Hàng loạt dự án của TTC Land ở TP.HCM 'bất động' nhiều năm: Có dấu hiệu sử dụng sai mục đích!

Thế chấp ngân hàng, “chôn vốn” hàng ngàn tỷ đồng tại dự án dang dở

Theo báo cáo tài chính Quý 4/2024, TTC Land có tổng cộng tài sản là 11.846 tỷ đồng nhưng nợ phải trả chiếm tới 6.381 tỷ đồng, nợ tăng thêm 875 tỷ đồng so với cùng kỳ năm 2023. Trong các khoản nợ phải trả, TTC Land đang vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn là 1.609 tỷ đồng và 2.066 tỷ đồng dài hạn.

TTC Land cũng đang ghi nhận 3.451 tỷ đồng hàng tồn kho. Báo cáo tài chính cũng chỉ ra việc TTC Land đang giữ số tiền 642 tỷ đồng cả ngắn hạn và dài hạn tại khoản “người mua trả tiền trước”.

Theo thuyết minh của TTC Land, trong số 3.451 tỷ đồng hàng tồn kho thì có tới 2.257 tỷ đồng là bất động động sản dang dở và 1.076 tỷ đồng là hàng hóa bất động sản. Được biết các tài sản bất động sản dang dở này đang được TTC Land dùng làm tài sản thế chấp cho các khoản vay tại ngân hàng.

Cụ thể như, TTC Land thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng cho thuê kho và quyền, lợi ích từ việc bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án tại Quận 5 (TP.HCM) để vay 91 tỷ đồng tại Ngân hàng TMCP Nam Á (Nam Á Bank); Thế chấp hợp đồng thuê đất tại Dự án trung tâm thương mại TTC Plaza Đức Trọng; hợp đồng mua bán công trình xây dựng dự án tại Phú Quốc (Kiên Giang)… để vay 1.021 tỷ đồng tại Ngân hàng TMCP Phương Đồng (OCB);

Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai dự án tại Đà Nẵng để vay 334 tỷ đồng tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV); Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản dự án tại Phú Quốc để vay 110 tỷ đồng từ Ngân hàng TMCP An Bình (ABBank); Ngân hàng OCB cũng đang bảo lãnh cho TTC Land khoản vay trái phiếu 850 tỷ đồng để đầu tư vào Dự án khu phức hợp Vịnh Đầm tại xã Dương Tơ và phường An Thới (TP. Phú Quốc)…

Ngoài ra, TTC Land cũng đang vay của BIDV số tiền hơn 208 tỷ đồng được thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản dự án tại quận Tân Phú (TP.HCM), thửa đất tại huyện Hòa Thành (Tây Ninh), thửa đất tại ấp Suối Lớn, xã Dương Tơ (TP. Phú Quốc); Vay 24 tỷ đồng tại Vietinbank thế chấp bằng nhà xưởng tại huyện Cần Giuộc (Long An)…

Hàng loạt dự án “bất động” nhiều năm

Trong khi các khoản nợ ngày càng phình to, hoạt động kinh doanh tại nhiều dự án bất động sản của TTC Land không mấy khả quan. Doanh nghiệp này đang triển khai 8 dự án, trong đó, hầu hết các dự án căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh của TTC Land đều vướng pháp lý kéo dài, chưa thể triển khai kinh doanh.

Cụ thể, dự án Panomax River Villa (Khu dân cư phía Bắc rạch Bà Bướm, số 722 đường Đào Trí, phường Phú Thuận, Quận 7, TP.HCM) được cấp phép xây dựng 4 tầng nổi và 1 tầng hầm, nhưng TTC Land và các đơn vị môi giới đã mở bán sản phẩm với quy hoạch 7 tầng từ năm 2019-2020 và đã bị cơ quan chức năng “tuýt còi”.

Hiện vẫn chưa có thông tin về tiến trình cấp phép thay đổi chiều cao công trình; do đó khó có thể thu được dòng tiền lớn trong ngắn hạn từ dự án này. Với giá trị tồn kho lớn, trong khi thời gian triển khai kéo dài đã 5 năm, TTC Land đang phải chịu khoản chi phí vốn rất lớn cho dự án Panomax River Villa.

Tại dự án Charmington Iris (dự án Trung tâm thương mại - dịch vụ - căn hộ số 76 Tôn Thất Thuyết, Phường 16, Quận 4, TP.HCM) do Công ty TNHH Đầu tư Sabeco HP làm chủ đầu tư, TTC Land là đơn vị kinh doanh cũng đã bị thu hồi quyết định chủ trương đầu tư từ tháng 12/2018 do sai phạm trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Dự án đang có nguy cơ bị thu hồi trong khi TTC Land đã ứng trước cho đối tác 227 tỷ đồng theo thỏa thuận mua sản phẩm từ 2019.

Mặt khác, TTC Land đã mở bán và nhận tiền đặt cọc từ khách hàng. Nếu dự án bị thu hồi, TTC Land có thể phải hoàn trả các khoản đặt cọc kèm lãi suất cộng dồn nhiều năm qua. Trong báo cáo tài chính quý 4/2024 của TTC Land thể hiện khoản “người mua trả tiền trước ngắn hạn” liên quan đến tiền đặt cọc nhận từ khách hàng gần 500 tỷ đồng (chủ yếu đến từ dự án Charmington Iris).

Hiện pháp lý dự án đang hoàn toàn phụ thuộc vào phía đối tác, không rõ thời gian có thể tháo gỡ. Do đó, Charmington Iris không phải là dự án tiềm năng để TTC Land triển khai kinh doanh và mang doanh thu về ngay. Chưa kể đến việc TTC Land phải chuẩn bị sẵn nguồn tiền để hoàn cọc cho khách đã mua nếu dự án bị thu hồi hay triển khai tiếp.

Theo tìm hiểu của PV, hiện nay phần lớn dự án Charmington Iris vẫn chỉ là những cột bê tông mới nhô lên khỏi mặt đất, sắt thép han gỉ, cỏ dại mọc um tùm, tường rào quây tôn bịt kín; một phần dự án đang có dấu hiệu chủ đầu tư sử dụng trái phép – sai mục đích khi cho thuê làm bãi trông giữ xe, rửa xe ô tô và chỗ ở của một số người…

Tương tự Panomax River Villa, Charmington Iris cũng rơi vào tình trạng “tiến thoái lưỡng nan” trong bối cảnh TTC Land đang thâm hụt vốn nghiêm trọng.

Một dự án khác là Charmington Dragonic (Dự án Khu liên hợp nhà ở - Văn phòng – Thương mại Tản Đà – Hàm Tử, địa chỉ tại: Số 9 Tản Đà, Phường 10, Quận 5, TP.HCM) được TTC Land mua lại qua hình thức sở hữu 100% cổ phần của Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hùng Anh Năm (công ty con của TTC Land) với giá trị cổ phần là 680 tỷ đồng. Tuy nhiên, dự án cũng đã bị thu hồi chủ trương đầu tư từ năm 2019 và chưa có hồ sơ đề xuất chủ trương, chưa được phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch 1/2000. Hiện dự án đang vướng giải tỏa đền bù chưa hoàn tất việc di dời, trong đó có một phần liên quan đến phần đất công. Dự kiến để hoàn thiện các hạng mục pháp lý này theo trình tự cần ít nhất 2 năm.

Vào tháng 1/2024, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM có Báo cáo số 711 về nội dung trình HĐND Thành phố thông qua danh mục thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và danh mục chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa để thực hiện dự án. Qua thẩm tra, Sở Tài nguyên và Môi trường đã loại dự án Charmington Dragonic do chưa có có hồ sơ đề xuất chủ trương, chưa được phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch 1/2000.

Hiện nay, theo quan sát của PV, một phần dự án Charmington Dragonic phía đường Tản Đà đang có dấu hiệu chủ đầu tư sử dụng sai mục đích khi cho thuê làm bãi trông giữ xe, rửa xe ô tô, quán cà phê và chỗ ở của một số người…

Do vướng mắc pháp lý kéo dài, việc duy trì những dự án căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh trong nhiều năm đang phát sinh chi phí vốn lớn cho TTC Land, có thể sẽ dẫn đến các khoản lỗ lớn khi dự án chuyển nhượng hoặc bị thu hồi.

Khó khăn TTC Land đang phải đối mặt tại các dự án du lịch, nghỉ dưỡng càng lớn hơn khi đây là loại hình đang dư thừa nguồn cung và mất thanh khoản, dù có triển khai bán hàng cũng khó mang về doanh thu mong muốn.

Tại dự án TTC Plaza (Đà Nẵng) đã được TTC Land khởi công xây dựng, nhưng với dòng sản phẩm chủ yếu gồm condotel, hotel và văn phòng cho thuê, việc thu về dòng tiền lớn và một lần trong giai đoạn thị trường trầm lắng không phải là bài toán dễ dàng.

Tại Phú Quốc, dự án Khu nghỉ dưỡng phức hợp Selavia (TP. Phú Quốc) với quy mô lên đến 290ha đã tiêu tốn nguồn vốn rất lớn từ TTC Land sau khi nhận chuyển nhượng từ Công ty Cổ phần Toàn Hải Vân và đã trả trước gần 1.000 tỷ đồng. Vào cuối năm 2024, TTC Land công bố đã phát hành thành công lô trái phiếu mã SCR12401 với tổng mệnh giá 850 tỷ đồng, kỳ hạn 60 tháng để hợp tác cùng Công ty CP Toàn Hải Vân trong việc phát triển dự án Selavia, với tổng mức góp vốn là 2.245 tỷ đồng.

Trong khi đó, theo báo cáo của một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản mới đây cho thấy, lượng hàng tồn kho bất động sản tại Phú Quốc thuộc nhóm cao nhất cả nước. Khu vực hiện còn hơn 17.600 sản phẩm tồn đọng, bao gồm condotel, shophouse và biệt thự nghỉ dưỡng. Con số này đưa Phú Quốc trở thành thị trường đứng thứ 3 về tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng, chiếm 24% tổng tồn kho cả nước, chỉ đứng sau Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu. Suốt nhiều năm qua, thị trường gần như không ghi nhận giao dịch đáng kể. Ngay cả trên thị trường chuyển nhượng thứ cấp, dù nhiều chủ sở hữu chấp nhận “cắt lỗ” tới 30-40%, giao dịch vẫn rơi vào trạng thái đóng băng.

Vào tháng 8/2024, TTC Land đã tạm ngừng kinh doanh công ty con TTC Land Hưng Điền, sau khi đã giải thể cùng lúc hai công ty con là TTC Land Retail Management và TTC Land Phú Quốc vào trước đó.

Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu của TTC Land (SCR) cũng đang có giá “trà đá” khi giao động quanh mốc 6.500 đồng/CP.PV Tạp chí Người Xây dựng cũng đã gửi thông tin trao đổi về tình hình các dự án bất động sản nêu trên đến TTC Land nhưng chưa nhận được phản hồi.