Linh hoạt quỹ đất nhà ở xã hội

Đề xuất giao sử dụng 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội

Trong nhiều năm qua, tại các đô thị việc xây dựng nhà ở xã hội đang là nhu cầu cấp thiết để giải quyết chỗ ở cho đối tượng công nhân, người lao động thu nhập thấp. Chính Phủ cũng đã có quy định yêu cầu các chủ đầu tư phải dành 20% quỹ xây dựng nhà ở xã hội trong dự án thương mại. Tuy nhiên trên thực tế quy định này có khá nhiều bất cập.

TP.Hà Nội đưa ra 4 đề xuất: Thứ nhất, được phép chủ động bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH) tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thay thế ở vị trí khác.

Thứ hai, không phát triển NƠXH là nhà ở liền kề thấp tầng; được sử dụng nguồn tiền thu được từ quỹ đất 20%, 25% tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị để hỗ trợ, cho vay ưu đãi phát triển NƠXH.

Thứ ba, triển khai mô hình xây dựng một số khu NƠXH tập trung, có quy mô diện tích đất lớn, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Rà soát quy hoạch các khu công nghiệp để bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở cho công nhân một cách hợp lý.

Thứ tư, đa dạng hóa nguồn lực đẩy mạnh việc phát triển NƠXH phục vụ công nhân; ưu tiên bố trí quỹ đất, bố trí kinh phí từ nguồn tiền thu được từ quỹ 20%, 25% tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (bao gồm cả khu đô thị, khu chức năng đô thị) để đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp trên địa bàn.

Linh hoạt trong thực tiễn

Theo Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản việt Nam ông Bùi Văn Doanh, cho rằng những đề xuất của Hà Nội mang tính đồng bộ, phù hợp thực tiễn và có tính khả thi cao, mà mấu chốt là việc xử lý quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại để xây NƠXH.

Có thể hiểu, mấu chốt trong đề xuất của Hà Nội là giao quyền chủ động cho địa phương trong việc tiếp nhận, bố trí, sử dụng quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại để xây NƠXH. Trong đó, then chốt không phải xây NƠXH thuộc quỹ đất 20% ở đúng dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư, mà cho phép thành phố được chủ động thay thế phần đất 20% ở vị trí khác (phụ thuộc vào thỏa thuận với chủ đầu tư).

Cùng với đó, ông Doanh chia sẻ: "Đề xuất này có thể coi như "một mũi tên trúng hai đích", giúp tháo gỡ nhiều khó khăn, vướng mắc. Có thể kể tới việc gỡ nút thắt cho chủ đầu tư khi không phải thực hiện "2 trong 1", trong cùng dự án nhà ở thương mại vừa xây nhà ở phân khúc trung, cao cấp, vừa xây NƠXH. Đồng thời gỡ khó cho cả hai cộng đồng cư dân khi phải sống trong những dự án "xôi đỗ". Đặc biệt là trao quyền chủ động cho thành phố trong việc lựa chọn mô hình, địa điểm, chủ đầu tư… thực hiện các dự án NƠXH tập trung với quy mô lớn".

Nêu rõ bất cập chính sách nhà ở xã hội hiện nay, tại văn bản số 43/2022/CV- HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) dẫn chứng: Một chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cao cấp tại phường An Phú, thành phố Thủ Đức (TP.HCM) có quy mô diện tích 2 ha nên phải dành 4.000 m2 đất để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án theo quy định của Nghị định 49/2021/NĐ-CP. Chủ đầu tư đã mua lại quyền sử dụng đất khu đất này với giá bình quân 80 triệu đồng/m2 dẫn đến chi phí giải phóng mặt bằng 4.000 m2 lên đến 320 tỷ đồng và đây là chi phí hợp pháp được tính vào chi phí đầu tư nhà ở xã hội. Do vậy, dù dự án nhà ở xã hội này được miễn tiền sử dụng đất, nhưng giá thành nhà ở xã hội tại đây có thể lên đến 35-40 triệu đồng/m2 thì không thể làm nhà ở xã hội được nữa vì giá bán nhà quá cao.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói: "Nếu xác định giá trị quỹ đất 4.000 m2 này theo giá thị trường để hoán đổi quỹ đất khác hoặc quỹ nhà ở xã hội khác có giá trị tương đương thì Nhà nước sẽ có nhiều nhà ở xã hội hơn ở vị trí khác và giá bán nhà ở xã hội phù hợp hơn".

Đánh giá của luật sư Nguyễn Văn Hậu (Đoàn Luật sư TP.HCM) việc bắt các doanh nghiệp làm dự án thương mại từ 2-5 ha phải trích lập quỹ đất 20% là chưa hợp lý, dù mục đích nhằm gia tăng quỹ đất, gia tăng nguồn cung cho nhà ở xã hội là rất tốt. Bởi lẽ, các dự án tại đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, không thể quy hoạch giống Bình Dương, Bình Phước. Cơ sở hạ tầng, nhu cầu nhà ở, nhu cầu sống của người dân, mọi thứ đều khác nhau.

Chưa kể, một số dự án phát triển nhà ở chỉ được quy hoạch xây dựng nhà ở thấp tầng nên việc sử dụng nhà vườn, nhà biệt thự làm nhà ở xã hội là không phù hợp. Tại một số dự án có lợi thế về vị trí, tính thương mại cao, giá lại thấp hơn nhà thương mại cùng khu vực sẽ dẫn đến khó khăn trong việc quản lý đối tượng được hỗ trợ nhà ở xã hội.

Chính vì tính bất khả thi và thiếu thực tế của quy định này nên trong thời gian qua, không có nhiều doanh nghiệp thực hiện được việc xây nhà ở xã hội trên quỹ đất 20%.

Nhiều nhà đầu tư và chuyên gia đồng quan điểm, cũng cho rằng việc dành quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại là cần thiết, nhưng cần linh hoạt hơn trong điều hành và thực hiện.

Thay vì bắt buộc các dự án từ 2 ha trở lên phải dành 20% quỹ đất trong chính dự án đó để xây nhà ở xã hội, có thể linh hoạt cho chủ đầu tư chuyển phần đất dành để xây nhà ở xã hội ấy sang một dự án khác phù hợp với quy hoạch chung, có tính chất tương đối tương đồng với đối tượng được mua nhà ở xã hội, hoặc có điều kiện phù hợp với đối tượng mua nhà ở xã hội.

Trong trường hợp nếu chủ đầu tư có nhu cầu, thay vì buộc cắt đất để xây nhà ở xã hội, có thể cho phép chủ đầu tư nộp tiền bằng giá trị đất 20% đã xây dựng hạ tầng trong dự án. Số tiền này không hòa chung vào ngân sách địa phương, mà được đưa vào một quỹ riêng dành cho việc xây nhà ở xã hội.

Với những dự án nhà ở thương mại ở những vị trí đắc địa, giá trị đất cao thì số tiền nộp thay 20% quỹ đất, chuyển sang xây nhà ở xã hội ở vị trí khác sẽ được số lượng căn hộ lớn hơn nhiều so với xây nhà ở xã hội xen kẽ vào dự án nhà ở thương mại.

Một chuyên gia bất động sản nhấn mạnh: "Nếu làm như vậy sẽ tạo điều kiện cho chủ đầu tư chấp hành tốt pháp luật và thuận lợi trong triển khai dự án. Điều quan trọng là giúp người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp có điều kiện tiếp cận dự án nhà ở xã hội và có điều kiện sống phù hợp với mức sống, đồng thời giảm được tiêu cực trong việc phân phối nhà ở xã hội".

Trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội quy định tại Khoản 1 Điều này, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn”.