Thanh Hóa: Nóng chuyện 'cò' đất thao túng giá và việc thu hồi đất tại dự án chậm tiến độ

Theo báo cáo của Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Thanh Hóa, trong quý I/2022, tình hình kinh tế - xã hội của tỉnh vẫn giữ ổn định và tiếp tục phát triển khởi sắc.

Đặc biệt, tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) ước đạt 12,93%, cao hơn so với cùng kỳ 2020, 2021, đứng thứ 3/63 tỉnh, thành phố có tốc độ tăng trưởng GRDP cao nhất nước. Thu ngân sách ước đạt cao so với dự toán và tăng mạnh so với cùng kỳ (ước đạt 12.420 tỷ đồng, bằng 44% dự toán, tăng 87%. Hoạt động đối ngoại xúc tiến đầu tư được chú trọng. Theo đó, Thanh Hóa đã huy động được 32.296 tỷ đồng, tăng 3,1% so với cùng kỳ. Tỉnh đã thu hút được 18 dự án đầu tư trực tiếp, tổng số vốn đăng ký hơn 881 tỷ đồng.

Nhiều vấn đề nóng được đề cập

Tại buổi họp báo, đại diện các cơ quan báo chí đánh giá cao những kết quả tỉnh Thanh Hóa đã đạt được trong quý I/2022, đồng thời đề nghị các cơ quan chức năng của tỉnh làm rõ thêm một số vấn đề liên quan đến tình trạng sốt đất ở một số mặt bằng mới đấu giá; mua đất nông nghiệp phân lô bán nền; công tác quản lý vệ sinh môi trường, an ninh - trật tự tại các khu, điểm du lịch; công tác quản lý, tu bổ, bảo vệ di tích; thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ hậu COVID-19; tình trạng lãng phí tài nguyên, khoáng sản và một số sự án giao đất nhưng không triển khai thực hiện…

Về nội dung liên quan tới tình trạng sốt đất cục bộ diễn ra trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa, phóng viên Tạp chí Người xây dựng nêu dẫn chứng: “Dù một số mặt bằng mới trúng đấu giá chưa có đủ cơ sở pháp lý để giao dịch, nhưng “cò” đất vẫn ngang nhiên chào bán dưới dạng hợp đồng đặt cọc, hoặc hợp đồng tư vấn gây bức xúc cho dư luận. Theo đánh giá của chuyên gia, đây là hành vi có dấu hiệu lừa đảo, chiếm đoạt tài sản, nhưng chưa bị xử lý. Ngoài trên địa bàn tỉnh xuất hiện tình trạng, cá nhân, tổ chức mua gom đất nông nghiệp để phân lô bán nền gây tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản. Vậy, tỉnh Thanh Hóa có giải pháp gì để chấn chỉnh tình trạng này?”.

Trả lời câu hỏi của phóng viên về vấn đề này, bà Phạm Thị Việt Nga, Phó Chủ tịch UBND thành phố Thanh Hóa cho biết: “Sau khi tiếp nhận được thông tin này, lãnh đạo thành phố đã ban hành văn bản về việc cảnh báo rủi ro khi người dân đầu tư vào các dự án không đủ pháp lý. Đối với các nhà đầu tư khi tham gia giao dịch đất đai tại những mặt bằng mới trúng đấu giá nên tìm hiểu kỹ thông tin và thực hiện đúng các quy định pháp luật”.

Trao đổi thêm về vấn đề này, ông Vũ Thanh Bình, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Thanh Hóa cho rằng, lãnh đạo Sở sẽ có quan điểm rõ ràng bằng văn bản nếu giao dịch bất động sản có dấu hiệu không minh bạch.

Ông Bình cũng đề nghị: “Nếu có việc vi phạm pháp luật về hình sự thì Công an cần vào cuộc nắm bắt thông tin phục vụ công tác đấu tranh, phòng chống tội phạm”.

Cũng theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng, trong thời gian qua, thị trường bất động sản có nhiều biến động, trong đó xuất hiện tình trạng “bong bóng”. Sở Xây dựng đã tham mưu cho tỉnh các giải pháp xử lý hiện tượng trên, để thị trường bất động sản được minh bạch hơn.

Cũng tại cuộc họp báo, một số phóng viên đặt vấn đề về việc thu hồi các dự án chậm tiến độ, gây lãng phí nguồn lực đất đai, đồng thời đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét, thu hồi…

Cẩn trọng với “cò đất”

Quay trở lại câu chuyện sốt đất tại Mặt bằng Hồ Sen, mặc dù đại diện chủ đầu tư nhiều lần khẳng định mặt bằng Hồ Sen chưa mở bán, thế nhưng giới “cò” đất vẫn tung “chiêu” dụ khách bằng những hợp đồng tư vấn, hợp đồng vay vốn, khiến nhiều người dễ lầm tưởng đây là hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng giao dịch mua bán nhà đất.

Mặc dù là “hợp đồng cung cấp dịch vụ” với nội dung “tìm kiếm, đăng ký nguyện vọng bất động sản”, thế nhưng phần điều khoản thể hiện rõ đơn giá, số lô đất, diện tích, thời hạn thanh toán theo tiến độ… Khi khách hàng đồng ý ký hợp đồng cung cấp dịch vụ sẽ phải đặt số tiền lớn mà bên cung cấp dịch vụ đưa ra. Không những thế, một số “cò” đất khác phao tin đã “ôm” được nhiều lô đất và giao bán rầm rộ, khiến dự án chưa đủ pháp lý giao bán có hiện tượng bị “chia năm, xẻ bảy”.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, trên thị trường bất động sản, xuất hiện tình trạng dự án nhà ở chưa đủ điều kiện nhưng chủ đầu tư giao cho sàn môi giới tổ chức khâu bán hàng nhằm huy động vốn. Theo đó, các giao dịch bằng hợp đồng đặt cọc giữa các công ty môi giới với khách hàng có nội dung chuyển nhượng căn hộ, quyền sử dụng đất và nhận tiền là các giao dịch trái pháp luật.

Vị Luật sư đưa ra các ví dụ cụ thể để khuyến cáo tới khách hàng khi có ý định đầu tư vào các dự án bất động sản, tránh gặp phải trường hợp “tiền mất, tật mang”.

Thứ nhất: Đối với Dự án nhà ở (và dự án bất động sản nói chung) khi chưa có tài sản hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chưa có năng lực pháp luật dân sự.

Việc chủ đầu tư ký hợp đồng với công ty môi giới, dự án (tài sản hình thành trong tương lai) chưa đủ điều kiện hình thành trong tương lai, được đưa vào kinh doanh là hành vi vi phạm điều cấm tại Điều 155 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, và thuộc trường hợp chủ đầu tư chưa có năng lực pháp luật dân sự theo quy định điểm a khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự 2015. Cụ thể hơn là, chủ đầu tư chưa được công nhận là tài sản hình thành trong tương lai nên chưa có (chưa phát sinh) quyền định đoạt. Tại thời điểm này, chủ đầu tư chỉ đang sở hữu nguyên vật liệu và hạng mục công trình mà chưa được công nhận chuyển thành tài sản hình thành trong tương lai.

Thứ hai: Những giao dịch có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Việc chủ đầu tư không công bố việc giao cho công ty môi giới để thực hiện các thủ tục giao dịch, nên có tình trạng nhiều công ty môi giới tự xưng việc mình có hợp đồng với chủ đầu tư, từ đó đứng ra nhận tiền của khách và ký kết văn bản giấy tờ dưới dạng hợp đồng đặt cọc, hợp đồng dịch vụ tư vấn, hợp đồng hứa hẹn.

Nếu ở mức độ nặng, công ty môi giới có dấu hiệu chiếm dụng vốn của người dân (sau này không mua được sản phẩm thì trả lại tiền). Nếu ở mức nghiêm trọng còn thì có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản của khách hàng (thu tiền của khách nhưng sau đó đóng cửa công ty và bỏ trốn).

Từ phân tích trên, vị Luật sư cũng đưa ra khuyến cáo: “Khách hàng cần xem xét kỹ lại quy định pháp luật trong giao dịch bất động sản để tránh rủi ro của mình. Trong các trường hợp trên, khách hàng có thể yêu cầu công ty môi giới chấm dứt hợp đồng và trả lại tiền. Nếu không được chấp nhận thì gửi đơn đến cơ quan quản lý nhà nước để xử lý vi phạm của công ty môi giới và đồng thời khởi kiện ra tòa để giải quyết”.

Thành phố Thanh Hóa cảnh báo rủi ro khi mua đất chưa đủ pháp lý

Hiện nay trên địa bàn thành phố Thanh Hóa có một số dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để thực hiện các giao dịch dân sự và một số mặt bằng trúng đấu giá nhưng chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính trên địa bàn phường (Đông Thọ, Đông Vệ, Nam Ngạn, Quảng Thành, Quảng Thắng…). Tuy nhiên, nắm được tâm lý của người dân, một số nhân viên môi giới giao bán, thuyết phục người dân vào tiền vào tiền giao dịch như đặt cọc, góp vốn bằng hình thức đăng ký nguyện vọng…

Về việc này, mới đây UBND thành phố Thanh Hóa vừa có văn bản cảnh báo rủi ro khi người dân đầu tư vào các dự án trên địa bàn thành phố chưa đủ pháp lý. Theo đó, Để tránh rủi ro, thiệt hại về kinh tế, Chủ tịch UBND thành phố khuyến cáo các tổ chức, cá nhân không thực hiện các giao dịch đối với dự án chưa đủ điều kiện pháp lý và cung cấp các điều kiện pháp lý để một dự án đủ điều kiện giao dịch dân sự, cụ thể:

Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.

Chủ đầu tư phải hoàn thành nghia vụ tài chính liên quan tới đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).

Không tranh chấp về quyền sử dụng đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện...