Tính thuế chuyển nhượng BĐS 20% trên phần lãi: Lợi ích như thế nào?

Bộ Tài chính vừa đề xuất khôi phục phương án tính thuế dựa trên phần lợi nhuận khi chuyển nhượng bất động sản, với mức thuế suất 20% áp dụng trên phần chênh lệch giữa giá bán và tổng chi phí đầu vào. Phương án mới sẽ song song với mức thuế khoán 2% trên tổng giá trị giao dịch đang được áp dụng, nhằm mang lại lựa chọn linh hoạt, minh bạch và công bằng hơn cho người nộp thuế.

Phục hồi tính thuế theo lợi nhuận, tiếp cận chuẩn quốc tế

Chia sẻ với Tạp chí Kinh tế Môi trường, theo chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh, quy định tính thuế trên lợi nhuận vốn đã từng xuất hiện trong Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, với thuế suất 25% trên phần lãi. Tuy nhiên, do hầu hết cá nhân không có đủ hóa đơn, chứng từ chứng minh giá vốn, chi phí xây dựng, sửa chữa, môi giới… nên quy định này gần như không thực thi được trên thực tế. Đến lần sửa đổi năm 2015, cơ quan soạn thảo đã loại bỏ phương án tính thuế trên lợi nhuận, thay vào đó áp thuế khoán 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng để đơn giản hóa thủ tục, nhưng cũng dẫn đến nhiều bất cập về minh bạch và công bằng.

Đề xuất lần này khôi phục lại phương án tính thuế theo lợi nhuận, song điều chỉnh mức thuế suất còn 20% để tương đồng với thuế thu nhập doanh nghiệp. Nhờ đó, chỉ những giao dịch thực sự sinh lời mới bị đánh thuế, còn giao dịch không lãi hoặc lãi nhỏ thì số thuế phải đóng thấp hơn rất nhiều so với cách tính khoán. Đây là bước tiến để hệ thống thuế cá nhân tiệm cận thông lệ quốc tế, nơi việc tính thuế dựa trên lợi nhuận thực tế là nguyên tắc phổ biến.

Hai lựa chọn linh hoạt, giảm thủ tục, chống thất thu

Theo nội dung đề xuất, cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ chứng từ chứng minh giá mua ban đầu và chi phí phát sinh – như chi phí xây dựng, sửa chữa, hoa hồng môi giới, phí công chứng, lãi vay… – sẽ nộp thuế 20% trên phần lãi. Trong trường hợp không thể cung cấp đủ hóa đơn, chứng từ hợp lệ, người nộp thuế vẫn có thể lựa chọn nộp 2% trên tổng giá trị giao dịch như hiện hành.

Cơ chế song song này tạo sự linh hoạt: người bán nào có điều kiện chứng minh chi phí được hưởng quyền lợi thấp hơn, đồng thời vẫn giữ phương án an toàn cho những trường hợp khó khăn về chứng từ. Giải pháp cũng giúp giảm tải hồ sơ, thủ tục cho cơ quan thuế khi không phải yêu cầu xác minh chi tiết với mọi giao dịch, đồng thời khuyến khích người dân lưu giữ và kê khai minh bạch các khoản chi phí hợp pháp.

Thực tế áp thuế khoán 2% nhiều năm qua đã nảy sinh tình trạng kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực để giảm số thuế phải nộp, gây thất thu cho ngân sách và khiếm khuyết trong quản lý thị trường. Phương án tính theo lợi nhuận sẽ hạn chế hiện tượng này, bởi nếu kê khai giá thấp thì phần lãi thực tế cũng giảm, không còn lợi ích từ thủ thuật hạ giá.

Khó khăn về chứng từ và giải pháp kỹ thuật

Bộ Tài chính cho biết, từ năm 2018, ngành thuế đã xây dựng cơ sở dữ liệu giao dịch bất động sản, có thể truy xuất lịch sử biến động giá từng thửa đất và người mua bán. Tuy nhiên, việc xác minh đầy đủ chi phí đầu vào – nhất là với các giao dịch cũ, thiếu hóa đơn gốc – vẫn là thách thức lớn. Nhiều giao dịch nhà đất trước đây không gắn hóa đơn hoặc chứng từ không hợp lệ, khiến việc tính thuế trên lợi nhuận gặp trở ngại.

Để khắc phục, Bộ đề xuất xây dựng hướng dẫn rõ ràng về loại chi phí được công nhận và tiêu chí chứng từ hợp lệ. Đồng thời, đẩy mạnh kết nối dữ liệu giữa cơ quan thuế, ngân hàng, công chứng, xây dựng… nhằm tự động đối chiếu, kiểm tra tính xác thực của các giao dịch. Các giải pháp công nghệ như hóa đơn điện tử, đăng ký giao dịch trực tuyến và chia sẻ dữ liệu liên ngành sẽ là then chốt để triển khai thành công.

Lợi ích kinh tế–xã hội và lộ trình thực hiện

Việc áp dụng tính thuế trên lợi nhuận kỳ vọng sẽ phân biệt rõ giữa người đầu tư dài hạn chịu nhiều chi phí và người đầu cơ ngắn hạn, qua đó góp phần ổn định giá bất động sản, hạn chế đầu cơ. Về phía ngân sách, phương án này hứa hẹn tăng tính công bằng, giảm thất thu so với cách tính khoán hiện hành.

Dự thảo luật đang được lấy ý kiến rộng rãi, dự kiến trình Quốc hội tại kỳ họp tới. Nếu được thông qua, cơ quan thuế sẽ ban hành hướng dẫn chi tiết về chứng từ, quy trình kê khai và kiểm tra. Trong giai đoạn chuyển tiếp, Chính phủ cũng có thể áp dụng cơ chế thí điểm tại một số địa phương để đúc rút kinh nghiệm trước khi mở rộng toàn quốc.

Với cơ chế song song giữa mức thuế 20% trên lợi nhuận và 2% khoán, đề xuất của Bộ Tài chính được đánh giá là vừa linh hoạt, vừa khuyến khích minh bạch, đồng thời giảm áp lực hành chính cho người dân và cơ quan quản lý. Đây được coi là bước đi cân bằng giữa mục tiêu cải cách thuế, công bằng xã hội và quản lý hiệu quả thị trường bất động sản.