Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Thời hạn sử dụng chung cư làm "nóng" nghị trường Quốc hội

Nằm trong chương trình Kỳ họp thứ 6, chiều 26/10, Quốc hội tiến hành thảo luận ở hội trường về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) - dự thảo Luật.

Liên quan đến quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư trong dự thảo Luật, đại biểu Tạ Văn Hạ (đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Nam) đánh giá còn chưa rõ ràng. Đại biểu cho rằng cần thiết quy định rõ về thời hạn sử dụng nhà chung cư.

Cụ thể, theo ông Hạ, về quy định liên quan đến thời hạn sử dụng nhà chung cư, đại biểu cho biết, dự thảo Luật quy định nhà chung cư có thời hạn sử dụng, thời hạn được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời hạn sử dụng thực tế.

“Hiện nay, luật còn chưa quy định rõ về vấn đề này. Các kết cấu vật liệu không thể tồn tại, vững bền vĩnh cửu, nên nhà xây dựng phải có thời hạn sử dụng. Thực tế, khi sửa chữa các nhà chung cư cũ, việc xử lý thỏa đáng còn gặp nhiều vướng mắc, rất khó khăn để tập hợp nguồn lực cho việc sửa lại các tòa nhà chung cư.

Dự thảo Luật cần quy định rõ ràng, nhất quán, rõ ràng, minh bạch: Chung cư cần có thời hạn sử dụng. Với quy định này, người dân sẽ có được đầy đủ thông tin cần thiết khi tham gia giao dịch, chuyển nhượng, mua bán, đảm bảo cao nhất lợi ích của người dân”, đại biểu Tạ Văn Hạ nêu ý kiến trước Quốc hội.

Đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp) bày tỏ sự thống nhất với quy định nhà chung cư phải có thời hạn sử dụng. Thời hạn sử dụng phải trên chất lượng thẩm định, thẩm tra của cơ quan có thẩm quyền chứ không thể theo thiết kế của chủ đầu tư. “Đến người còn có thời hạn nữa là nhà chung cư” - Đại biểu Phạm Văn Hòa nói.

Tranh luận về thời hạn sở hữu nhà chung cư, đại biểu Đồng Ngọc Ba (đoàn ĐBQH tỉnh Bình Định) cho biết, Dự thảo đã phân biệt rất rõ về thời hạn sử dụng và vấn đề sở hữu. Việc sử dụng đã được quy định tại điều 99 luật hiện hành và Điều 58 dự thảo Luật. Dự thảo đã quy định hoàn thiện, đầy đủ hơn; thời hạn sở dụng liên quan đến chuẩn kỹ thuật và an toàn trong sử dụng nhà chung cư. Dự thảo quy định bổ sung nhằm đảm bảo trong mọi trường hợp sử dụng an toàn, đảm bảo yêu cầu về sử dụng...

Đồng thời, đã bổ sung quy định công bố về thời hạn sử dụng nhà chung cư khi hết hạn. Nội dung này được phân biệt rất rõ với quyền sở hữu, quyền tài sản. Trong quy định hiện hành cũng như trong dự thảo Luật, đối với nhà chung cư nói riêng và nhà ở nói chung thì không có quy định về thời hạn sở hữu. Quyền sở hữu được chấm dứt theo quy định của pháp luật.

Đại biểu chia sẻ, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về các trường hợp chấm dứt quyền sở hữu đối với tài sản khi bị tiêu huỷ. Điều 214 có quy định riêng về vấn đề xử lý đối với sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư bị tiêu huỷ. Đại biểu cho rằng đây là cơ sở pháp lý đã rất rõ về vấn đề sở hữu.

Tuy nhiên, hiện nay có quy định thêm loại hình nhà chung cư có thời hạn sở hữu hay không thì cần phải xem xét kỹ lưỡng về cơ sở chính trị, cơ sở thực tiễn. Cùng với đó, nội dung này liên quan trực tiếp tới vấn đề Luật Đất đai có quy định loại đất xây dựng nhà chung cư có thời hạn hay không. Mặt khác, trong bối cảnh hiện nay vẫn chưa đặt ra vấn đề quy định đất ở nói chung, đất xây dựng nhà chung nói riêng có thời hạn.

Báo cáo giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội nêu, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng cho biết, quan điểm của Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã nêu rõ trong Báo cáo giải trình tiếp thu, đây là cũng là vấn đề được đưa ra thảo luận, tiếp thu.

Theo ông Tùng, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đã thể hiện rất rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư với thời hạn sở hữu nhà chung cư là 2 vấn đề khác nhau.

"Thời hạn sử dụng nhà chung cư được quy định rõ trong dự thảo Luật và thời hạn đó được xác định khi chủ đầu tư lập đồ án thiết kế nhà chung cư. Về mặt kỹ thuật, thời hạn sử dụng có thể là 50 năm, 70 năm, 90 năm… nhưng thời hạn thực tế sử dụng nhà chung cư nó còn phụ thuộc vào các yếu tố khác. Hoặc hết thời hạn sử dụng nhưng do công trình được bảo dưỡng tốt, chất lượng công trình vẫn sử dụng thì không đặt vấn đề phá dỡ sẽ lãng phí", ông Tùng giải thích thêm.

Cũng theo ông Tùng, dự thảo Luật cũng quy định về việc kiểm định chất lượng khi chưa hết thời hạn và khi hết thời hạn. Trên cơ sở kiểm định thì sẽ có phương án cho phép được ở hay phải di dời để phá dỡ xây dựng lại.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật cũng cho rằng không nên gắn giữa thời hạn sở hữu nhà chung cư với thời hạn sử dụng đất. Trong Luật Đất đai, đất ở được giao ổn định lâu dài và không có thời hạn. Chừng nào mà tòa nhà chung cư còn được sử dụng tốt thì quyền sở hữu chung cư của người dân vẫn đảm bảo.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho hay, nhiều ý kiến đề nghị cần quy định chặt chẽ hơn về việc phát triển, quản lý, sử dụng loại hình chung cư mini. Cụ thể, có yêu cầu về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, phòng cháy chữa cháy (PCCC); không cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho từng căn hộ; chỉ cho phép cho thuê; chủ nhà phải chịu trách nhiệm về quản lý, vận hành...

Để khắc phục các tồn tại, hạn chế, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị chỉnh lý lại một số nội dung trong dự luật. Theo đó, chung cư mini từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về quy chuẩn xây dựng theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; phải được thiết kế, thẩm duyệt PCCC và thực hiện các biện pháp quản lý về an toàn PCCC theo quy định. Trường hợp cá nhân xây dựng chung cư mini từ 2 tầng trở lên để bán, cho thuê mua căn hộ hoặc xây dựng chung cư mini quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê đều phải lập dự án đầu tư, phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Cho rằng chung cư mini phù hợp với đối tượng thu nhập thấp, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân song đại biểu Nguyễn Duy Thanh (đoàn ĐBQH tỉnh Cà Mau) lưu ý cần xem xét kỹ lưỡng hệ lụy của loại hình này. Theo ông Thanh, cần thiết kế các quy định về đáp ứng an toàn PCCC, bảo đảm quy hoạch và bảo đảm an toàn cho người dân là trên hết.

Đại biểu Nguyễn Duy Thanh cũng lưu ý khi đưa nội dung về chung cư mini vào dự thảo Luật có thể dẫn đến tình trạng loại hình nhà ở này phát triển rầm rộ, từ đó gây áp lực cho hạ tầng giao thông, trường học, y tế... Ông đề nghị quy định rõ tiêu chuẩn kỹ thuật, điều kiện hình thành... đáp ứng quy hoạch dân cư, giao thông, trường học trên địa bàn. Đồng thời, cơ quan quản lý, chính quyền địa phương cần thanh tra, kiểm tra, xử lý các vi phạm về trật tự xây dựng của chung cư mini trên địa bàn để bảo đảm đời sống cho người dân.

Đại biểu Nguyễn Quốc Luận (đoàn ĐBQH tỉnh Yên Bái) ủng hộ việc hoàn thiện chính sách để phát triển chung cư mini bởi loại hình này vừa huy động được các nguồn lực xã hội - nhất là của người dân - vừa tạo điều kiện để một bộ phận công nhân, lao động, người nghèo, người thu nhập thấp có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý và các điều kiện đơn giản, linh hoạt.

Góp ý thêm, đại biểu Nguyễn Quốc Luận đề nghị sửa đổi, bổ sung quy định tại dự luật theo hướng nhà nước tập trung quản lý; đơn giản hóa các điều kiện, thủ tục hành chính để cá nhân có quyền sử dụng đất, có tiềm lực tài chính có thể dễ dàng tham gia phát triển loại hình nhà ở này.

"Trường hợp dự thảo luật chưa thể nghiên cứu, bổ sung đầy đủ quy định, có thể đưa ra các quy định cơ bản mang tính nguyên tắc, giao Chính phủ quy định chi tiết thi hành, nhất là vấn đề liên quan việc bán, cho thuê mua, cấp giấy chứng nhận quản lý, sử dụng" - ông Luận đề xuất.

Cho ý kiến về hai phương án cho phép hay không cho phép Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam làm cơ quan chủ quản các dự án đầu tư nhà ở xã hội, đại biểu Phạm Văn Hoà (đoàn ĐBQH tỉnhĐồng Tháp) cho rằng, còn có nhiều ý kiến khác nhau giữa các đại biểu về việc giao Tổng Liên đoàn Lao động làm chủ tư dự án nhà ở xã hội. Hai phương án nêu ra đều có ưu, nhược điểm nên cần lấy phiếu cả hai phương án.

Đại biểu Phạm Văn Hoà cho rằng, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, hiện chỉ có vốn khoảng 30.000 tỷ đồng, nếu muốn đầu tư nhà ở xã hội, cần phải vay thêm vốn hoặc có vốn Nhà nước. Vì vậy, vẫn phải dùng vốn Nhà nước.

"Nếu Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam làm chủ đầu tư xây nhà ở cho công nhân thì chỉ nên dùng cho thuê, chứ không bán. Bởi Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là một tổ chức chính trị và không thể nào có chức năng kinh doanh được", đại biểu đoàn Phạm Văn Hoà nhấn mạnh.

Không ít các đại biểu cũng bày tỏ nghi vấn về việc giao Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam làm chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Trong đó, Đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn ĐBQH Hà Nội) bày tỏ băn khoăn: Khi nhà ở có vấn đề thì ai là người đại diện cho người lao động nói lên tiếng nói đó? Như vậy, vô hình chung vừa cung cấp, lại vừa giám sát thì không đảm bảo khách quan.

"Tôi cũng thấy có ý kiến rằng cần tỉnh đến khi Tổng Liên đoàn đại diện cho người lao động, lại tự mình là người đứng ra cung cấp nhà ở cho người lao động, nếu giả sử sản phẩm không tốt, ai sẽ là người đứng ra phản biện?", ông Cường nói.

Đại biểu Hoàng Văn Cường nêu quan điểm đồng tình để tổ chức công đoàn là chủ đầu tư nhà ở cho người lao động, nhưng đề nghị đây chỉ là những dự án mẫu để làm điển hình.

Tranh luận tại hội trường với các đại biểu lựa chọn Phương án 1 - giao Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản xây dựng nhà ở xã hội, đại biểu Nguyễn Hải Dũng (đoàn ĐBQH tỉnh Nam Định) cho rằng, Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội có nêu mục đích giao cho Tổng Liên động Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản, nhằm thu hút người lao động tham gia tổ chức công đoàn.

Theo đại biểu Nguyễn Hải Dũng, đây là vấn đề cần hết sức quan tâm. Bởi khi có các tổ chức đại diện cho người lao động hình thành, họ cũng có thể sử dụng rất nhiều công cụ vật chất hấp dẫn hơn để thu hút đoàn viên tham gia vào tổ chức của mình: "Như vậy, khi xảy ra tình trạng này, công cụ, biện pháp đưa ra trong dự thảo Luật sẽ không phát huy được tác dụng. Do đó, đại biểu đề nghị chưa quy định giao Tổng Liên động Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản xây dựng nhà ở xã hội".