Cụ thể, chủ tài khoản tiền gửi quỹ bảo trì phải có ít nhất 1 đại diện của chủ sở hữu khu căn hộ, 1 đại diện chủ sở hữu diện tích khác (nếu có), 1 đại diện chủ đầu tư (nếu có) và một số thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định.

Kỳ hạn gửi tiền và việc đứng tên đồng chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì quy định tại khoản này được quy định trong quy chế thu, chi tài chính của ban quản trị nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư thông qua.

Trên thực tế báo cáo của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội, TP HCM có tổng số 458 tranh chấp, khiếu nại trong đó  79% tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì như chủ đầu tư chậm bàn giao kinh phí, tranh cãi về việc quản lý quỹ bảo trì….

Ông Lê Hoàng Châu – chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM cho rằng, theo quy định, ban quản trị toà nhà có thể là 1 thành viên hoặc nhiều thành viên cùng đứng tên đồng chủ tài khoản. Tuy nhiên nhiều hội nghị chung cư chỉ quy định 1 người trong Ban quản trị làm chủ tài khoản. Điều này đã dẫn đến tình trạng lạm quyền, lạm chi, trục lợi cá nhân gây thiệt hại cho cư dân.

Lợi dụng kẽ hở này, nhiều người đã tìm mọi cách chui vào ban quản trị chung cư để trục lợi cá nhân, làm thiệt hại đến lợi ích của cư dân. Vì vậy, phải có quy định mới để siết chặt quản lý trong vấn đề này.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Dầu khí Toàn Cầu (GP-Invest) cho rằng, để đảm bảo số tiền 2% phí bảo trì được sử dụng hiệu quả, tránh thất thoát, chi tiêu không đúng mục đích thì đồng chủ tài khoản đứng tên trong ngân hàng dứt khoát phải có 1 người của chủ đầu tư và 2 người của Ban quản trị tòa nhà. Điều này là  để phòng trường hợp rủi ro thành viên trong ban quản trị tòa nhà có thể 1 lúc nào đó bán nhà và không ở tòa nhà đó.

Ở chiều ngược lại, đứng trên khía cạnh một chủ đầu tư dự án bất động sản ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành (TP Hồ Chí Minh) cho biết, từ 10 năm trước ông Đực là người đầu tiên đưa ra cảnh báo về hệ lụy của cách tính, cách thu và quản lý phí bảo trì chung cư. Đến bây giờ mọi thứ diễn ra như ông dự đoán, phải đến 1/3 tranh chấp chung cư hiện nay liên quan đến phí bảo trì chung cư.

Ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, Bộ Xây dựng đưa ra việc thu phí bảo trì chung cư là sai lầm ngay từ cách tính phí, cách thu và cách quản lý.

Thứ nhất về cách tính phí bảo trì chung cư hiện nay là 2% giá bán, cách tính này sai không đúng và ảnh hưởng quyền lợi người dân.

Trong giá bán căn hộ bao gồm giá đất, giá xây dựng, thuế, chi phí lãi vay, lợi nhuận doanh nghiệp… Trong khi bản chất của phí bảo trì chỉ liên quan xây dựng, phí bảo trì để bảo trì chung cư khi xuống cấp. Do vậy phí bảo trì phải được tính dựa trên giá thành xây dựng chứ không phải giá bán.

Ví dụ, cùng mua hai căn hộ, cùng một tầng, trong 1 dự án chung cư nhưng có khi anh A mua được xuất ngoại giao chỉ 20 triệu đồng/m2, anh B mua giá bình thường 23 triệu đồng/m2. Tính theo giá bán thì anh B phải đóng phí bảo trì nhiều hơn anh A trong khi họ cùng ở 1 dự án, một tầng, cùng đóng phí bảo trì cho một tòa nhà. Nhìn như vậy đã thấy không công bằng.

Nếu dựa vào giá thành xây dựng thì khác, chi phí xây dựng của cùng một tòa nhà là như nhau, nếu tính phí bảo trì dựa trên giá xây dựng thì khoản phí đóng của người dân sẽ thấp hơn nhiêu với việc tính dựa trên giá bán.

Thứ hai, việc thu phí ngay từ ban đầu khi mua nhà là lỗ hổng dẫn đến việc chủ đầu tư chiếm dụng khoản tiền phí bảo trì. Với dự án lớn, nằm trên đất vàng thì khoản phí bảo trì 2% trên giá bán, trong khi giá mỗi căn hộ khonảg 3 -5 tỷ thì tổng số tiền phí bảo trì của cả tòa chung cư có thể lên đến hàng chục tỷ, số tiền đó bằng vốn một doanh nghiệp vừa. Khi đó chủ đầu tư nảy lòng tham sử dụng đầu tư nơi khác thua lỗ là người dân mất trắng.

Ông Đực phân tích, theo Luật Xây dựng thì trong 5 năm đầu tiên chủ đầu tư phải có trách nhiệm bảo trì tòa nhà, vậy tại sao lại phải thu phí bảo trì ngay từ khi mua căn hộ? Một dự án khi xong móng và chào bán đến khi người dân về ở tùy vào năng lực chủ đầu tư nhưng thông thường khoảng 1 -2 năm, cộng với 5 năm đầu chủ đầu tư phải bảo trì.

Như vậy toàn bộ số tiền phí bảo trì người dân đóng từ khi mua nhà mất hơn 5 năm “nằm chết” một chỗ không sinh lời là một điều vô lý và gây thiệt cho cả người dân và nền kinh tế.

Thứ ba, quản lý phí bảo trì chung cư đang là lỗ hổng lớn, việc giao chủ đầu tư quản lý số tiền phí bảo trì dễ dẫn đến nảy sinh lòng tham, chiếm đoạt số tiền đó. Thực tế đã diễn ra việc chủ đầu tư chây ỳ không bàn giao phí bảo trì dẫn đến cư dân kéo băng rôn biểu tình.

Ngay cả khi cư dân về ở, bầu ra ban quản trị thì việc giao số tiền lên đến hàng chục tỷ đồng cho ban quản trị cũng gây ra rủi ro lớn. Nếu những người trong ban quản trị đó cũng nổi lòng tham, trong khi không có biện pháp kiểm soát thì rủi ro mất tiền rất lớn.

Từ yếu tố trên, ông Đực cho rằng không cần thiết phải thu phí bảo trì chung cư 2% như hiện nay. Thay vào đó sau khi hết 5 năm đầu tiên, để có phí bảo trì ban quản trị có thể trích từ phần phí dịch vụ tòa nhà. Ví dụ thay vì thu mức phí 6.000 đồng dịch vụ/m2 để có phí bảo trì có thể thu thêm 1.000 đồng/m2 để riêng ra dùng cho bảo trì chung cư. Như vậy, vừa có tiền phí bảo trì vừa giảm gánh nặng đóng tiền mua nhà ban đầu cho người dân.