Chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng biến điều không tưởng thành có thể, luật sư kinh ngạc?
Mặc dù bị nhiều luật sư nhận định là vô lý khi đưa ra giải pháp chuyển đổi căn hộ condotel thành căn hộ chung cư trong vụ Cocobay Đà Nẵng "vỡ trận", song mới đây Tập đoàn Empire đã nhận được sự đồng ý từ chính quyền Đà Nẵng.
Chuyển đổi condotel thành căn hộ chung cư
Tin tức về vụ việc Cocobay Đà Nẵng "vỡ trận" khi chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) ra thông cáo tuyên bố ngừng chi trả lợi nhuận cam kết như đã hứa trong hợp đồng với khách hàng mua sản phẩm Condotel.
Mới đây, báo chí đưa tin: Tập đoàn Empire đã nhận được sự đồng ý từ chính quyền Đà Nẵng về việc chuyển đổi căn hộ condotel thành căn hộ chung cư từ đầu năm 2019.
Đây được coi là điều không tưởng khi trước đó nhiều chuyên gia pháp lý nhận định giải pháp chuyển đổi căn hộ condotel thành nhà ở là khó có thể xảy ra. Thậm chí vô lý...
Tuy nhiên, theo tờ Trí Thức Trẻ: Ngày 26/11, Sở Xây dựng TP Đà Nẵng xác nhận UBND TP Đà Nẵng đã có quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/500 của dự án Cocobay Đà Nẵng (dự án khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire phía Tây đường Trường Sa) (phường Hòa Hải, quận Ngũ Hành Sơn).
Quyết định trên do ông Huỳnh Đức Thơ, Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng, ký vào ngày 1/1/2019. Theo quyết định điều chỉnh, diện tích toàn bộ dự án là 30 hecta trong đó cho phép chuyển đổi 50% công trình căn hộ khách sạn (tức condotel - không hình thành đơn vị ở) đang xây dựng tại cụm HH2, HH3, HH5 thành căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở).
Ngoài ra, các công trình căn hộ khách sạn cao tầng chưa xây dựng tại các cụm HH4, HH6, HH7 được chuyển đổi thành căn hộ chung cư, biệt thự, biệt thự song lập, nhà chia lô liền kề. Riêng tòa tháp đôi công trình cao tầng tại cụm HH1 giảm chiều cao từ 50 tầng xuống 40 tầng.
Bên cạnh đó, UBND TP Đà Nẵng còn phê duyệt điều chỉnh một số vị trí nằm trong dự án làm thành trường học, trạm y tế, trung tâm thương mại…
Sau quyết định điều chỉnh quy hoạch, quy mô dự án hình thành 55 lô nhà ở liền kề kết hợp kinh doanh, 57 lô biệt thự riêng lẻ, 120 lô biệt thự song lập, 218 căn nhà ở liền kề, 2.270 căn hộ chung cư và 1.370 căn hộ khách sạn. Quy mô cư trú dân số toàn dự án hình thành khoảng 8.588 người.
Luật sư chỉ điểm phi lý
Trước đó, trao đổi với PV, nhiều luật sư đã chỉ ra nhiều điểm bất hợp lý trong đề xuất giải quyết cho khách hàng đã mua condotel tại Cocobay Đà Nẵng khi chủ đầu tư thông báo chấm dứt chi trả chi trả lợi nhuận cam kết lên tới 12%/năm như đã ký.
Trước đó, chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng đưa ra giải pháp, khách hàng tiếp tục hợp tác với chủ đầu tư và tiến hành chuyển đổi các condotel thành căn hộ chung cư với chi phí chuyển đổi dự kiến 15% giá trị căn hộ và được toàn quyền sử dụng như một căn hộ chung cư bình thường.
Chủ sở hữu cũng có thể giao lại cho chủ đầu tư căn hộ đó để tiếp tục kinh doanh với những cam kết về thu nhập cố định hàng năm; Hoặc vẫn giữ lại các condotel và tiếp tục để chủ đầu tư kinh doanh với bản hợp đồng mới 10 năm, trong đó lợi nhuận trong 3 năm đầu theo thị trường. Sau 3 năm thì lợi nhuận cố định hoặc 80% lãi từ kinh doanh sản phẩm này.
Đánh giá về giải pháp về giải pháp này, luật sư Trương Anh Tú – Chủ tịch Công ty Luật TAT Law firm (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho rằng: “Việc tiếp tục trở thành condotel là một điều không thể xảy ra vì: Như chúng ta đã biết hiện nay loại hình condotel chưa được pháp luật ghi nhận, bản chất nó chính là khách sạn, một sản phẩm đặc trưng của du lịch, lưu trú. Cho nên, nếu chọn giải pháp này thì còn tiếp tục bế tắc dài dài”.
Chủ tịch Công ty luật TAT Law firm cũng đánh giá giải pháp chuyển đổi các căn condotel thành căn hộ chung cư lại càng “kinh ngạc”.
Đánh giá về quyết định được TP Đà Nẵng đưa ra, luật sư Tú nhận định: "Đây là một dự án về du lịch lưu trú được chính quyền địa phương cấp phép nhiều năm trước.
Như vậy, tại thời điểm thực hiện dự án thì đất sử dụng trong trường hợp này chắc chắn là phải đất sản xuất kinh doanh, đất thương mại dịch vụ và đã được nhà nước quy hoạch (trước đó) phù hợp với kế hoạch sử dụng đất phục vụ cho phát triển du lịch tại địa phương, nhưng nay lại được chuyển đổi thành đất ở, mặc dù quyết định này là giải pháp tháo gỡ vướng mắc hiện nay, nhưng có thể phá vỡ quy hoạch ở địa phương, như vậy sẽ rất bất hợp lý. Mặc dù năm ngoái tôi là người đầu tiên nêu ra giải pháp này, nhưng cũng cần hết sức cân nhắc”, luật sư Tú phân tích.
Cũng theo luật sư, một chi tiết hết sức vô lý là nếu khi chuyển sang đất ở nhà ở thì người mua nhà lại phải chịu thêm phí tổn 15% giá trị mua bán, đây chính là một sự đánh đố của chủ đầu tư.
“Tôi hiểu rằng, có lẽ họ có ý định thu 15% là để dự phòng chuẩn bị chi trả cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất kinh doanh dịch vụ sang đất ở, mà phải trả 100% tiền sử dụng đất cho nhà nước. Như vậy, là người “mua” bất động sản một lần nữa lại phải bỏ tiền ra để mua bất động sản của chính mình”, Chủ tịch Công ty TAT Law firm nhấn mạnh.
Liên quan đến thông tin Tập đoàn Empire mua lại dự án này từ các nhà đầu tư nước ngoài, luật sư Tú cho biết: “Đối với nghĩa vụ của doanh nghiệp thì, Công ty mua lại đương nhiên kế thừa toàn bộ các quyền và lợi ích hợp pháp, chịu trách nhiệm về các khoản nợ, gồm cả nợ thuế, hợp đồng lao động từ công ty bán lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác, cho nên nghĩa vụ đối với người mua hiện nay đương nhiên thuộc về Tập đoàn Empire.”
Luật sư từng đưa ra 3 giải pháp
Vào cuối năm 2017, luật sư Trương Anh Tú đã nêu ra những giải pháp để giải quyết những vấn đề đã nảy sinh cho Condotel trên báo chí. Giải pháp cụ thể được luật sư Tú nêu ra đó là:
Thứ nhất: Đối với những dự án đã thực hiện xong việc xây dựng và bàn giao căn hộ trước ngày 31/12/2017, nếu muốn tồn tại thì chủ đầu tư phải nộp phạt vi phạm hành chính đồng thời chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ sang đất ở đối với cả dự án.
Việc này sẽ tương tự như việc giải quyết các công trình xây dựng sai phép theo quy định tại khoản 9, Điều 13, Nghị định 121/2013/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản“Hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6, và điểm b Khoản 7 điều này mà không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị buộc phải nộp lại số lợi bất hợp pháp có được… Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng”.
Điều này có nghĩa là, chủ đầu tư sẽ phải nộp phạt để công trình được tồn tại, sau đó tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ sang đất ở, để có cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho các căn hộ.Việc chuyển đổi này sẽ kéo theo sự điều chỉnh thay đổi về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, sự thay đổi về kết cấu căn hộ codotel.
Cần phải xác định đây là nghĩa vụ của chủ đầu tư, do đó chủ đầu tư không được yêu cầu người mua nộp các khoản chi phí.
Thứ hai: Đối với các dự án đang thực hiện, trước ngày 31/12/2017 chưa hoàn thiện và chưa bàn giao căn hộ, thì các cơ quan có thẩm quyền phải xác định rõ mục đích sử dụng là đất thương mại, dịch vụ từ đó không cấp Giấy chứng nhận nhà ở cho các căn hộ condotel và yêu cầu đơn vị chủ đầu tư thực hiện đúng giấy phép đầu tư.
Việc dừng cấp giấy chứng nhận nhà ở cho các căn hộ condotel sẽ phải thực hiện đồng thời với việc yêu cầu các chủ đầu tư chuyển hợp đồng mua bán căn hộ thành hợp đồng thuê phòng khách sạn để phù hợp với pháp luật hiện hành và tránh gây hiểu nhầm cho người mua.
Thứ ba: Đối với các dự án đang trong quá trình xin giấy phép, chưa triển khai xây dựng thì cơ quan có thẩm quyền phải kiểm tra, giám sát chặt chẽ, buộc các chủ đầu tư phải thực hiện đúng quy định về quảng cáo, ký kết hợp đồng, không được gây nhầm lẫn cho người mua về việc sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với đất dịch vụ.
Bên cạnh đó, cơ quan nhà nước cần phải tăng cường tuyên truyền cho người dân nhận thức pháp luật đầy đủ đối với loại hình bất động sản Condotel, để người dân xác định được mục đích sử dụng của mình khi mua, tránh việc nhầm lẫn dẫn đến tranh chấp về sau.
Link gốc:https://baosuckhoecongdong.vn/chu-dau-tu-cocobay-da-nang-bien-dieu-khong-tuong-thanh-co-the-luat-su-kinh-ngac-143051.html
