Hoàn thiện chính sách, mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân

Chiều 21/8, trong chương trình Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI, việc sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023 đã nhận được nhiều ý kiến đóng góp của các đại biểu Quốc hội. Những vấn đề được đặt ra không chỉ xoay quanh việc tăng nguồn cung nhà ở xã hội mà còn tập trung vào bài toán quan trọng hơn: Làm thế nào để người dân, đặc biệt là công nhân và người thu nhập thấp, thực sự có khả năng mua, thuê và ổn định cuộc sống.

Các đại biểu cho rằng, hiệu quả của chính sách nhà ở không thể chỉ được đo bằng số lượng dự án được phê duyệt hay số căn hộ hoàn thành. Thước đo quan trọng hơn là khả năng tiếp cận thực tế của người dân. Cùng với đó, việc hoàn thiện chính sách đất đai cần hướng tới mục tiêu khơi thông nguồn lực nhưng phải bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của người có đất bị thu hồi, tạo nền tảng cho mục tiêu an cư lâu dài.

Giá nhà phải gần hơn với khả năng chi trả

Tham gia thảo luận về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu Phan Thị Thúy Linh, đoàn Đà Nẵng, đặc biệt quan tâm đến giá bán và giá thuê nhà ở xã hội. Theo đại biểu, mức thu nhập bình quân của người lao động hiện khoảng 9 triệu đồng/tháng, trong khi tại nhiều địa phương chỉ đạt từ 6-8 triệu đồng/tháng. Trong bối cảnh đó, một căn hộ nhà ở xã hội diện tích khoảng 50m2 có giá trên 1 tỷ đồng có thể tương đương khoảng 10 năm thu nhập của người lao động. Ngay cả mức thuê khoảng 5 triệu đồng/tháng cũng tạo áp lực đáng kể đối với nhiều người.

ừ thực tế này, đại biểu đề nghị cơ chế xác định giá bán, giá thuê nhà ở xã hội phải được nghiên cứu theo hướng cân bằng giữa chi phí đầu tư, hiệu quả dự án và khả năng tài chính thực tế của người lao động. Theo đại biểu, nếu công thức xác định giá chủ yếu dựa trên chi phí đầu tư mà chưa phản ánh đầy đủ khả năng chi trả của người thuê, người mua thì chính sách khó đạt được mục tiêu an sinh như kỳ vọng.

Đại biểu Trương Thị Bích Hạnh, đoàn Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị cần thay đổi thước đo hiệu quả của chính sách nhà ở. Theo đại biểu, không nên chỉ đánh giá bằng số lượng căn nhà được xây dựng mà cần căn cứ vào số lượng người dân thực sự tiếp cận được nhà ở phù hợp với khả năng chi trả.

Đại biểu cũng đề xuất chuyển từ tư duy chủ yếu tạo lập quỹ đất sang tạo lập quỹ nhà ở xã hội có kết nối đồng bộ với hạ tầng giao thông và đáp ứng nhu cầu thực tế. Đây được xem là vấn đề quan trọng trong bối cảnh không ít dự án nhà ở được triển khai nhưng vị trí, hạ tầng hoặc mức giá chưa thực sự phù hợp với nhu cầu của nhóm đối tượng thụ hưởng.

Đại biểu Đào Chí Nghĩa, đoàn Cần Thơ đồng tình với nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí hợp lý, lãi vay và lợi nhuận định mức, đồng thời không đưa các khoản ưu đãi vào giá nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đại biểu cho rằng việc kiểm soát giá phải bảo đảm tính minh bạch nhưng không tạo thêm thủ tục hành chính, kéo dài thời gian triển khai dự án.

Đại biểu đề nghị luật hóa cơ chế theo hướng Nhà nước quy định phương pháp xác định giá, các loại chi phí được tính, mức lợi nhuận và cơ chế kiểm tra; chủ đầu tư chịu trách nhiệm về mức giá đã xác định, trong khi cơ quan quản lý thực hiện hậu kiểm và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm. Cách làm này, theo đại biểu, vừa có thể rút ngắn thủ tục vừa tăng trách nhiệm của doanh nghiệp.

Một vấn đề khác được đại biểu Võ Ngọc Thanh Trúc, đoàn Thành phố Hồ Chí Minh đặt ra là cơ chế kiểm soát giá nhà ở xã hội. Theo đại biểu, việc cho phép chủ đầu tư tự xây dựng, thuê tư vấn thẩm tra và tự phê duyệt giá có thể giúp rút ngắn thủ tục, song nếu thiếu cơ chế hậu kiểm độc lập sẽ tiềm ẩn nguy cơ chi phí bị tính cao.

Đại biểu đề nghị chủ đầu tư phải công khai đầy đủ cơ cấu giá trước khi ký hợp đồng. Sau khi dự án hoàn thành, chi phí thực tế cần được quyết toán, hậu kiểm.

Nếu mức giá quyết toán thấp hơn số tiền đã thu thì phần chênh lệch cần được hoàn trả hoặc khấu trừ cho người mua, thuê. Đồng thời, các hành vi kê khai hoặc phân bổ chi phí không đúng nhằm đẩy giá nhà lên cao cần được xử lý nghiêm. Đại biểu cũng kiến nghị cần có nguồn vốn ưu đãi ổn định, dài hạn cho chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

Bên cạnh giá nhà, việc xác định đúng đối tượng thụ hưởng và ngăn chặn trục lợi chính sách cũng được nhiều đại biểu quan tâm. Đại biểu Võ Ngọc Thanh Trúc đề nghị xây dựng tiêu chí thống nhất, khách quan và dễ kiểm chứng để xác định người thu nhập thấp; đồng thời tăng cường liên thông dữ liệu về cư trú, thuế, bảo hiểm xã hội, đất đai và nhà ở để cơ quan quản lý chủ động xác minh thông tin.

Đại biểu Thạch Phước Bình, đoàn Vĩnh Long cho rằng khi Nhà nước đã có các cơ sở dữ liệu về dân cư, đất đai, nhà ở, thuế và bảo hiểm xã hội thì người dân không nên tiếp tục phải cung cấp hoặc chứng minh lại những thông tin mà cơ quan quản lý có thể khai thác. Theo đại biểu, việc kết nối và đối soát dữ liệu sẽ vừa hạn chế tình trạng trục lợi, đầu cơ chính sách, vừa giảm bớt thủ tục cho người dân có nhu cầu thực sự.

Từ góc độ phát triển nhà ở cho thuê, đại biểu Lương Thị Hoa, đoàn Thanh Hóa đề xuất cần có cơ chế ưu đãi mang tính đột phá và thực chất về đất đai, tín dụng và thuế đối với các dự án nhà ở cho thuê dài hạn. Tuy nhiên, chính sách ưu đãi phải gắn với các cam kết cụ thể của chủ đầu tư về chất lượng công trình, thời hạn cho thuê và mức giá hợp lý, tránh để chính sách hỗ trợ trở thành kẽ hở cho hành vi trục lợi.

Khơi thông nguồn lực đất đai, tháo gỡ “điểm nghẽn” về nhà ở

Cùng với chính sách nhà ở, các đại biểu cho rằng việc sửa đổi pháp luật về đất đai có ý nghĩa quan trọng trong việc tạo nguồn lực cho phát triển và bảo đảm quyền an cư của người dân.

Đại biểu Trần Hoàng Ngân, đoàn Thành phố Hồ Chí Minh nhấn mạnh vai trò của thể chế đối với việc huy động và khơi thông nguồn lực phát triển. Theo đại biểu, công tác quản lý đất đai thời gian qua vẫn tồn tại tình trạng lãng phí, lấn chiếm, đầu cơ, lũng đoạn và làm giá đất sốt ảo, gây bất ổn cho thị trường.

Đại biểu cho rằng việc sửa đổi Luật Đất đai cần chuyển mạnh từ tư duy chú trọng giá trị bồi thường sang tư duy tạo sinh kế tốt hơn cho người có đất bị thu hồi. Theo đó, nơi ở mới cần được bảo đảm điều kiện hạ tầng đồng bộ, có khả năng tiếp cận thuận lợi với trường học, bệnh viện và các dịch vụ thiết yếu.

Đối với công tác định giá đất, đại biểu đề xuất xây dựng bảng giá đất minh bạch, khách quan trên cơ sở hệ thống dữ liệu đầy đủ, có sự tham gia tư vấn của các đơn vị độc lập và chuyên gia. Việc xác định giá đất phù hợp được kỳ vọng vừa giúp giảm chi phí mặt bằng cho doanh nghiệp, vừa bảo đảm quyền lợi chính đáng để người dân yên tâm ổn định cuộc sống.

Giải trình, làm rõ các vấn đề đại biểu Quốc hội quan tâm, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết cơ quan soạn thảo sẽ tiếp tục nghiên cứu, tiếp thu các ý kiến để hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), hướng tới tháo gỡ những điểm nghẽn từ thực tiễn và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Về giá bán, giá thuê và đối tượng được mua, thuê nhà ở xã hội, Bộ trưởng cho biết Luật Nhà ở năm 2023 cùng các nghị định hướng dẫn đã quy định tương đối cụ thể về trình tự, thủ tục triển khai dự án. Việc công khai thông tin về dự án, điều kiện mua, thuê cũng đang được triển khai trên môi trường trực tuyến, bước đầu tạo thuận lợi hơn cho người dân trong tiếp cận thông tin và lựa chọn nhà ở phù hợp.

Theo Bộ trưởng, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định 11 nhóm đối tượng được hưởng chính sách, trong đó có 6 nhóm thuộc diện chính sách. Cùng với việc xác định rõ đối tượng thụ hưởng, các chính sách tín dụng ưu đãi tiếp tục được áp dụng đối với người mua nhà và chủ đầu tư nhằm giảm áp lực tài chính và thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội.

Đáng chú ý, dự thảo cũng bổ sung khái niệm “nhà ở chính sách”, trong đó nhà ở xã hội được xác định là một loại hình thuộc nhóm nhà ở chính sách. Bên cạnh nhà ở xã hội để bán và thuê mua, việc phát triển nhà ở cho thuê tiếp tục được chú trọng nhằm đáp ứng nhu cầu của những nhóm người dân chưa có điều kiện sở hữu nhà.

Theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, mục tiêu của việc hoàn thiện hành lang pháp lý không chỉ là tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và cơ quan quản lý mà quan trọng hơn là tạo thêm cơ hội để người dân được tiếp cận chỗ ở phù hợp, an toàn.

Những ý kiến từ nghị trường cho thấy yêu cầu đặt ra đối với việc sửa đổi Luật Nhà ở và hoàn thiện chính sách đất đai không đơn thuần là bổ sung thêm các quy định mới. Điều quan trọng là các chính sách sau khi ban hành phải giải quyết được những vấn đề đang tồn tại trong thực tế: Giá nhà ở xã hội phải gần hơn với thu nhập người lao động; thủ tục tiếp cận chính sách cần đơn giản và minh bạch; dữ liệu phải được kết nối để ngăn chặn trục lợi nhưng không làm khó người dân; nguồn lực đất đai cần được khai thác hiệu quả song phải bảo đảm quyền lợi của người dân.