5 điểm nghẽn của thị trường bất động sản hiện nay

Theo đó, HoREA cho rằng một trong những điểm nghẽn đối với thị trường BĐS hiện nay là những vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng. Hiện nay, công tác giải phóng mặt bằng ngày càng khó khăn do doanh nghiệp khó đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất nên dễ bị rơi vào tình trạng dở dang "da beo" không triển khai dự án được, bị chôn vốn kéo dài, không có quỹ đất để đủ điều kiện được công nhận chủ đầu tư dự án, và cũng là một nguyên nhân làm giảm các dự án bất động sản trung cấp và bình dân.

Riêng các dự án bất động sản cao cấp ít bị ảnh hưởng là do các chủ đầu tư đã chuẩn bị sẵn quỹ đất và nguồn lực tài chính từ các năm trước. 

Vấn đề tiền sử dụng đất cũng được cho là một điểm nghẽn gây ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS. Theo phương thức và quy trình tính tiền sử dụng đất hiện nay thì tiền sử dụng đất vẫn là "ẩn số", là "gánh nặng" và tạo ra cơ chế "xin-cho", làm cho quá trình tính tiền sử dụng đất dự án bị kéo dài gây khó khăn, thiệt hại cho doanh nghiệp và làm thất thu ngân sách nhà nước do tình trạng "cưa đôi, cưa ba". Đây cũng là một nguyên nhân gây ách tắc dự án do chưa đủ điều kiện để triển khai tiếp.

Thứ 3 là điểm nghẽ chuyển nhượng dự án bất động sản. Hiện nay, nhu cầu chuyển nhượng dự án rất lớn, trong đó, có nhiều dự án đã được thế chấp làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay tín dụng, kể cả các khoản nợ xấu ngân hàng. Chuyển nhượng dự án là hoạt động kinh doanh bình thường theo nhu cầu của các doanh nghiệp, nhưng theo quy định pháp luật, chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được chuyển nhượng dự án, nên trên thực tế việc chuyển nhượng dự án rất khó khăn.

Trong 6 tháng đầu năm 2018, chỉ có 06/15 hồ sơ chuyển nhượng dự án được chấp thuận. Do vậy, chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới có năng lực thay thế chủ đầu tư cũ để khởi động lại các dự án đã bị ngừng triển khai, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án, và có thêm nguồn thu thuế cho ngân sách nhà nước.

Đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến thực trạng đã có hơn 500 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, bị "đắp chiếu, trùm mền", là "hàng dự án" tồn kho, nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Tín dụng cũng trở thành điểm nghẽn khi nguồn vốn thực hiện các dự án BĐS phụ thuộc phần lớn vào nguồn vay các ngân hàng. Theo HoREA, đối với đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội sau khi kết thúc gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, đến nay gần như vẫn chưa bố trí được nguồn vốn ngân sách làm vốn mồi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2014. Ngân hàng Chính sách xã hội mới chỉ được cấp vốn ngân sách 250 tỷ đồng để thực hiện chính sách nhà ở xã hội là quá ít.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản cần nguồn vốn trung hạn, dài hạn. Ở các nước thì các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản.

Ở nước ta, trong thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng. Nhưng do nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn nên các ngân hàng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản.

Ngoài ra, những bất cập về các thủ tục hành chính cũng tác động không nhỏ đến thị trường. Thực tế, một số Sở, ngành đã công bố các thủ tục hành chính và thực hiện cơ chế một cửa, liên thông, nộp hồ sơ qua mạng, nhưng vẫn còn rất nhiêu khê và trong một số cán bộ, công chức nhà nước đã có biểu hiện né tránh, đùn đẩy, co thủ, không dám đề xuất vì sợ trách nhiệm dẫn đến việc thẩm định, phê duyệt dự án của doanh nghiệp bị gây khó, hồ sơ bị chuyển lòng vòng, tốn nhiều thời gian và chi phí, thậm chí mất cả cơ hội kinh doanh.

Hiện nay, vẫn còn vướng mắc trong giai đoạn xem xét "đủ điều kiện" trước khi nhận hồ sơ, hoặc yêu cầu bổ sung hồ sơ nhiều lần, kéo dài thời gian trong quá trình thụ lý.