Áp lực cạnh tranh về giá ở thị trường văn phòng cho thuê

Có thể nói, khi các tiêu chí về ESG (Môi trường, Xã hội, Quản trị Doanh nghiệp) có thể trở thành tiêu chuẩn bắt buộc với doanh nghiệp, nhu cầu dành cho văn phòng xanh sẽ gia tăng nhanh chóng. Tuy nhiên, nhiều thị trường đã ghi nhận tình trạng thiếu cung văn phòng xanh. Trong khi nguồn cung tương lai không lớn, các tòa nhà hiện hữu nhưng không sở hữu chứng chỉ xanh sẽ đối diện với áp lực giảm giá để cạnh tranh, sụt giảm giá trị, thậm chí không thể tiếp tục các hoạt động khai thác thương mại.

Về nguồn cung văn phòng xanh tại các thị trường thế giới vẫn còn khá hạn chế, thậm chí không đáp ứng được nhu cầu thuê, mặc dù nguồn cung từ các tòa nhà cũ vẫn tồn tại. Tại 20 thành phố trọng điểm trên thế giới, chỉ có 22% nguồn cung văn phòng tại các thành phố này đạt được chứng chỉ xanh, theo thống kê từ Savills Impacts cho hay.

Thành phố hiện đang phải đối mặt với áp lực thiếu văn phòng xanh lớn nhất hiện nay là Los Angeles, với 95% tòa nhà được xây dựng trước năm 2010, và chỉ có 13% nguồn cung được cấp chứng chỉ xanh như BREEAM, LEED, hoặc WELL.

Frankfurt và Madrid là hai thành phố đứng sau về thiếu hụt nguồn cung xanh, khi nguồn cung chỉ đủ để cung cấp cho mỗi khách thuê trong thời gian khoảng từ 3-6 tháng.

Tiếp đó là Seoul, thị trường này chứng kiến sự sụt giảm của hoạt động xây dựng mới, trong khi nguồn cung xanh tương lai tại thành phố này chỉ đáp ứng được toàn bộ số lượng nhu cầu thuê với thời gian trung bình là 7 tháng, trong khi có đến 70% nguồn cung văn phòng hiện nay của thành phố được xây dựng từ trước năm 2010.

Tại Hà Nội, trong tổng nguồn cung 2,13 triệu m2 từ 188 dự án văn phòng trong quý III/2022, hiện chỉ có 5 dự án có chứng chỉ xanh, bao gồm TechnoPark, Capital Place, Leadvisors Place, Leadvisors Tower và Hanoi Tower, chiếm 11% tổng diện tích văn phòng.

Các chủ đầu tư đã rất nỗ lực để có thể mang lại thị trường nguồn cung văn phòng đạt các tiêu chuẩn xanh, nhờ nhu cầu lớn cùng sức hấp dẫn từ mức giá thuê cao hơn của văn phòng xanh trong tương quan với các văn phòng thông thường.

Khách thuê sẵn sàng trả phí thuê cao hơn cho những tòa văn phòng mới và đạt được các chứng chỉ xanh. Chỉ số chênh lệch giá thuê giữa văn phòng xanh và văn phòng thông thường dao động khoảng 4% tại Tokyo và lên tới hơn 15% tại các thị trường khác như Singapore hay Bangkok, ông Sam Crispin, Giám đốc Phát triển bền vững và ESG tại Savills châu Á - Thái Bình Dương nhận định.

Còn bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Việt Nam cũng ghi nhận sự chênh lệch giá của các dự án đạt được chứng chỉ xanh Việt Nam hoặc quốc tế và những dự án không có.

Hà Nội và TP.HCM cũng có một số lượng lớn các tòa nhà cũ, không đạt các tiêu chuẩn xanh. Các tòa nhà này có thể đối diện với áp lực phải giảm giá để cạnh tranh nếu không có các chiến lược cải tạo, nâng cấp phù hợp, theo bà Minh chia sẻ

Đáng chú ý, trong tình hình hiện nay, khi giá nhiên liệu tăng cao, nhiều quốc gia đặt ra mục tiêu giảm phát thải CO2 thì nhu cầu thuê văn phòng tại những tòa nhà đạt chứng nhận xanh càng lên cao, vô hình trung sẽ tạo áp lực gia tăng khoảng cách về chênh lệch giá.

Các quy định sẽ thúc đẩy việc nâng cấp chất lượng văn phòng. Cụ thể, tại Hà Lan, các tòa nhà có điểm EPC dưới C sẽ đối diện với khả năng không được phép cho thuê trong năm 2023. Trong khi đó, chính phủ tại Anh cũng đang cân nhắc về việc yêu cầu các tòa nhà phải đạt ít nhất điểm B của thang EPC mới được phép thực hiện các hoạt động cho thuê vào năm 2030, Savills Impacts cho hay.

Một số thành phố như New York, Washington DC hay Boston đều áp dụng quản lý vận hành tòa nhà dựa trên tiêu chuẩn Engery Star Standard – chứng nhận về hiệu quả năng lượng vận hành đánh giá hàng năm tại Hoa Kỳ.

Các quy định, quy chế về vận hành văn phòng xanh được dự kiến sẽ kéo theo xu hướng nâng cấp và cải tạo các công trình cũ.

Mặt khác, thách thức để cải thiện tình trạng thiếu hụt nguồn cung xanh vẫn là rất lớn. Bởi thực tế là tại 20 thành phố trong khảo sát của Savills Impacts, nguồn cung văn phòng cũ xây dựng từ năm 2010 trở về trước, hiện vẫn ở mức cao, chiếm 70% tổng số nguồn cung văn phòng hiện nay, tương ứng với 175 triệu mét vuông.

Khi các yếu tố xanh được thiết lập là tiêu chuẩn mới cho chất lượng văn phòng, các chủ đầu tư cần tăng cường nỗ lực, đáp ứng các nhu cầu về tính bền vững cho tòa nhà, thông qua việc xây mới hoặc cải tạo lại các dự án cũ. Nếu không, tòa nhà của họ sẽ mất khả năng cho thuê và sụt giảm giá trị.

Bà Tạ Thị Thu Hằng, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và cho thuê tài sản TNL cho rằng, khách hàng hiện nay không đơn giản chỉ nhìn ở giá thuê nữa. Thay vào đó, họ xem vị trí, xem tòa nhà đó có đảm bảo an toàn hay không. Do đó, để thích ứng với bối cảnh mới, chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực, từ việc nâng cấp tòa nhà đáp ứng các yêu cầu. Bên cạnh đó, thời điểm này doanh nghiệp cần linh hoạt, có chính sách vừa song hành với khách hàng vừa giữ chân họ, hỗ trợ khách thuê đã ký hợp đồng bằng việc giảm giá.