HoREA: Tiền sử dụng đất có hiện tượng ‘xin – cho’, ‘cưa đôi, cưa ba’

Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản đề xuất gửi Chính phủ và các Bộ, ngành, địa phương sớm sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Luật Đất đai để phát huy nguồn lực đất đai trong công cuộc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, trước hết là trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư. Đồng thời hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển bền vững; tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách nhà nước.

Theo HoREA, nguồn thu từ đất chiếm khoảng trên dưới 8% ngân sách địa phương, là nguồn thu rất quan trọng của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Dẫn số liệu của Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh, HoREA cho biết nguồn thu từ đất của TP HCM chiếm 11,75% tổng thu ngân sách thành phố năm 2017. Nguồn thu này có xu thế tăng dần qua các năm cùng với tiến trình gia tăng tốc độ đô thị hóa, như sau: Năm 2014, thu 8.298 tỷ đồng (chưa bao gồm số thu từ thuế thu nhập do chuyển nhượng bất động sản và lệ phí trước bạ); Năm 2015, thu 21.720 tỷ đồng; Năm 2016, thu 24.632 tỷ đồng; Năm 2017, thu 27.170 tỷ đồng.

Tuy nhiên, trong giai đoạn thị trường bất động sản bị khủng hoảng đóng băng thì nguồn thu ngân sách từ đất đai bị sụt giảm nghiêm trọng, điển hình là năm 2013, số thu tiền sử dụng đất chỉ đạt khoảng 5.600 tỷ đồng chỉ bằng phân nửa số thu năm 2012 (10.000 tỷ đồng).

Riêng năm 2018, do sự sụt giảm quy mô thị trường bất động sản thành phố đến 34,2% nên nguồn thu từ đất chỉ đạt 22.600 tỷ đồng, chỉ còn chiếm 9,32% tổng thu ngân sách, trong đó số thu tiền sử dụng đất đã giảm đến 22,5% so với năm 2017.

Theo HoREA đất đai có tính hữu hạn về mặt tự nhiên. Do vậy, cần được quản lý, khai thác, sử dụng hiệu quả và bền vững. Tài nguyên đất đai bao gồm không gian trên mặt đất, trên mặt nước, trên mặt biển; không gian tầng cao; không gian ngầm đô thị; nguồn thông tin từ hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai.

HoREA  cho rằng có 10 hạn chế chủ yếu của hệ thống pháp luật đất đai làm giảm hiệu quả "kinh tế đất - tài chính đất đai". Trong đó đáng chú ý hiện nay quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần" tại Điều 113 Luật Đất đai và căn cứ "Khung giá đất" thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành "Bảng giá đất" quy định tại Khoản 1 Điều 114 đã mâu thuẫn với nguyên tắc "Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" đã được quy định tại Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai, không phù hợp với thực tế tình hình của địa phương và không khả thi trên thực tế, vì các "Bảng giá đất" của các địa phương, phổ biến chỉ có giá trị bằng khoảng 30-50% giá thị trường. Quy định này đã làm hạn chế tính năng động, chủ động, tính chịu trách nhiệm và tính giải trình của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Thứ hai, công tác xác định "Giá đất cụ thể" quy định tại Khoản 3 Điều 114 còn nhiều bất cập chưa thể đảm bảo nguyên tắc "Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường". Bốn phương pháp định giá đất (So sánh trực tiếp; Chiết trừ; Thu nhập; Thặng dư) để xác định "giá đất cụ thể" theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã cho kết quả chênh lệch khác biệt, nhất là giữa phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư, chưa đảm bảo độ tin cậy, mà nguyên nhân là do thiếu thông tin giá đất, chưa có đầy đủ cơ sở dữ liệu đất đai, và chưa phát huy vai trò của đơn vị thẩm định giá đất, thẩm định viên giá đất.

Chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu về chỉ số giá đất, chỉ số giá bất động sản. Giá chào bán bất động sản, quyền sử dụng đất trên thị trường cũng chưa được coi là một căn cứ để xem xét, thẩm định giá đất.

Ví dụ: Xác định giá đất cụ thể làm giá khởi điểm đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn, quận 1, chỉ là 550 tỷ đồng, nhưng giá trúng đấu giá (giá thị trường) là 1.460 tỷ đồng, gấp 2,6 lần giá khởi điểm. Nếu không đấu giá mà thực hiện bán chỉ định mặt bằng này cho nhà đầu tư thì ngân sách nhà nước có thể đã bị mất đến 910 tỷ đồng.

Bên cạnh đó theo HoREA tiền sử dụng đất là một khoản thu ngân sách nhà nước được quy định tại Luật Đất đai, mà lẽ ra phải được quy định trong Luật Thuế theo nguyên tắc các khoản thu ngân sách nhà nước đều là các khoản thuế và phí được quy định trong Luật Thuế. Tiền sử dụng đất hiện đang là "ẩn số" không đảm bảo tính minh bạch và có thể dự đoán trước khi quyết định đầu tư; Tiền sử dụng đất là gánh nặng của cả chủ đầu tư và người tiêu dùng và đang tạo ra cơ chế "xin - cho" dẫn đến ngân sách nhà nước bị thất thu do tình trạng thỏa thuận "cưa đôi, cưa ba".