Luật sư khẳng định không thể bỏ bảo lãnh trong mua bán bất động sản

Tiện ích

Kết quả xổ số

Giá vàng

Thời tiết

Phim chiếu rạp

Vé máy bay

Vé tàu

Thứ năm, 05/03/2020, 13:22 PM
  • Click để copy

Luật sư khẳng định không thể bỏ bảo lãnh trong mua bán bất động sản

Theo luật sư, bảo lãnh là một dạng bảo hiểm trong mua bán bất động sản nên không bỏ được.

Theo ý kiến luật sư, bảo lãnh chính là một dạng bảo hiểm trong mua bán bất động sản, nhất là trong tình hình hiện nay. (Ảnh minh họa).

Theo ý kiến luật sư, bảo lãnh chính là một dạng bảo hiểm trong mua bán bất động sản, nhất là trong tình hình hiện nay. (Ảnh minh họa).

Trong bản kiến nghị nhằm tháo gỡ khó khăn đối với thị trường bất động sản (BĐS) mà Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) gửi Bộ Xây dựng và Thủ tướng Chính phủ vừa qua có đề cập nội dung liên quan đến bảo lãnh với nghĩa vụ bàn giao của chủ đầu tư (CĐT) khi bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo quy định tại khoản 1, Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS: “CĐT dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với khách hàng khi CĐT không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Theo VNREA, thực tế, mức bảo lãnh đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai lên tới 100% giá bán nhà/căn hộ và thư bảo lãnh phát sinh hiệu lực cùng lúc dẫn đến tổng giá trị bảo lãnh của một dự án là rất lớn. Đối với các CĐT triển khai nhiều dự án với quy mô lớn cùng thời điểm thì việc cấp bảo lãnh trong hạn mức tín dụng là không thể thực hiện được.

Để cấp bảo lãnh thì ngân hàng thương mại sẽ yêu cầu phải có tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, tài sản bảo đảm của dự án đã được dùng để thế chấp cho các khoản vay triển khai dự án. Trong khi đó, theo quy định hiện hành của pháp luật thì CĐT dự án chỉ được phép dùng tài sản hình thành trong tương lai của dự án để đảm bảo cho nghĩa vụ hoàn trả khoản vay cho chính dự án đó, nên không được dùng tài sản của dự án này để đi đảm bảo cho nghĩa vụ khác. Đồng thời, tài sản bảo đảm chính là các căn hộ/nhà ở thuộc dự án sẽ giảm dần do cần phải giải chấp ra để bán cho người mua.

Ngoài ra, VNREA cho hay, theo Luật Đầu tư, CĐT đã phải ký quỹ để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án. Việc hoàn thành đúng tiến độ xây dựng để bàn giao đã bao gồm trong nghĩa vụ này, nay lại thêm yêu cầu về bảo lãnh khiến cho CĐT phải chịu quá nhiều nghĩa vụ chồng chéo và chi phí đầu tư tăng lên đáng kể mà người phải gánh chịu các chi phí này là CĐT và người mua.

Nhiều doanh nghiệp cho rằng, quy định này không nên bắt buộc, bởi quy định như vậy chỉ có lợi cho những doanh nghiệp lớn, doanh nghiệp "sân sau" và bất lợi cho những doanh nghiệp nhỏ. Vì có thể sẽ xảy ra tình trạng nhiều doanh nghiệp lớn hoặc doanh nghiệp "sân sau" được ngân hàng ưu ái và lấy phí thấp (1 - 2%), còn những doanh nghiệp nhỏ “đơn thương độc mã” phải chịu phí cao 5 - 7%.

Doanh nghiệp đề xuất có thể thực hiện bằng cách tiền mua nhà thực hiện bằng chuyển khoản gửi tất cả vào ngân hàng và chỉ giải ngân theo tiến độ dự án. Đây sẽ là điều ràng buộc để doanh nghiệp không thể lấy tiền của khách hàng để dùng vào mục đích khác, dự án khác.

Trước những ý kiến như vậy, VNREA kiến nghị Chính phủ chỉ đạo và ban hành cơ chế tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS, có thể để doanh nghiệp và khách hàng tự thỏa thuận về nội dung này.

Hoặc Chính phủ bỏ quy định bảo lãnh và thay vào đó là bổ sung quy định một cách hợp lý về việc ký quỹ đối với dự án nhà ở thương mại. Phương án khác là bổ sung các tiêu chí, điều kiện phân loại, xếp hạng uy tín, độ tín nhiệm của CĐT nào cao sẽ không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law firm.

Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law firm.

Nhìn nhận vấn đề này, Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law firm (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), cho rằng, mức bảo lãnh đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai lên tới 100% là đương nhiên, vì nguyên lý tài sản 1 tỷ đồng phải bảo lãnh đủ 1 tỷ đồng.

“Trường hợp tôi bỏ ra 10 tỷ đồng mua nhà nhưng ngân hàng chỉ bảo lãnh 5 tỷ đồng thì 5 tỷ đồng kia của tôi sẽ ra sao, ai chịu trách nhiệm?”, ông Tú nêu giải định.

Cũng theo Chủ tịch Công ty TAT Law firm, trong giao dịch BĐS, hầu hết rủi ro thuộc về người mua nhà chứ không mấy khi đến với người bán, vì người bán "cầm đằng chuôi". Giao dịch BĐS hình thành trong tương lai ở Việt Nam nếu thành công 100 giao dịch thì tới 99 giao dịch là do người mua may mắn, 1 giao dịch còn lại là do…luật sư tư vấn.

Trên thực tế, đã xảy ra rất nhiều trường hợp người mua nhà đã đóng tiền lên đến 95% nhưng có những dự án hàng chục năm qua, người bán vẫn chưa thể bàn giao được nhà. Điển hình là người mua nhà đã dù đóng đủ tiền theo tiến độ nhưng hàng chục năm nay, chủ đầu tư là CTCP Sông Đà Thăng Long vẫn chưa thể bàn giao nhà cho người mua.

Theo Luật sư Trương Anh Tú, trước rủi ro của người mua nhà trong thời gian vừa qua, Nhà nước phải có yêu cầu bắt buộc việc bảo lãnh. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, một số CĐT cũng đã phớt lờ nghĩa vụ bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai.

“Có hằng trăm, hằng nghìn tỷ đồng của người dân đã bị mất oan. Bảo lãnh chính là một dạng bảo hiểm cho giao dịch tài sản đó. Lợi ích của CĐT lớn như thế, tại sao cứ đẩy khó khăn, đẩy giá thành vào người mua?”.

Về đề xuất gỡ bỏ chồng chéo giữa ký quỹ và bảo lãnh, Chủ tịch Công ty TAT Law firm cho rằng đây là hai quan hệ pháp luật khác nhau, nên không thể nói là chồng chéo. Ký quỹ là ràng buộc giữa Nhà nước và chủ đầu tư, còn bảo lãnh là trách nhiệm của người bán và người mua.

Như vậy, bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai là điều kiện quan trọng để đảm bảo an toàn cho người mua.

“Đứng trước một giao dịch bất bình đẳng, cần có một cơ chế đảm bảo quyền lợi cho người mua, cho nên không bao giờ bỏ được quy định bảo lãnh và cũng không có căn cứ, cơ chế nào để giảm được mức bảo lãnh này”, Luật sư Trương Anh Tú nhấn mạnh.

Bài liên quan
'Bất ngờ' 20 thỏi kim loại thu ở Công ty Alibaba không phải là vàng

'Bất ngờ' 20 thỏi kim loại thu ở Công ty Alibaba không phải là vàng

28/02/2021 08:23

Qua giám định, số lượng 20 thỏi kim loại màu vàng mà lực lượng chức năng thu giữ được khi khám xét Công ty Alibaba không phải là vàng.

Các tỉnh đua nhau xin xây sân bay, Bộ GTVT nói gì?

Các tỉnh đua nhau xin xây sân bay, Bộ GTVT nói gì?

27/02/2021 11:24

Sau hàng loạt địa phương đề xuất xây dựng sân bay, mới đây có Bắc Giang "tham gia" vào danh sách với đề xuất xây sân bay Kép là sân bay lưỡng dụng.

Đề nghị mở lại phố đi bộ Hồ Gươm từ tuần sau

Đề nghị mở lại phố đi bộ Hồ Gươm từ tuần sau

27/02/2021 05:36

Đại diện quận Hoàn Kiếm, Hà Nội, cho biết tới đây sẽ có văn bản báo cáo, đề nghị Thành phố cho mở lại hoạt động phố đi bộ Hồ Gươm từ tuần sau.

Bán đất ‘trên giấy’, người đàn ông lừa tiền tỷ

Bán đất ‘trên giấy’, người đàn ông lừa tiền tỷ

26/02/2021 19:17

Không có đất, thế nhưng một người đàn ông ở Đà Nẵng đã lừa bán cho nhiều người để chiếm đoạt tiền tỷ.

Cận cảnh căn nhà kiểu du thuyền 5 tỷ của lão nông dân miền Tây

Cận cảnh căn nhà kiểu du thuyền 5 tỷ của lão nông dân miền Tây

26/02/2021 19:00

Căn nhà 3 tầng trị giá 5 tỷ đồng tựa hình dáng một du thuyền thuộc sở hữu của lão nông dân nuôi lươn ở miền Tây khiến nhiều người ngỡ ngàng.

Tập đoàn Hưng Thịnh sẽ tiêm miễn phí hơn 14.000 liều vắc – xin covid-19 cho cán bộ nhân viên và người thân

Tập đoàn Hưng Thịnh sẽ tiêm miễn phí hơn 14.000 liều vắc – xin covid-19 cho cán bộ nhân viên và người thân

25/02/2021 15:38

Ngày 18/2/2021, Nhà nước đã đồng ý chủ trương mua và sử dụng vắc-xin phòng Covid-19 cho toàn dân với kinh phí chủ yếu từ ngân sách Nhà nước. Tập đoàn Hưng Thịnh vẫn quyết định sẽ tài trợ 100% chi phí tiêm ngừa vắc-xin Covid-19 cho người lao động và gia đình (bao gồm vợ/chồng, con và cha mẹ của CBNV toàn Tập đoàn)

Tập đoàn Đất Xanh tài trợ tiêm vắc-xin Covid-19 cho nhân viên và khách hàng

Tập đoàn Đất Xanh tài trợ tiêm vắc-xin Covid-19 cho nhân viên và khách hàng

25/02/2021 15:37

Sáng ngày 25/02, Ban lãnh đạo Tập đoàn Đất Xanh (HoSE: DXG) cho biết doanh nghiệp này sẽ tài trợ 100% chi phí tiêm vắc-xin ngừa Covid-19 cho toàn thể cán bộ, nhân viên (CBNV) tập đoàn trên toàn hệ thống.

Công ty của Cường Đô la bị xử phạt vì xây dựng không phép ở Bình Dương

Công ty của Cường Đô la bị xử phạt vì xây dựng không phép ở Bình Dương

25/02/2021 13:49

Công ty cổ phần C-Holdings của Cường Đô la bị xử phạt vì hành vi xây dựng trái phép tại dự án C-River View ở Bình Dương.

ALMA Resort nằm trong Top 10 dự án nghỉ dưỡng tốt nhất Việt Nam 2020

ALMA Resort nằm trong Top 10 dự án nghỉ dưỡng tốt nhất Việt Nam 2020

24/02/2021 10:50

Khu nghỉ dưỡng ALMA 5 sao đạt danh hiệu Top 10 dự án nghỉ dưỡng tốt nhất Việt Nam 2020 do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam Reatimes.vn công bố tháng 01/2021.