Hậu quả từ việc không tuân thủ Luật Đất đai, môi trường ở Dự án Five Star Eco City của Tập đoàn Năm Sao

Tổng hội Xây dựng Việt Nam đã tích cực tham gia góp ý cho dự án Luật Đất đai (sửa đổi). TS. Đặng Việt Dũng - Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, hiện nay, việc phân loại đất còn chưa đồng bộ nên cần bổ sung đầy đủ trong Luật Đất đai (sửa đổi) những loại đất đã được quy định ở trong các luật khác để thuận tiện cho đơn vị thực thi pháp luật. Mặt khác, để quản lý tốt hơn quy hoạch đất đai thì Luật Quy hoạch Đô thị, Luật Xây dựng, Luật Đất đai cần có sự đồng bộ, thống nhất.

Trong quá trình nghiên cứu tư liệu, chúng tôi nhận thấy, có nhiều nơi cán bộ “không nắm rõ” Luật Đất đai khiến cho nhiều diện tích không thuộc diện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng vẫn cấp cho doanh nghiệp. Đơn cử như vụ việc ở dự án Five Star Eco City mà Thanh tra Bộ TNMT đã nêu.

Đất giao thông, công cộng… cũng cấp “sổ” cho doanh nghiệp

Công ty CP Tập đoàn Quốc tế Năm Sao thành lập từ năm 2001. Tính đến tháng 6/2020, doanh nghiệp (DN) này có vốn điều lệ là 900 tỷ đồng. Người đại diện pháp luật (Tổng giám đốc) hiện nay là ông Trần Văn Đường; Chủ tịch là ông Trần Văn Mười.

Dự án Khu đô thị (KĐT) Năm Sao có tên thương mại là Five Star Eco City có diện tích khoảng 195,9ha thuộc xã Phước Lý (huyện Cần Giuộc) và xã Long Trạch, xã Long Khê (huyện Cần Đước). Tổng mức đầu tư dự án là 4.150.000.000.000 đồng, chia làm 4 giai đoạn, triển khai từ tháng 6/2018 đến tháng 12/2022 hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng.

Kết luận số 12/KL-BTNMT của Bộ TNMT khẳng định: Việc UBND tỉnh Long An ban hành các Quyết định giao đất, cho thuê đất đối với Công ty Năm Sao theo tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng, không theo nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư được phê duyệt là không phù hợp với quy định tại Điều 52, Luật Đất đai năm 2013.

Việc xác định giá đất đối với diện tích 8.584m2 đất ở nông thôn (giai đoạn 1) giao cho Công ty Năm Sao thực hiện dự án theo tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng để áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh trong việc tính tiền sử dụng đất là chưa phù hợp với các các quy định tại điểm d, khoản 1, Điều 112; khoản 3, Điều 114, Luật Đất đai năm 2013; khoản 1, khoản 4, khoản 5, Điều 4, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ.

Công ty Năm Sao được cấp GCNQSDĐ đối với diện tích 4.114 m2 đất thuộc quy hoạch hành lang đường giao thông (tỉnh lộ 826 và 835B) là chưa phù hợp với quy định tại điểm c, khoản 4, Điều 92, Nghị định số 181/2004/NDD-CP ngày 29/10/2004; điểm c, khoản 4, Điều 56 Nghị định số 43/2014/NDD- CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ.

Được cấp GCNQSDĐ đối với 88.446 m2 đất xây dựng công trình công cộng tại dự án với mục đích sử dụng là đất ở nông thôn, nguồn gốc nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất là không đúng với mục đích sử dụng đất, hình thức sử dụng đất và không thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3, Điều 91, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ.

Thửa đất thể hiện trên các GCNQSDĐ cấp cho Công ty Năm Sao không có ranh khép kín, gồm nhiều vị trí khác nhau là không phù hợp với quy định tại khoản 11, Điều 4, Luật Đất đai năm 2003; khoản 1, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013; diện tích cấp GCNQSDĐ có nhiều phần diện tích với mục đích sử dụng khác nhau nhưng không được thể hiện theo từng thửa đất trên quy hoạch chi tiết xây dựng đã được xét duyệt là chưa phù hợp với quy định tại khoản 2, Điều 20, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 và khoản 1, Điều 26, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ.

Theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 giai đoạn 1 của dự án thì tổng diện tích đất ở được phê duyệt là 181.903,78 m2, nhưng Công ty Năm Sao được giao và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tổng diện tích 203.589 m2 đất ở (chênh lệch 21.685,22 m2). Qua kiểm tra phần diện tích đất chênh lệch này được quy hoạch để xây dựng nhà trẻ mẫu giáo, đất trạm y tế, đất công trình thương mại nên việc giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên là không phù hợp quy định của pháp luật.

Ngoài ra, Công ty Năm Sao được UBND tỉnh Long An giao 373.226 m2 đất để thực hiện dự án Khu đô thị Năm Sao (giai đoạn 1) nhưng công ty đã sử dụng và thực hiện xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật trên diện tích 394.827,46 m2(diện tích đất đã hoàn thành công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng), vượt 21.601,46 m2 đất được giao. Đây là hành vi chiếm đất, vi phạm quy định tại điểm e, khoản 3, Điều 14, Nghị định 91/2019/ NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ.

Đồng thời, việc Công ty Năm Sao thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dưới hình thức phân lô, bán nền khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép quy định tại Điều 194 Luật Đất đai năm 2013.

Bộ TNMT kiến nghị xử lý nghiêm

Về việc quản lý, sử dụng đất tại dự án Five Star Eco City giai đoạn 2, Bộ TNMT kết luận: Qua thanh tra nhận thấy, việc UBND tỉnh Long An ban hành các quyết định giao đất, cho thuê đất cho Công ty Năm Sao theo tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng, không theo nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư được phê duyệt là không phù hợp với quy định tại Điều 52, Luật Đất đai năm 2013.

Tại thời điểm năm 2014, UBND tỉnh Long An áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất tính tiền sử dụng đất đối với diện tích 27.812 m2 đất ở nông thôn (giao đất đợt 1 giai đoạn 2) cho Công ty Năm Sao có giá bằng giá đất bồi thường năm 2012 mà áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất là không phù hợp các quy định tại điểm b khoản 1 Điều 55 Luật Đất đai năm 2003, Điều 5 Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007).

Việc xác định giá đất đối với diện tích 156.069 m2 đất ở nông thôn (giao đất đợt 2, 3 giai đoạn 2) giao cho Công ty Năm Sao thực hiện dự án theo tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng để áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh, phương pháp so sánh trong việc tính tiền sử dụng đất là chưa phù hợp với các quy định tại điểm d khoản 1 Điều 112, khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 1, khoản 4, khoản 5 Điều 4 Nghị định số 44/2014/ NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.

Các thửa đất thể hiện trên các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho Công ty Năm Sao không có ranh khép kín, gồm nhiều vị trí khác nhau là không phù hợp với quy định tại khoản 11 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 và khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai 2013; diện tích đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhiều phần diện tích với mục đích sử dụng khác nhau nhưng không được thể hiện theo từng thửa đất theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được xét duyệt là chưa phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 20 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 và khoản 1 Điều 26 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.

Bên cạnh đó, kết luận thanh tra còn chỉ ra rằng phần lớn diện tích đất được giao cho Công ty Năm Sao nhưng chưa triển khai xây dựng các hạng mục, công trình đã được cơ quan nhà nước phê duyệt, tiến độ sử dụng đất chậm dẫn đến dự án không đảm bảo về tiến độ đã được phê duyệt, vi phạm quy định tại điểm I, khoản 1, Điều 64 Luật Đất đai năm 2013.

Về lĩnh vực môi trường, Bộ TNMT cũng đánh giá chủ đầu tư chưa thực hiện quản lý và giám sát môi trường theo quy định. Trước những sai phạm trên, Bộ TNMT kiến nghị UBND tỉnh Long An chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND huyện Cần Giuộc và các cấp, ngành có liên quan kiểm tra, giám sát chặt chẽ việc chấp hành quy định pháp luật về quản lý, sử dụng đất, bảo vệ môi trường cũng như tiến độ đưa đất vào sử dụng đối với Công ty Năm Sao, đồng thời áp dụng các biện pháp xử lý đối với những sai phạm theo quy định pháp luật. Tổ chức kiểm điểm, làm rõ trách nhiệm và có hình thức xử lý nghiêm minh đối với tập thể, cá nhân để xảy ra các sai phạm nêu trên…

Bên cạnh đó, Bộ TNMT cũng yêu cầu Tập đoàn Năm Sao chấp hành nghiêm các quy định của pháp luật về đất đai, môi trường, sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới được giao; đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, phối hợp với các cơ quan nhà nước để hoàn thiện các quy định, thủ tục về đất đai và môi trường theo quy định của pháp luật…

Minh chứng từ dự án Five Star Eco City cho thấy rằng: Việc sửa đổi Luật Đất đai hiện hành là rất cấp thiết. Điều quan trọng nữa là chính quyền địa phương phải xử lý dứt điểm, quyết liệt thì việc chấp hành pháp luật mới có thể đi vào cuộc sống.