Theo Thông tư 19/2017/TT-NHNN, từ đầu năm 2019, các ngân hàng phải giảm tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 45% xuống còn 40%. Trước thời điểm này, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có thông điệp kiểm soát chặt tín dụng, nhất là cho vay bất động sản - lĩnh vực đòi hỏi khoản vay dài ngày.

Chỉ thị 04 của Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành khẳng định chủ trương không xem xét, điều chỉnh tăng chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng (trừ trường hợp đặc biệt); kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, chứng khoán, BOT, BT giao thông; kiểm soát chặt chẽ tín dụng tiêu dùng, nhất là tín dụng tiêu dùng liên quan đến bất động sản.

Như vậy, các ngân hàng không còn nhiều “room” tín dụng để cho vay với lĩnh vực bất động sản.

Cho vay bất động sản đang chiếm khoảng 3 - 4% tổng dư nợ của ngành ngân hàng và tín dụng bất động sản được các nhà băng đánh giá là an toàn khi tài sản thế chấp chủ yếu là bất động sản. Đặc biệt, với các khoản cho vay mua nhà, ngân hàng luôn “nắm đằng chuôi” là chính căn hộ khách vay mua.

Khi ngân hàng siết chặt cho vay, tìm nguồn vốn nào để đầu tư vào dự án bất động sản là câu hỏi luôn khiến doanh nghiệp đau đầu. Trao đổi với phóng viên ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành (TP HCM), Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM cho biết, tiền đầu tư dự án bất động sản đầu tiên phải là vốn tự có của doanh nghiệp, tiếp đến vốn vay ngân hàng, tiền khách hàng đóng khi mua nhà, nguồn tiền từ bán cổ phần, cổ phiếu…

“Trong bối cảnh ngân hàng siết chắt cho vay cùng với đó là thủ tục kéo dài thì ngoài vốn tự có cách nhanh nhất, dễ nhất để có vốn đầu tư là thu hút từ phía khách hàng. Để làm được điều này doanh nghiệp hầu hết phải lách luật, sai luật. Điển hình như chưa được cấp phép xây dựng đã làm móng, chưa xong móng đã bán căn hộ đây là thực tế có thật mà cơ quan nhà nước không thể nào kiểm soát được”, ông Đực cho biết.

Chỉ rõ cách thức doanh nghiệp lách luật, ông Nguyễn Văn Đực cho biết, theo quy định doanh nghiệp muốn vay vốn dự án bất động sản phải đóng tiền thuế đất, phải xong quy hoạch dự án, được cấp phép xây dựng… Sau đó để được phê duyệt vốn vay phải chờ đợi thời gian dài. Như vậy ngay cả trong trường hợp vay được vốn ngân hàng doanh nghiệp bất động sản cũng gặp khó khăn vì thời gian chờ đợi.

Để giải quyết vấn đề doanh nghiệp chấp nhận làm trái luật như đnag trong quá trình xin cấp phép xây dựng, doanh nghiệp đã triển khai dự án bằng cách quây bao dự án, đưa máy móc tiến hành thi công móng. Đây là cách làm để sau đó doanh nghiệp “gọi vốn” từ khách hàng thông qua hợp đồng góp vốn, hợp đồng ghi nhớ. Dù biết cách làm này sai bởi theo quy định chủ đầu tư chỉ được chào bán khi xong móng nhưng để có vốn doanh nghiệp buộc phải “bán lúa non”.

“Rủi ro với khách hàng từ hợp đồng ghi nhớ, góp vốn rất lớn bởi trong trường hợp dự án không được cấp phép, chủ đầu tư không có năng lực tài chính… dễ dẫn tới dự án phải ngừng thi công đồng nghĩa vốn góp của khách hàng có nguy cơ bị mất rất lớn”, ông Đực cảnh báo.

Dù biết trước có rủi ro nhưng theo ông Nguyễn Văn Đực những hợp đồng vốn góp giữa khách hàng với chủ đầu tư đều là thỏa thuận cá nhân, đồng tình từ hai phía nên rất khó cơ quan quản lý biết và ngăn chặn.

Trở lại vấn đề ngân hàng siết nguồn vốn cho vay bất động sản, ông Đực nhận định: “Quy định này chỉ có lợi cho doanh nghiệp “đại gia” bất động sản. Bởi doanh nghiệp bất động sản lớn họ có trong tay 5-7 dự án, họ có thể làm thủ tục vay vốn cho dự án A sắp hoàn thành, tiến độ tốt nhưng thực tế vốn đó đầu tư vào dự án B sắp khởi công. Trong khi đó quy định này sẽ khiến doanh nghiệp bất động sản khởi nghiệp gặp khó, nhất là doanh nghiệp chỉ mới thực hiện dự án đầu tiên, vốn tự có ít, thương hiệu, uy tín chưa có nhiều”.