Kinh tế
20/07/2020 18:46Đại diện Bộ TN&MT ngược chiều Bộ Công an về Condotel?
Loại hình Condotel đang gây tranh cãi.
Hai Bộ 2 quan điểm về Condotel?
Tin tức về việc Bộ Công an gửi văn bản đến Thủ tướng Chính phủ bày tỏ bất cập trong quy hoạch pháp luật liên quan đến căn hộ du lịch (Condotel), biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú (Officetel), đang nhận được sự quan tâm của dư luận, nhất là giới kinh doanh bất động sản.
Trong khiến nghị, Bộ Công an cho rằng: Hoạt động đầu tư, kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng các loại hình bất động sản (BĐS) trên diễn ra dưới nhiều hình thức phức tạp, nhưng quy định pháp luật liên quan chưa đầy đủ, tồn tại nhiều bất cập gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước, rủi ro cho người mua, tiềm ẩn nguy cơ ảnh hưởng đến an ninh kinh tế, an ninh trật tự.
Trong khi đó, vài tháng trước Bộ TN&MT được cho là đã có công văn hướng dẫn "cấp giấy khai sinh" cho Condotel... Điều này khiến dư luận thắc mắc, phải chăng cùng 1 vấn đề nhưng 2 bộ lại có quan điểm khác nhau?
Cụ thể, trong văn bản số 703 (ngày 14/2/2020) Bộ TN&MT gửi các Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở.
Chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu đối với bất động sản, trong đó có căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch là một trong những vấn đề được quan tâm nhất trên thị trường bất động sản hiện nay.
Theo Bộ TN&MT, trong trường hợp các dự án Condotel, Officetel có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của luật kinh doanh bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Khoản 22 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
Về trình tự, thủ tục, hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Điều 70, Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Điều 8, Điều 9 của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ TN-MT quy định về hồ sơ địa chính; Khoản 8 Điều 6 của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT Bộ TN-MT quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Bộ TN&MT đã đề nghị Sở TN&MT các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức rà soát các dự án đầu tư đã được phê duyệt và việc thực hiện giao đất, cho thuê đất của từng dự án để xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp đủ điều kiện cấp "sổ đỏ" theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan thì thực hiện việc cấp "sổ đỏ" cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và không làm thay đổi quy mô, mục tiêu, quy hoạch của dự án....
Trong khi đó, tại kiến nghị gửi Thủ tướng Bộ Công an cho rằng: Tại văn bản này, Bộ TNMT chưa hướng dẫn rõ việc việc giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản Condotel, officetel, biệt thự du lịch sẽ được cấp cho chủ đầu tư dự án hay cho từng căn hộ.
“Trường hợp cấp cho từng người mua trong dự án sẽ phát sinh nhiều vấn đề phức tạp về an ninh, trật tự trong quản lý vận hành tòa nhà, quản lý hoạt động đầu tư kinh doanh căn hộ; quản lý, thu hồi dự án khu hết thời hạn sử dụng đất của dự án”, Bộ Công an chỉ rõ.
Cũng theo Bộ này, việc chưa rõ ràng trong việc cấp sổ đỏ này ảnh hưởng tới việc thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng, nguy cơ mất an toàn hệ thống tín dụng do hầu hết các dự án căn hộ du lịch đều được chủ đầu tư thế chấp quyền sử dụng đất của dự án vay vốn ngân hàng.
Bộ nhận định: Trường hợp cấp sổ đỏ cho từng căn hộ sẽ phát sinh việc thế chấp quyền sở hữu tài sản để vay vốn tại các ngân hàng khác nhau. Như vậy sẽ có tình trạng một tài sản sử dụng làm tài sản đảm bảo nhiều lần tại nhiều ngân hàng.
Ngoài ra, văn bản 703 của Bộ TNMT chưa đề cập việc xác định chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và việc cấp sổ đỏ đối với loại hình officetel.
Bộ TN&MT nói gì?
Ngày 20/7, tại cuộc họp báo của Bộ TN&MT trả lời báo chí về vấn đề này, ông Mai Văn Phấn - Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai cho rằng: Căn cứ ban hành công văn 703 hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở là căn cứ vào Chỉ thị số 11 của Thủ tướng.
Trong đó, giao trách nhiệm của Bộ TN&MT về chế độ sử dụng đất đối với loại hình không phải nhà ở và công tác cấp giấy chứng nhận với loại hình này.
"Bản chất mà nói quy định pháp luật có đầy đủ, tuy nhiên các địa phương khó thực hiện vì ngôn ngữ truyền đạt khác nhau.
Luật, nghị định, thông tư hướng dẫn bằng tiếng Việt, nhưng trong xã hội lại gọi đó là tiếng Anh như Condotel, Officetel. Do đó trách nhiệm của cơ quan Nhà nước phải truyền tải từ nội hàm danh từ xã hội sang quy định pháp luật là cái gì", ông Phấn nói.
Cũng theo ông Phấn, văn bản 703 chỉ căn cứ trên quy định pháp luật hướng dẫn xác định chế độ sử dụng đất là gì và căn cứ quy định pháp luật thì việc cấp giấy chứng nhận đối với loại hình này như thế nào. Cùng với đó, về phạm vi, có một số địa phương khi hỏi đã nêu chưa rõ đối tượng, nhưng tực tế văn bản 703 rất "tường minh về đối tượng".
"Ở đây, trong văn bản chúng tôi ghi rõ bên nhận chuyển nhượng có thể là hộ cá nhân hoặc tổ chức chứ không phải văn bản không rõ về đối tượng. Phạm vi điều chỉnh chỉ cho đối tượng nhận chuyển nhượng; còn chủ đầu tư đã được cấp giấy chứng nhận khi được giao đất, cho thuê đất khi thực hiện dự án rồi", ông Phấn nói thêm.
Phó Tổng Cục trưởng Tổng Cục đất đai lý giải, việc hướng dẫn các địa phương là các dự án phát triển có rất nhiều công đoạn, cơ quan chức năng tham gia vào kể từ cơ quan KH-ĐT, Xây dựng, tài chính và cuối cùng là TN-MT cấp giấy.
"Quan điểm của chúng tôi đầu vào phải thượng tôn pháp luật, phải tuân thủ giao, cho thuê đất, lập dự án đầu tư đúng quy hoạch..., cấp giấy phép xây dựng đúng mục đích sử dụng đất, hoàn công và phòng cháy chữa cháy...
Khi tất cả các điểm đó hoàn thành, đủ quy định tại Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản tức là sản phẩm đó đủ tiêu chuẩn giao dịch, thì đưa vào cấp giấy chứng nhận", ông Phấn cho hay.
Đối với hành lang pháp lý cho Condotel, ông Phấn khẳng định tất cả đã được quy định rất cụ thể.
Khi dự án đủ điều kiện theo Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản thì sẽ được cấp giấy chứng nhận.
"Hành lang pháp lý ở chỗ loại đất đã có quy định tại Điều 10 Luật Đất đai. Chế độ sử dụng đất được quy định đất sản xuất kinh doanh. Condotel, Officetel là tiếng Anh nhưng nội hàm khi được giao là đất sản xuất kinh doanh.
Thời hạn sử dụng đối với dự án phát triển được quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai với thời hạn 50 năm, với vùng khó khăn, đặc biệt khó khăn có thể là 70 năm.
Việc cấp giấy chứng nhận được quy định tại Điều 32 Nghị định 43. Điều kiện, trình tự thủ tục đã quy định rõ.
Như vậy xin khẳng định, hành lang pháp lý từ loại đất, chế độ sử dụng, thời hạn sử dụng, quy định về cấp giấy, trình tự thủ tục về cấp giấy chứng nhận rất rõ ràng với các điều khoản trong luât.
Loại hình này tham chiếu sang quy định pháp luật rất tường minh rõ ràng còn khi tổ chức triển khai chỉ vướng mắc là khi thực hiện danh từ tiếng Anh nên phải tham chiếu sang quy định pháp luật", ông Phấn nêu rõ.
Cấp sổ đỏ cho Condotel chỉ là ngộ nhận?
Luật sư Mai Thảo - Công ty luật TAT Law Firm (Hà Nội): Về cơ bản văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ TN&MT không có gì mới. Nội dung hướng dẫn thực hiện đều dựa trên tinh thần các quy định pháp luật trước đây như Luật Du lịch, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Đây không phải là văn bản quy định về tính chất pháp lý Condotel hay nói cách khác là văn bản này không cấp khai sinh cho Condotel như nhiều người lầm tưởng.
Theo luật sư, xưa nay các cơ quan chức năng đều thừa nhận quan điểm Condotel là phòng khách sạn xây dựng theo kết cấu căn hộ chung cư, nhằm mục đích kinh doanh du lịch. Do đó, Condotel chính là căn hộ du lịch được quy định tại điều 48 Luật Du Lịch và bản chất này sẽ không bao giờ có thể thay đổi.
