Từ đâu một văn bản thông thường lại gây ồn ào?

Ý kiến trên là chia sẻ của một số luật sư cũng như chuyên gia bất động sản trước sự "ồn ào" của dư luận xung quanh văn bản văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ, hướng dẫn về chế độ sử dung đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở mấy ngày nay.

Theo đánh giá của các luật sư, việc coi văn bản của Bộ TN&MT nói trên là chứng nhận "cấp giấy khai sinh" hay cấp "sổ đỏ" cho Condotel nói thẳng ra là sự ngộ nhận, vơ bừa.

Thậm chí, nhiều người kinh doanh bất động sản lâu đời cũng dễ dàng "tưởng bở" với văn bản mang tính chất hướng dẫn nghiệp vụ nói trên.

Chia sẻ trên một số tờ báo, không ít lãnh đạo các đơn vị kinh doanh bất động sản nói rằng, họ ủng hộ việc làm này của Bộ, và xem đây là một tín hiệu vui cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nói chung, nhà đầu tư nói riêng.

Lãnh đạo một văn phòng môi giới bất động sản còn nói rằng: “Cá nhân tôi rất ủng hộ việc làm này của Bộ. Cấp giấy chứng nhận cho loại hình bất động sản nghỉ dưỡng sẽ giảm rủi ro cho khách hàng. Khách hàng được vay ngân hàng khi có chủ quyền mà không cần thông qua chủ đầu tư. Trước đây, pháp lý Condotel phụ thuộc vào chủ đầu tư, còn khi có chủ quyền sẽ được nhà nước bảo hộ...".

Trên thực tế theo đánh giá của giới kinh doanh, thị trường bất động sản thời gian qua đã gặp những khó khăn chồng chất nhất là đối với loại hình căn hộ du lịch Condotel sau cú sốc Cocobay Đà Nẵng "vỡ trận".

"Có lẽ sự khó khăn của Condotel nói riêng cũng như của thị trường bất động sản nói chung ở thời điểm này khiến nhiều người mong mỏi một cú hích mới, đến nỗi hiểu văn bản thông thường nói trên là một phép màu...", một luật sư chuyên nghiên cứu về luật bất động sản chia sẻ.

Theo phân tích của luật sư Mai Thảo - Công ty luật TAT Law Firm (Hà Nội): Về cơ bản văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ TN&MT không có gì mới. Nội dung hướng dẫn thực hiện đều dựa trên tinh thần các quy định pháp luật trước đây như Luật Du lịch, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Đây không phải là văn bản quy định về tính chất pháp lý Condotel hay nói cách khác là văn bản này không cấp khai sinh cho Condotel như nhiều người lầm tưởng.

Theo luật sư, xưa nay các cơ quan chức năng đều thừa nhận quan điểm Condotel là phòng khách sạn xây dựng theo kết cấu căn hộ chung cư, nhằm mục đích kinh doanh du lịch. Do đó, Condotel chính là căn hộ du lịch được quy định tại điều 48 Luật Du Lịch và bản chất này sẽ không bao giờ có thể thay đổi.

Điều này, đã được Bộ TN&MT đề cập trong văn bản hướng dẫn này. Việc xác định đúng bản chất pháp lý của Condotel sẽ quyết định đến chế độ sử dụng đất, mục đích, thời hạn sử dụng đất bởi thời hạn, chế độ sử dụng đất được áp dụng theo loại đất.

Theo đó, đối với dự án xây dựng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch… nhằm mục đích kinh doanh dịch vụ thì đất được giao là đất thương mại dịch vụ nên chế độ, thời hạn sử dụng đất phải tuân thủ theo các quy định của Luật Đất đai.

Cụ thể, Văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/02/2020 của Bộ Tài nguyên Môi trường đã xác định 3 nội dung. Một là các dự án du lịch nghỉ dưỡng sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ.

Hai là nhà nước cho các tổ chức thuê đất để sử dụng vào mục đích đất thương mại, dịch vụ trên cơ sở dự án đầu tư hoặc có đơn xin thuê đất, với thời hạn thuê đất không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm; khi hết hạn thì được xem xét gia hạn nếu có nhu cầu.

Ba là Sở Tài nguyên Môi trường tổ chức rà soát các dự án đầu tư du lịch nghỉ dưỡng đã được phê duyệt, để xác định các trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, theo trình tự, thủ tục, hồ sơ quy định của pháp luật về đất đai cho người nhận chuyển nhượng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch tại các dự án du lịch nghỉ dưỡng.

Trong khi đó, Thông tư 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 của Bộ Xây dựng về “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư”, trong đó có quy định “căn hộ lưu trú (Condotel) cũng xác định: “Căn hộ lưu trú (Condotel)” là “căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp, phục vụ mục đích cho thuê lưu trú, có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết để người thuê có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú”

Diện tích sử dụng của căn hộ lưu trú không nhỏ hơn 25 m2”; “Diện tích sử dụng căn hộ (ghi chú: trong đó có căn hộ lưu trú - condotel) được tính theo kích thước thông thủy của căn hộ”; “Căn hộ lưu trú (condotel) phải bố trí khu vực riêng, theo dự án được phê duyệt và được quản lý vận hành theo quy định...

Bộ Văn hóa Thể thao Du lịch thì có Quyết định 3720/QĐ-BVHTTDL ngày 28/10/2019 nêu rõ: “Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch” quy định 4 nội dung.

Trong đó, xác định quy chế quản lý, kinh doanh này được áp dụng đối với các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, các cơ quan quản lý về du lịch và các tổ chức, cá nhân khác có liên quan.

Hai là xác định nguyên tắc các bên có liên quan phải “Thực hiện các thỏa thuận, cam kết trong hợp đồng mua bán căn hộ du lịch, biệt thự du lịch phù hợp với quy định của pháp luật”.

Ba là khuyến khích các tổ chức, cá nhân sở hữu căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thuộc cùng một dự án thống nhất, lựa chọn một tổ chức để kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch.

Bốn là quy chế cũng đã xác định quyền và trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch.

Luật sư Mai Thảo cho rằng: Giả sử trường hợp cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ thì sẽ làm thay đổi bản chất của dự án du lịch, theo đó chủ sử dụng đất là chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình là từng người mua, nhưng điều này hoàn toàn mâu thuẫn với giấy phép đầu tư, quyền sở hữu tài san của doanh nghiệp…

Hơn nữa, khi đó người mua được cấp sở hữu công trình, họ có toàn quyền quyết định đối với công trình của mình, có thể thay đổi mục đích sử dụng, hoặc tự kinh doanh… dẫn đến thay đổi mục đích cũng như chủ trương ban đầu của dự án đầu tư đã được phê duyệt.

Tóm lại, nếu cấp giấy chứng nhận công trình riêng cho từng căn hộ là không thể, vì khi đó vấn đề phap lý sẽ “rối như canh hẹ”.

Còn đầy dẫy bất cập

Trở lại với bất cập của vấn đề cấp "giấy khai sinh" cho Condotel, trong văn bản gửi Thủ tướng, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Văn hoá Thể thao và Du lịch mới đây, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng vẫn còn nội dung chưa được xử lý tại các văn bản hướng dẫn cấp sổ đỏ cho Condotel.

Cụ thể, HoREA cho rằng, các văn bản của Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Văn hóa Thể thao Du lịch chỉ mới đề cập đến loại hình “căn hộ du lịch, biệt thự du lịch”. Chủ tịch Lê Hoàng Châu cho rằng thực tế còn có loại hình “nhà phố du lịch” hay còn được gọi là “boutique du lịch”, hoặc “shoptel” trong các khu du lịch nghỉ dưỡng, cũng được bán cho khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp).

Từ đó, Bộ Tài nguyên Môi trường chỉ xác định phương thức xem xét cấp “sổ đỏ” cho căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, chưa quy định cấp “sổ đỏ” cho “nhà phố du lịch” trong khu du lịch nghỉ dưỡng.

Đối với “căn hộ du lịch” khi chủ đầu tư bán cho khách hàng thì cần phải được xác định diện tích thuộc sở hữu riêng, diện tích thuộc sở hữu chung, có thể áp dụng tương tự như cách tính sở hữu riêng theo pháp luật về nhà ở đã quy định, vì văn bản “Quy chuẩn xây dựng” của Bộ Xây dựng chỉ quy định cách tính diện tích sử dụng “căn hộ lưu trú (condotel)” theo kích thước thông thủy.

Đối với văn bản “Quy chuẩn xây dựng” của Bộ Xây dựng, HoREA cũng chỉ ra: văn bản này chỉ quy định loại hình “căn hộ lưu trú (condotel)” là “căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp”, trong khi đó “căn hộ du lịch” tại các khu du lịch nghỉ dưỡng thường được xây dựng thành một tòa nhà cao tầng riêng biệt.

Ngoài ra, Điều 48 Luật Du lịch quy định 08 loại cơ sở lưu trú du lịch, trong đó có “căn hộ du lịch, biệt thự du lịch”, nhưng chưa quy định “nhà phố du lịch” cũng là loại cơ sở lưu trú du lịch.

Trước các “lỗ hổng” này, HoREA đề nghị Bộ Tài nguyên Môi trường bổ sung Văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/02/2020 để hướng dẫn cấp “sổ đỏ” cho nhà phố du lịch trong khu du lịch nghỉ dưỡng.

Bên cạnh đó, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng hoàn thiện “Quy chuẩn xây dựng nhà chung cư” xác định khái niệm “căn hộ du lịch (condotel)”, thay thế khái niệm “căn hộ lưu trú (condotel)” và giải thích khái niệm “căn hộ du lịch (condotel)” là “căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp, hoặc tòa nhà độc lập phục vụ mục đích cho thuê lưu trú …”.

Đồng thời, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng đề xuất Thủ tướng Chính phủ quy định cách tính phần diện tích “căn hộ du lịch (condotel)” thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở hữu chung, tương tự như cách tính đối với căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở, để làm cơ sở cấp “sổ đỏ” cho người mua “căn hộ du lịch (condotel)”.

Hiệp hội cũng đề nghị Bộ Văn hóa Thể thao Du lịch xem xét đề xuất bổ sung loại hình “nhà phố du lịch” vào Điều 48 Luật Du lịch để thống nhất quản lý.

Bài liên quan

>>Phó thủ tướng 'lệnh' Hà Nội xử lý sai phạm tại 2 dự án mương thoát nước