở riêng lẻ. Việc nhiều dự án hoàn thiện thủ tục và đủ điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường được xem là một trong những tín hiệu tích cực, góp phần bổ sung nguồn hàng trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở tại nhiều địa phương vẫn ở mức cao.

Nguồn cung tăng ở nhiều phân khúc

Đối với thị trường nhà ở thương mại, quý II/2026 ghi nhận sự gia tăng đáng kể về số lượng dự án được cấp phép xây dựng mới. Theo Bộ Xây dựng, trong kỳ có 113 dự án được cấp phép với quy mô khoảng 103.205 căn, gồm 69.588 căn chung cư và 33.617 căn nhà ở riêng lẻ.

So với quý I/2026, số lượng dự án được cấp phép xây dựng mới đạt 194,8% và cao hơn 300% so với cùng kỳ năm 2025. Đây là mức tăng đáng chú ý, cho thấy hoạt động đầu tư, triển khai dự án đang có dấu hiệu khởi sắc trở lại sau thời gian thị trường đối mặt với nhiều khó khăn về pháp lý, vốn và khả năng hấp thụ sản phẩm.

Bên cạnh các dự án mới được cấp phép, cả nước hiện có 1.297 dự án nhà ở thương mại đang triển khai xây dựng với quy mô khoảng 694.351 căn. Trong đó, số lượng căn hộ chung cư là 369.069 căn và nhà ở riêng lẻ là 325.282 căn.

Trong quý II, 131 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, với quy mô 59.073 căn. So với quý I/2026, số lượng này đạt 123,6% và bằng 170,1% so với cùng kỳ năm trước. Số dự án hoàn thành xây dựng cũng tăng, với 39 dự án và khoảng 10.954 căn, gồm 6.231 căn chung cư và 4.723 căn nhà ở riêng lẻ. Chỉ tiêu này bằng 118,2% so với quý trước và cao hơn 400% so với cùng kỳ năm 2025.

Đối với các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong quý II/2026 có 18 dự án được cấp phép xây dựng mới với khoảng 7.443 lô/nền, bằng 200% so với quý I/2026 và bằng 90% so với cùng kỳ năm trước.

Hiện có 391 dự án thuộc nhóm này đang được triển khai với quy mô hơn 158.917 lô/nền. Trong kỳ, 30 dự án hoàn thành xây dựng với khoảng 6.196 lô/nền, bằng 214,3% so với quý trước nhưng chỉ bằng 78,9% so với cùng kỳ năm 2025.

Thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng ghi nhận thêm một số dự án mới. Trong quý II/2026, có 9 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư; 4 dự án được cấp phép xây dựng mới với quy mô khoảng 1.807 căn hộ du lịch và 942 căn biệt thự du lịch, bằng 133,3% so với quý I.

Cả nước hiện có 47 dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đang triển khai, với quy mô khoảng 21.456 căn hộ du lịch và 3.865 căn biệt thự du lịch. Trong quý, có 3 dự án hoàn thành xây dựng, bằng 300% so với quý I/2026 nhưng chỉ bằng 75% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, chương trình phát triển nhà ở xã hội tiếp tục được thúc đẩy. Lũy kế đến nay, cả nước có 875 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô 771.971 căn. Trong đó, 289 dự án đã hoàn thành với 197.319 căn; 270 dự án đã khởi công, đang triển khai với quy mô 269.409 căn; 316 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô 305.243 căn.

Theo Bộ Xây dựng, số lượng dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành, khởi công và được chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2026 đạt khoảng 77% so với chỉ tiêu của Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội.

Tính đến hết quý II/2026, có 62 dự án được khởi công với quy mô 65.065 căn, trong đó 56.001 căn để bán và 9.064 căn để cho thuê. Có 14 địa phương được đánh giá có khả năng hoàn thành và vượt chỉ tiêu được giao, với mức thực hiện hiện đạt trên 90% kế hoạch. Đồng thời, 27 địa phương đã khởi công đủ và vượt chỉ tiêu được giao trong năm 2026.

Giao dịch giảm, áp lực tồn kho gia tăng

Trái với sự khởi sắc của nguồn cung, thanh khoản thị trường trong quý II/2026 lại có xu hướng giảm. Theo khảo sát của một số tổ chức nghiên cứu thị trường, đến cuối quý II, tỷ lệ hấp thụ tiếp tục ở mức thấp, tạo áp lực đối với dòng tiền và lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp bất động sản.

Số liệu tổng hợp từ báo cáo của các địa phương cho thấy, trong quý II/2026, trên cả nước có hơn 100.005 giao dịch bất động sản thành công. Tuy nhiên, con số này chỉ bằng 71,5% so với quý I/2026 và bằng 63,7% so với cùng kỳ năm 2025.

Trong đó, giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 giao dịch thành công, bằng 86,1% so với quý trước và bằng 77,1% so với cùng kỳ năm 2025. Đáng chú ý, giao dịch đất nền giảm mạnh hơn khi chỉ đạt 73.438 giao dịch thành công, bằng 67,4% so với quý I/2026 và bằng 59,9% so với cùng kỳ năm trước.

Việc giao dịch sụt giảm trong khi nguồn cung tiếp tục được bổ sung đã khiến lượng tồn kho tại một số địa phương có dấu hiệu tăng lên. Theo báo cáo của 25/34 địa phương, tổng lượng tồn kho bất động sản của các chủ đầu tư trong quý II/2026 vào khoảng 39.284 căn/nền.

Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư là 12.823 căn, tăng khoảng 22,2% so với quý I/2026. Tồn kho nhà ở riêng lẻ đạt 15.313 căn, tăng khoảng 46,4%, trong khi tồn kho đất nền là 11.148 nền, tăng khoảng 25,4%.

Nhìn chung, số liệu quý II/2026 cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn nguồn cung được cải thiện rõ nét, đặc biệt tại phân khúc nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Tuy nhiên, sự gia tăng của nguồn hàng chưa đồng hành với tốc độ hấp thụ tương ứng.

Diễn biến này đặt ra yêu cầu các chủ đầu tư cần tiếp tục điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, giá bán và chính sách thanh toán phù hợp hơn với nhu cầu thực tế của thị trường. Về phía cơ quan quản lý, việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án, hoàn thiện hành lang pháp lý, kiểm soát đầu cơ và thúc đẩy phát triển các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực được kỳ vọng sẽ góp phần cải thiện thanh khoản trong thời gian tới.

Sự phục hồi của thị trường, vì vậy, không chỉ được đánh giá qua số lượng dự án được cấp phép hay nguồn cung mới được tung ra, mà còn phụ thuộc vào khả năng chuyển hóa nguồn cung thành giao dịch thực tế, bảo đảm sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường bất động sản.