Dự án chậm tiến độ, người dân mua nhà sẽ trắng tay?

Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có đề xuất sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013 gửi Chính phủ. Theo đó HoREA cho rằng, Khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định: "Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền".

“Quy định về thời hạn giao đất, cho thuê đất này không thỏa đáng cho mọi trường hợp, mà có những mặt bất cập, chưa hợp tình hợp lý”, văn bản HoREA nêu rõ.

Phân tích của Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, các dự án bất động sản đều phải mất khoảng trên dưới 3 năm để hoàn tất các thủ tục chuẩn bị đầu tư, thi công công trình và hoàn thành nghiệm thu hoàn thành xây dựng đưa vào sử dụng. Do vậy, thời hạn sử dụng đất thực tế của dự án chỉ còn khoảng 47-48 năm.

Trong giai đoạn thị trường bất động sản bị khủng hoảng đóng băng, nhiều dự án đã bị "đắp chiếu", dẫn đến hàng tồn kho và nợ xấu. Nhờ có các nhà đầu tư mua và tái khởi động lại làm hồi sinh dự án "đắp chiếu", đã góp phần giúp cho thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại trong thời gian qua. Nhưng có điểm bất cập là thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án bị giảm, gây thiệt hại cho doanh nghiệp và khách hàng.

“Có ý kiến quan ngại, nếu quy định thời hạn sử dụng đất tính từ ngày dự án hoàn thành xây dựng đưa vào khai thác sử dụng, thì sẽ xảy ra những trường hợp chủ đầu tư cố tình dây dưa kéo dài thời gian.

 Hiệp hội nhận thấy doanh nghiệp hoàn toàn không có lợi nếu kéo dài thời gian thực hiện dự án vì sẽ gây thiệt hại trước hết cho chính doanh nghiệp do bị chôn vốn và mất cơ Văn bản HoREA biện giải.

Từ nghiên cứu trên đây, Hiệp hội kiến nghị Chính phủ, Quốc hội xem xét, sửa đổi, bổ sung trường hợp tính thời hạn sử dụng đất "kể từ ngày dự án được nghiệm thu hoàn thành xây dựng, đưa vào sử dụng" vào khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai 2013, như sau: “Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hoặc kể từ ngày dự án được nghiệm thu hoàn thành xây dựng, đưa vào sử dụng".  

Theo Luật Đất đai 2015 có hiệu lực đã quy định rõ, doanh nghiệp trong hay ngoài nước cũng đều chỉ được giao đất 50 năm. Giao đất dự án 50 năm là để hết thời hạn nếu dự án không triển khai thì doanh nghiệp phải trả lại đất cho nhà nước. Thực tế này đặt ra câu hỏi: Nếu mua nhà tại một dự án chậm tiến độ, khi người dân về ở mà thời gian thuê đất chỉ còn khoảng 40 năm, vậy hết thời gian đó người dân liệu có trắng tay?

Trao đổi với phóng viên, Luật sư Trương Anh Tuấn – Đoàn Luật sư Hà Nội cho rằng, trong luật Đất đai cũng quy định rõ, người mua nhà được sở hữu ổn định lâu dài do đã đóng hết tiền sử dụng đất. Ổn định lâu dài ở đây được hiểu là không có thời hạn.

Luật sư Tuấn giải thích thêm, theo quy định của pháp luật, một là doanh nghiệp nước ngoài chỉ được giao đất 50 năm, trường hợp đặc biệt là 70 năm. Nhưng khi bán cho người mua trong nước thì được sở hữu lâu dài. Theo luật mới hiện nay các doanh nghiệp trong nước cũng chỉ được giao đất có thời hạn 50 năm, nhưng khi bán cho cư dân thì nhà đất được chuyển sang sử dụng lâu dài.

Sau 50 năm sử dụng, những cư dân trong chung cư, nếu giám định chung cư vẫn còn sử dụng được thì tiếp tục ở, còn nếu không được thì chủ đầu tư dự án phải thương lượng với cư dân bồi thường, tái định cư khi muốn làm mới lại.

Trong trường hợp không có chủ đầu tư nào thực hiện cải tạo lại chung cư thì giao về cho cơ quan nhà nước lên phương án xử lý. Nhưng trong trường hợp nào người dân vẫn có quyền quyết định, doanh nghiệp hay nhà nước khi muốn làm mới đều phải hỏi ý kiến người dân và phải thương lượng đền bù nếu muốn đập đi xây mới như việc cải tạo các chung cư cũ hiện nay trên địa bàn TP HCM.