Nhiều báo cáo và chuyên gia cho rằng bất động sản năm 2019 gặp nhiều khó khăn. Đầu tiên là việc việc cơ quan nhà nước không giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các trường hợp doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng để thực hiện dự án bất động sản là điểm nghẽn đầu tiên trong các điểm nghẽn của thị trường bất động sản hiện nay.

Trước đây, căn cứ vào quy định tại điều 169 và điều 191 Luật Đất đai, cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, chỉ định nhà đầu tư trong trường hợp doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quỹ đất sạch của dự án, bao gồm đất ở (thường chiếm tỷ lệ nhỏ trong các dự án khu dân cư mới, khu đô thị mới), chủ yếu là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng…, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Tuy nhiên, quy trình, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức chỉ định nhà đầu tư đã có quỹ đất sạch của dự án (bao gồm đất ở và các loại đất khác) đã bị ách tắc cho đến nay, kể từ sau khi Bộ Xây dựng có Văn bản số 805/BXD-QLN ngày 5/5/2016. Bộ Xây dựng đề nghị UBND TP HCM có văn bản báo cáo xin ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ trước khi thực hiện chủ trương trên.

Đến thời điểm này, doanh nghiệp đã bỏ ra một nguồn vốn rất lớn để giải phóng mặt bằng và thực hiện các công tác chuẩn bị đầu tư. Đây cũng là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm sản phẩm nhà ở, sụt giảm nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, sụt giảm giao dịch bất động sản.

Một vướng mắc lớn khác của thị trường bất động sản hiện nằm ở khâu chuyển nhượng dự án kinh doanh. Hiện nay, nhu cầu chuyển nhượng dự án rất lớn, trong đó có nhiều dự án đã được thế chấp làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay tín dụng, kể cả các khoản nợ xấu ngân hàng.

Theo các quy định pháp luật hiện hành, chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được chuyển nhượng dự án, nên trên thực tế, việc chuyển nhượng dự án rất khó khăn.

Đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến thực trạng đã có hơn 500 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, trở thành hàng dự án tồn kho nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Về bản chất, hoạt động chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án có sử dụng đất là hoạt động kinh doanh bình thường của doanh nghiệp theo cơ chế thị trường, không dẫn đến yếu tố trục lợi.

Việc chuyển nhượng dự án có sử dụng đất nhằm mục đích trục lợi là do có sơ hở, lỏng lẻo trong các quy định của pháp luật, tạo điều kiện cho một số người trục lợi từ chính sách.

Ngân hàng Nhà nước siết chặt dòng vốn là do lo ngại bong bóng bất động sản. Một trong những yếu tố gây nên bong bóng là giá bị thổi lên quá cao. Tuy nhiên, theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, từ năm 2016 đến nay, giá các phân khúc tương đối ổn định, hàng năm chỉ tăng 3-5%. Đây là con số phù hợp với tỷ lệ lạm phát và mức tăng trưởng bình thường.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HOREA) đang kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước (NHNN) giữ nguyên mức 45%, tuy nhiên vẫn chưa nhận được ý kiến chính thức nào từ phía NHNN.

Bên cạnh đó, theo Thông tư 41, tỷ lệ an toàn vốn (CAR) dự kiến giảm từ 9% xuống 8% theo Basel II, có hiệu lực từ ngày 1/1/2020. Tuy chỉ số CAR giảm nhưng các điều kiện quy định trong Basel II khắt khe hơn, có liên quan đến tổng tài sản có, rủi ro về lãi suất, rủi ro thị trường và rủi ro hoạt động. Trong đó, tổng tài sản có liên quan đến hoạt động cấp tín dụng của doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp BĐS.

Theo ông Tín, thị trường BĐS sẽ đón nhận thách thức khi dòng vốn từ ngân hàng ngày càng siết chặt. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều cơ hội từ những dòng vốn khác như FDI hay thị trường chứng khoán,...