Thị trường đất nền nóng sốt đầu năm 2022, nguội lạnh đầu năm 2023

Nhìn chung giá đất nền trong năm 2023 ở các khu vực vùng ven sẽ không tăng, vùng xa trung tâm có thể giảm nhẹ. Còn nhiều cơ hội đầu tư Đất nền tại các địa phương có cú hích về hạ tầng hay các khu công nghiệp đang triển khai.

Sàn giao dịch vắng bóng nhà đầu tư

Nhận định chung về thị trường bất động sản (BĐS) cho thấy đầu năm 2023 chứng kiến một vài sự kiện mở bán sản phẩm chung cư tại TP. Thủ Đức, quận Tân Phú, quận 7 (TP.HCM)… Tuy nhiên, nhiều dấu hiệu cho thấy, việc chốt khách mua khá khó khăn, sàn giao dịch vắng bóng nhà đầu tư.

Theo chia sẻ với báo chí của chị T, phó giám đốc một sàn giao dịch BĐS tại TP. Thủ Đức cho hay: “Hầu hết người mua nhà đều thận trọng thái quá thậm chí bi quan, khiến các môi giới thực sự cảm thấy nản lòng”.

Mới đây, tại Hội nghị bất động sản Việt Nam (VRES 2022) tổ chức tại TP.HCM, đại diện của Batdongsan.com.vn cho biết, khảo sát từ nhiều sàn giao dịch nhà đất cho thấy, nếu thời điểm quý II/2022, có khoảng 28% môi giới xác nhận việc mua bán bị sụt giảm mạnh và đến 45% cho biết giao dịch có sụt giảm nhưng không quá lớn thì bước sang quý III/2022, tỷ lệ môi giới xác nhận giao dịch giảm mạnh (trên 50% lượng giao dịch so với cùng kỳ) lên đến 43%. Quý IV/2022 đã có đến 62% môi giới xác nhận sụt giảm mạnh giao dịch.

Chị T cho hay: “Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn khó khăn, thách thức trong giai đoạn này bao gồm thách thức về nguồn vốn, giá bán bất động sản đã tăng quá cao, sự biến động của nhân sự khi thị trường gặp khó. Những thông tin, biến động về các hoạt động điều tra, khởi tố nhiều doanh nghiệp bất động sản làm ảnh hưởng lớn đến lượng quan tâm của người dùng với bất động sản trong thời gian vừa qua. Trong năm 2022, tất cả các đối tượng tham gia thị trường đều gặp khó khăn”,

Cùng với đó, ông Henry Huỳnh, giám đốc phụ trách nguồn vốn của một quỹ đầu tư BĐS tại TP.HCM cũng cho biết, trên thị trường BĐS, nhà đầu tư đã xuất hiện hiệu ứng FOMO tương tự như thị trường chứng khoán. “Hiệu ứng tâm lý FOMO (Fear of missing out) khiến nhà đầu tư luôn trong một trạng thái tinh thần thấp thỏm, nơm nớp lo lắng, họ không thể tập trung vào việc gì khác ngoài nghe ngóng diễn biến thông tin và nghe ngóng quyết định của các nhà đầu tư khác để hành động theo số đông. Hiện nay xuất hiện tâm lý chán nản, lo lắng và quá thận trọng, nó  ảnh hưởng lớn tới quá trình ra quyết định của nhà đầu tư bất động sản, từ đó gây ra nhiều tác hại khôn lường”.

Một nhà đầu tư BĐS chia sẻ: “Tâm lý nhà đầu tư dù ở Việt Nam hay nước ngoài đều giống nhau. Khi thị trường đi lên người ta sợ bị mất cơ hội nên phải mua vào bằng được. Còn khi thị trường đi xuống và nhìn nhận tương lai không sáng sủa, họ lại muốn bảo toàn, bán ra càng sớm càng tốt. Điều này đã dẫn đến câu chuyện downtrend trên toàn thị trường. Ngoài thị trường chứng khoán, tình trạng này cũng đang xảy ra trên cả thị trường BĐS. Bởi vậy, trong lúc nhà đầu tư đang hoảng loạn, dù doanh nghiệp có bán rẻ sản phẩm cũng có rất ít người mua vào”.

Theo thông tin cho biết, dù trong thời gian gần đây, một loạt sản phẩm của các chủ đầu tư lớn được chào bán bằng những phương án khuyến mại hấp dẫn chưa từng có, nhằm kích cầu nhà đầu tư, tuy nhiên vẫn chưa mang lại nhiều kết quả khả quan cho doanh nghiệp. Các đợt mở bán được tung ra rầm rộ vào những ngày đầu năm 2023 nhưng lượng khách tới tham quan sụt giảm. Tại nhiều sàn giao dịch, hầu như chỉ thấy môi giới, vắng bóng nhà đầu tư.

Thời điểm nào thị trường hồi phục?

Chuyên gia tài chính Hạnh Hoàng chia sẻ thời điểm thị trường có thể hồi phục cho hay, phân tích dựa trên bài học từ giai đoạn khủng hoảng nhà đất 2008-2012, tính từ thời điểm khi ngân hàng nhà nước có động thái hạ trần lãi suất cho đến lúc thị trường bất động sản bắt đầu đảo chiều và có bước phục hồi phải mất 1,5 năm. Nếu nhìn nhận tích cực nhất thì trần lãi suất có thể sẽ được điều chỉnh vào quý I/2023. Như vậy, phải đến quý II hay quý III/2024, bất động sản mới có thể hy vọng khởi sắc.

Có 3 yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến khả năng đảo chiều của thị trường BĐS (tăng trưởng tín dụng - lãi suất - chính sách điều hành của Chính phủ) thì tăng trưởng tín dụng và chính sách sẽ là hai yếu tố mang lại tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường nhà đất, một số nhà đầu tư chia sẻ.

Thị trường BĐS muốn khởi sắc thì cần được tháo gỡ một số điểm nghẽn pháp lý, nguồn vốn tín dụng và các kênh tạo vốn cho doanh nghiệp như phát hành trái phiếu và kênh dẫn vốn khác. Nếu các cơ quan quản lý nhà nước không sớm tháo gỡ các điểm nghẽn này, sẽ không thể thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNRea) cho biết.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Chí Hiếu chia sẻ vấn đề này cho biết, một yếu tố quan trọng là thị trường có những điều chỉnh giảm giá nhưng tốc độ giảm còn thấp, chưa thể coi là đáy, chưa hấp dẫn và tạo sự yên tâm cho nhà đầu tư. Bởi vậy, người có tiền sẽ còn quan sát thêm đến quý II/2023 để nắm bắt được xu hướng của thị trường.

Ông Vũ Nguyễn, Giám đốc Trung tâm Giao dịch BĐS Căn Nhà Mới, cho rằng đất nền khu vực ngoài trung tâm được dự báo là phân khúc chịu nhiều ảnh hưởng trong giai đoạn hiện nay và có thể chịu sức ép giảm giá. Nguyên do là giá các sản phẩm này đã được đẩy lên quá cao trong thời gian qua, nhất là những khu vực sốt đất.

Nhà đầu tư loại hình này thường sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều hơn so với các loại hình khác. Do đó, khi lãi suất vay điều chỉnh, áp lực thanh toán và trả lãi tăng cao khiến nhà đầu tư đuối sức.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư BĐS Việt An Hòa cho rằng: Đất nền ở vùng sâu, vùng xa, đường khó đi là những khu vực đang bị “tổn thương” nhiều nhất, chủ đất muốn bán, có giảm giá cũng khó ra hàng. Đây cũng là thời điểm tốt để săn đất nền bị “ngộp” với giá hợp lý. Lời khuyên dành cho nhà đầu tư là chọn những mảnh có thể gia tăng giá trị được sau khi mua như có thể xây dựng nhà, farmstay, homestay và đặc biệt giá phải thật sự tốt. Lưu ý, người mua phải tính toán kỹ lưỡng bài toán tài chính nếu đi vay ngân hàng, phòng xa thị trường còn trầm lắng kéo dài.