Thời gian qua hiện tượng quỹ bảo trì bị lạm dụng, chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì sử dụng vào mục đích đầu tư, mở rộng dự án khác, khi cần tới tiền thì chủ đầu tư không còn tiền để chi trả sửa chữa khiến cư dân bức xúc.

Không những có tình trạng chủ đầu tư lạm dụng quỹ bảo trì mà ngay cả Ban quản trị tòa nhà khi được bàn giao quản lý quỹ cũng có hiện tượng lạm quyền, lạm chi, trục lợi cá nhân gây thiệt hại cho cư dân.

Chính vì thực tế trên nên đề xuất không đóng phí bảo trì 2% của Sở Xây dựng TP HCM đang gây ra tranh luận lớn.

Trao đổi với phóng viên chiều ngày 20/3 ở góc nhìn một chủ đầu tư dự án bất động sản ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành (TP Hồ Chí Minh) cho biết: “Từ 10 năm trước tôi là người đầu tiên đưa ra cảnh báo về hệ lụy của cách tính, cách thu và quản lý phí bảo trì chung cư. Đến bây giờ mọi thứ diễn ra như tôi dự đoán, phải đến 1/3 tranh chấp chung cư hiện nay liên quan đến phí bảo trì chung cư”.

Ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, Bộ Xây dựng đưa ra việc thu phí bảo trì chung cư là sai lầm ngay từ cách tính phí, cách thu và cách quản lý.

Thứ nhất về cách tính phí bảo trì chung cư hiện nay là 2% giá bán, cách tính này sai không đúng và ảnh hưởng quyền lợi người dân.

Trong giá bán căn hộ bao gồm giá đất, giá xây dựng, thuế, chi phí lãi vay, lợi nhuận doanh nghiệp… Trong khi bản chất của phí bảo trì chỉ liên quan xây dựng, phí bảo trì để bảo trì chung cư khi xuống cấp. Do vậy phí bảo trì phải được tính dựa trên giá thành xây dựng chứ không phải giá bán.

Ví dụ, cùng mua hai căn hộ, cùng một tầng, trong 1 dự án chung cư nhưng có khi anh A mua được xuất ngoại giao chỉ 20 triệu đồng/m2, anh B mua giá bình thường 23 triệu đồng/m2. Tính theo giá bán thì anh B phải đóng phí bảo trì nhiều hơn anh A trong khi họ cùng ở 1 dự án, một tầng, cùng đóng phí bảo trì cho một tòa nhà. Nhìn như vậy đã thấy không công bằng.

Nếu dựa vào giá thành xây dựng thì khác, chi phí xây dựng của cùng một tòa nhà là như nhau, nếu tính phí bảo trì dựa trên giá xây dựng thì khoản phí đóng của người dân sẽ thấp hơn nhiêu với việc tính dựa trên giá bán.

Thứ hai, việc thu phí ngay từ ban đầu khi mua nhà là lỗ hổng dẫn đến việc chủ đầu tư chiếm dụng khoản tiền phí bảo trì. Với dự án lớn, nằm trên đất vàng thì khoản phí bảo trì 2% trên giá bán, trong khi giá mỗi căn hộ khonảg 3 -5 tỷ thì tổng số tiền phí bảo trì của cả tòa chung cư có thể lên đến hàng chục tỷ, số tiền đó bằng vốn một doanh nghiệp vừa. Khi đó chủ đầu tư nảy lòng tham sử dụng đầu tư nơi khác thua lỗ là người dân mất trắng.

Ông Đực phân tích, theo Luật Xây dựng thì trong 5 năm đầu tiên chủ đầu tư phải có trách nhiệm bảo trì tòa nhà, vậy tại sao lại phải thu phí bảo trì ngay từ khi mua căn hộ? Một dự án khi xong móng và chào bán đến khi người dân về ở tùy vào năng lực chủ đầu tư nhưng thông thường khoảng 1 -2 năm, cộng với 5 năm đầu chủ đầu tư phải bảo trì.

Như vậy toàn bộ số tiền phí bảo trì người dân đóng từ khi mua nhà mất hơn 5 năm “nằm chết” một chỗ không sinh lời là một điều vô lý và gây thiệt cho cả người dân và nền kinh tế.

Thứ ba, quản lý phí bảo trì chung cư đang là lỗ hổng lớn, việc giao chủ đầu tư quản lý số tiền phí bảo trì dễ dẫn đến nảy sinh lòng tham, chiếm đoạt số tiền đó. Thực tế đã diễn ra việc chủ đầu tư chây ỳ không bàn giao phí bảo trì dẫn đến cư dân kéo băng rôn biểu tình.

Ngay cả khi cư dân về ở, bầu ra ban quản trị thì việc giao số tiền lên đến hàng chục tỷ đồng cho ban quản trị cũng gây ra rủi ro lớn. Nếu những người trong ban quản trị đó cũng nổi lòng tham, trong khi không có biện pháp kiểm soát thì rủi ro mất tiền rất lớn.

Từ yếu tố trên, ông Đực cho rằng không cần thiết phải thu phí bảo trì chung cư 2% như hiện nay. Thay vào đó sau khi hết 5 năm đầu tiên, để có phí bảo trì ban quản trị có thể trích từ phần phí dịch vụ tòa nhà. Ví dụ thay vì thu mức phí 6.000 đồng dịch vụ/m2 để có phí bảo trì có thể thu thêm 1.000 đồng/m2 để riêng ra dùng cho bảo trì chung cư. Như vậy, vừa có tiền phí bảo trì vừa giảm gánh nặng đóng tiền mua nhà ban đầu cho người dân.