Bất động sản nông nghiệp bị bỏ ngỏ hay chưa có đường băng để 'cất cánh'?

Tại Hội thảo chuyên đề: "Kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp: Thực trạng và kiến nghị chính sách", các khái niệm “bất động sản nông nghiệp”, “thị trường bất động sản nông nghiệp”… lần đầu tiên được mổ xẻ, phân tích trên bình diễn tọa đàm khoa học. Theo đó những vấn đề liên quan đến bất động sản nông nghiệp được làm rõ.

 Việc xác định, công nhận bất động sản nông nghiệp là một loại hình sản phẩm bất động sản là điều cần thiết và phù hợp với nhu cầu thị trường (loại hình này đã có ở nhiều quốc gia). Việc đánh giá quy mô, tiềm năng phát triển, từ đó có các định hướng phát triển, đồng thời xây dựng, hoàn thiện cơ chế chính sách, khung khổ pháp lý phù hợp cho loại hình này cũng là điều hết sức cấp thiết.

Về khái niệm “bất động sản nông nghiệp”, “thị trường bất động sản nông nghiệp”, PGS. TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho hay: “Bất động sản nông nghiệp” được hiểu là bất kỳ phần bất động sản nào được chỉ định hoặc được phép thực hiện hoạt động nông nghiệp. Ví dụ, người ta có thể điều hành một trang trại hoặc nuôi một số loại động vật chỉ trên bất động sản nông nghiệp. Luật quy hoạch địa phương xác định những tài sản nào trong một khu vực đủ điều kiện là bất động sản nông nghiệp.

Còn với “thị trường bất động sản nông nghiệp”, theo vị chuyên gia này thì hiện chưa có một khái niệm tường minh về thị trường bất động sản nông nghiệp. Tuy nhiên, có thể hiểu thị trường bất động sản nông nghiệp là thị trường mà ở đó, bất động sản nông nghiệp và dịch vụ bất động sản nông nghiệp được giao dịch.

Tiềm năng của thị trường bất động sản vẫn còn đang còn bỏ ngỏ nhưng lại đang thiếu một hành lang pháp lý để các nhà đầu tư được “danh chính ngôn thuận” rót vốn đầu tư, để người dân có đất được yên tâm giao đất mà không còn phải lo lắng lợi hại, thiệt hơn.

GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, cho rằng, giải pháp cho các vấn đề này trước hết là cần rà soát lại về mặt pháp luật để có thể đưa ra các giải pháp đổi mới pháp luật đất đai hướng tới mở rộng dần phần thị trường giao dịch chính thức và thu hẹp dần phần thị trường phi chính thức. Cách thức này không chỉ có tác động hoàn chỉnh thị trường giao dịch mà còn có chức năng bảo đảm an toàn cho các giao dịch giữa doanh nghiệp và nông dân đang sử dụng đất, làm tăng lòng tin giữa hai bên. Ở các nước công nghiệp phát triển và công nghiệp mới, mỗi nước đều có những giải pháp khác nhau, nhưng tất cả đều dựa trên nền tảng của văn hóa thị trường ở mức cao.

“Cũng như các nước khác, cần giao nhiệm vụ cho một doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm bảo đảm mạng lưới các trung tâm giao dịch quyền sử dụng đất nông nghiệp tới tận thôn, bản như một mạng lưới sàn giao dịch bất động sản nông nghiệp. Nhiệm vụ này có thể giao cho Tổ chức Phát triển quỹ đất. Mặt khác, các nghĩa vụ tài chính đối với giao dịch đất đai nông nghiệp cũng cần được miễn, giảm ở mức cao nhất. Như vậy, người nông dân cảm thấy thủ tục đơn giản, chi phí rất thấp sẽ sẵn sàng thực hiện các giao dịch chính thức”, GS. Võ phân tích.

Theo vị này, mạng lưới sàn giao dịch bất động sản nông nghiệp còn có nhiệm vụ chắp nối các giao dịch thuê đất để giải quyết tình trạng đất nông nghiệp bị bỏ hoang tại khu vực đô thị và cận đô thị. Các doanh nghiệp nông nghiệp công nghệ cao hoàn toàn có thể đầu tư vào nông nghiệp đô thị dựa trên tiếp cận đất đai thông qua hình thức thuê đất bỏ hoang này.

Chia sẻ về kinh nghiệm phát triển bất động sản nông nghiệp trên thế giới và gợi mở đối với Việt Nam, TS. Lê Xuân Nghĩa, Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia cho rằng Việt Nam cần nghiên cứu và học tập một số kinh nghiệm từ nước ngoài, cụ thể:

Thứ nhất, quy hoạch đất nông nghiệp và các khu vực khác của Việt Nam tương đối lỏng lẻo. Nguyên nhân là do quá trình đô thị hóa cần rất nhiều đất cho công nghiệp, thương mại dịch vụ, đất làm nhà ở. Song cũng xuất phát từ câu chuyện nhu cầu về nhà ở rất lớn, nên nảy sinh hiện tượng đầu cơ đất đai rất phổ biến. Ngoài ra, nhà ở trên đất nông nghiệp mọc lên tự phát và chính quyền cũng tìm cách hợp thức hóa. Nguồn hàng trên thị trường cũng không minh bạch, không rõ ràng.

Thứ hai, mua bán không thông qua môi giới, cũng không thông qua tư vấn để điều tra về hiện trạng hàng hóa. Do đó, các mua bán phi chính thức, trao tay, giao dịch ngầm, làm thị trường ngày càng trở nên không minh bạch.

Thứ ba, không có bảo hiểm về quyền sở hữu đất nông nghiệp. Khi mua bán một mảnh đất rất rắc rối về quyền sở hữu: Từ bố mẹ, con cái cho đến dòng họ, hàng xóm… Các nước có bảo hiểm nên việc mua bán rất rõ ràng, minh bạch, được tiến hành thuận lợi.

"Phân tích như vậy để thấy rằng, thị trường bất động sản nông nghiệp của Việt Nam có nhiều yếu tố không minh bạch, không rõ ràng và chưa có tính ổn định lâu dài, sự vững chắc về mặt pháp lý. Người mua rất ngại, vì họ có thể phải đối diện với những rủi ro pháp lý bất cứ lúc nào", TS. Nghĩa cho hay.

Link gốc: https://baosuckhoecongdong.vn/bat-dong-san-nong-nghiep-bi-bo-ngo-hay-chua-co-duong-bang-de-cat-canh-147182.html