Đất nền tỉnh lẻ sẽ lên ngôi

Năm 2019 là một năm đánh dấu nhiều biến động của thị trường bất động sản. Hàng loạt các đại gia bị khởi tố, dính dáng đến sai phạm, dự án ma, hay sự "vỡ trận" của loại hình bất động sản Condotel với vụ việc Cocobay khiến giới đầu tư cảm thấy hoang mang.

Thậm chí, tâm lý e dè cũng diễn ra suốt thời gian dài trong người dân và giới đầu tư nhỏ lẻ. Việc "xuống tiền" đầu tư nhà ở, bất động sản không còn được thực hiện nhanh chóng như trước.

Trên thực tế, từ cuối năm 2018, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu khó khăn khi cả nguồn cung và lượng giao dịch tại các thành phố lớn đều giảm mạnh so với 2017. Đến năm 2019, thì khó khăn bùng nổ.

Đến cuối năm 2019 đã ghi nhận hàng trăm doanh nghiệp bất động sản giải thể. Số liệu của Cục Đăng ký quản lý kinh doanh (Bộ Kế hoạch Đầu tư), năm 2019, lĩnh vực bất động sản có số lượng doanh nghiệp tạm dừng hoạt động hoặc bị giải thể cao nhất, với 598 doanh nghiệp bất động sản đăng ký tạm dừng hoạt động, tăng 36,8% và 686 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 39,4%, so với năm 2018.

Trong văn bản mới nhất, Hiệp Hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, tại thành TP HCM, từ tháng 10/2015 đến hết năm 2018, có đến 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng và 158 dự án bất động sản có nguồn gốc quỹ đất thuộc Nhà nước quản lý phải rà soát lại thủ tục pháp lý, cá biệt có một số trường hợp thuộc diện phải thanh tra, điều tra.

Tháng 03/2019, Lãnh đạo thành phố và cơ quan có thẩm quyền của Trung ương đã quyết định cho 124 dự án được vận hành trở lại bình thường, nhưng trên thực tế hầu hết các dự án này vẫn chưa hoạt động trở lại bình thường.

Liệt kê để thấy được sự khó khăn lớn của thị trường bất động sản và những nguy cơ, thử thách trong năm 2020.

Nguyên nhân của những khó khăn được chỉ ra rất nhiều nhưng chủ yếu là do: Nguồn vốn tín dụng bất động sản bị siết chặt, trình tự, thủ tục đầu tư quy định tại các văn bản pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng còn chồng chéo, chưa thống nhất.

Tiếp theo, hệ thống quy hoạch sử dụng đất còn nhiều bất cập, khâu giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn do khung giá đền bù chênh lệch nhiều so với giá thị trường, tình trạng quy hoạch treo vẫn còn phổ biến tại nhiều đô thị.

Đặc biệt, khó khăn lớn nhất làm e ngại các nhà đầu tư là hiện tượng lừa đảo trên thị trường bất động sản ngày càng tinh vi với các thủ đoạn mới trong khi các cơ quan chức năng chậm trong việc minh bạch thông tin gây lo ngại cho tâm lý các nhà đầu tư. Điển hình như vụ việc tại Tập đoàn Alibaba.

Anh Hoàng Việt - một nhà đầu tư bất động sản đến từ Hà Nội cho rằng, thực trạng trên đang làm nản lòng các chủ đầu tư, còn những người muốn mua bất động sản thì hoang mang, không biết nên bỏ tiền vào phân khúc nào trong năm tới.

Bàn về vấn đề này, các chuyên gia đầu tư tài chính và bất động sản lâu năm đưa ra dự báo rằng: "Trong năm 2020 tới, thị trường bất động sản sẽ có xu hướng dịch chuyển về các tỉnh lẻ. Khi mà nguồn cung dự án ở các TP lớn đang chững lại".

"Với những chính sách đãi ngộ, ưu tiên, cùng với việc phát triển du lịch, công nghiệp và sự ô nhiễm môi trường ở các TP lớn khiến làn sóng đầu tư vào tỉnh lẻ sẽ thu hút nhu cầu bất động sản....", một chuyên gia đầu tư tài chính chia sẻ.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản: "Những khó khăn trong thực hiện dự án tại các thành phố lớn sẽ tiếp tục thúc đẩy xu hướng dịch chuyển về thị trường tỉnh lẻ mới nổi của cả doanh nghiệp lẫn các nhà đầu tư do còn nhiều quỹ đất và có nhiều chính sách ưu đãi từ phía chính quyền địa phương". 

Đồng quan điểm, ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường dự báo, các nhà đầu tư sẽ gia tăng đầu tư vào những vùng mới, nhất là những khu vực có tiềm năng thu hút khách du lịch như: An Giang, Kiên Giang, Cần Thơ...

"Trong khi những thị trường vốn thu hút nhiều khách du lịch, bao gồm Đà Nẵng, Nha Trang... đang bão hoà thì các khu vực thuộc đồng bằng sông Cửu Long dự báo sẽ hấp dẫn nhiều du khách hơn, từ đó, làm gia tăng nhu cầu về bất động sản", ông Võ nói.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản nhận định: Trong 2020, đất nền thuộc các tỉnh giáp gianh Hà Nội (ở bán kính 100km đổ về) có tiềm năng phát triển kinh tế cũng như có cơ chế, chính sách thu hút đầu tư như Bắc Ninh, Thái Nguyên... vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư.

Bởi đầu tư phân khúc này, không cần vốn quá lớn, nhưng tính thanh khoản khá tốt và được kỳ vọng sẽ đem lại lợi nhuận cao hơn so với các phân khúc khác. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, đa phần các dự án đều chưa đủ điều kiện mở bán thì các nhà đầu tư càng phải tìm hiểu kỹ lưỡng về tính pháp lý của dự án, năng lực của chủ đầu tư trước khi xuống tiền để tránh rủi ro.

Riêng với thị trường TP HCM, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng, nguồn cung căn hộ giá bình dân đang lao dốc mạnh. Bởi vậy, nếu mua bất động sản để đầu tư, cách an toàn nhất hiện nay là chọn căn hộ 1-2 phòng ngủ, diện tích từ nhỏ đến trung bình, tại các dự án có vị trí thuận tiện, kết nối hạ tầng tốt.

"Đặc tính của nhà nhỏ là dễ mua, dễ bán, dễ cho thuê, ít rủi ro. Dòng sản phẩm này thị trường luôn có nhu cầu và thanh khoản, vì vậy thường duy trì ở mức cao nên không lo ứ đọng vốn và luôn đạt tỷ suất sinh lời ổn định", ông Châu nhấn mạnh.