Bộ Xây dựng đang định hình một cách tiếp cận mới trong phát triển nhà ở, trong đó quyền có nơi ở hợp pháp, an toàn và phù hợp khả năng chi trả được xác định là một trong những nền tảng của tiến bộ xã hội. Mục tiêu không chỉ dừng ở việc phát triển nhà ở xã hội mà hướng tới xây dựng một hệ thống nhà ở đa dạng, đồng bộ, để mọi người dân có cơ hội tiếp cận chỗ ở ổn định.

Theo Thông báo số 64-TB/VPTW ngày 22/5/2026, kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tại buổi làm việc về tình hình triển khai Chỉ thị số 34-CT/TW của Ban Bí thư về nhà ở xã hội và định hướng phát triển nhà ở trong thời gian tới đã đặt ra nhiều yêu cầu quan trọng đối với công tác phát triển nhà ở.

Quyền có nơi ở hợp pháp là quyền cơ bản

Một trong những quan điểm xuyên suốt được nhấn mạnh là quyền có nơi ở hợp pháp là quyền cơ bản của công dân. Việc người dân được tiếp cận nhà ở an toàn, phù hợp với khả năng chi trả không chỉ có ý nghĩa về an sinh mà còn được xem là thước đo của tiến bộ xã hội, góp phần tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định, bền vững.

19-1787126561-nha-o-tro-thanh-nen-tang-cua-tien-bo-xa-hoi
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh trình bày Tờ trình về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản - Ảnh: chinhphu.vn/Nhật Bắc

Theo định hướng này, nhà ở không thể được xem đơn thuần là một loại hàng hóa của thị trường bất động sản. Phát triển nhà ở phải được đặt trong tổng thể chiến lược phát triển đô thị, nông thôn, hạ tầng và an sinh xã hội.

Đây cũng là lý do Nhà nước xác định chính sách phát triển nhà ở phải hướng tới mục tiêu mọi người đều có chỗ ở. Cách tiếp cận này đồng thời gắn với yêu cầu bảo đảm an ninh đô thị, an ninh nông thôn, nâng cao năng suất lao động và tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

Thực tế thời gian qua cho thấy, nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng đa dạng. Bên cạnh nhu cầu sở hữu nhà, một bộ phận lớn công nhân, người lao động, sinh viên, cán bộ, công chức, viên chức và các nhóm dân cư tại đô thị có nhu cầu thuê nhà với mức giá phù hợp.

Do đó, phát triển nhà ở trong giai đoạn tới được định hướng theo cơ chế thị trường có sự định hướng và quản lý hiệu quả của Nhà nước. Nhà nước không bao cấp về nhà ở nhưng cũng không để thị trường hoàn toàn tự điều tiết.

Vai trò của Nhà nước là kiến tạo thông qua thể chế, chính sách và quy hoạch, qua đó tạo môi trường để doanh nghiệp tham gia đầu tư, xây dựng, vận hành nhà ở với mức lợi nhuận hợp lý, đồng thời bảo đảm người dân có thể tiếp cận chỗ ở ổn định, an toàn và phù hợp khả năng tài chính.

Một điểm đáng chú ý trong định hướng mới là chuyển mạnh tư duy từ phát triển nhà ở chủ yếu để bán sang phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, trong đó nhà ở cho thuê được đặc biệt quan tâm.

Theo kết luận, cần ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, nhất là mô hình chung cư cho thuê tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế, các vùng động lực và hành lang kinh tế quan trọng.

Đây được xem là hướng đi phù hợp với thực tế thị trường khi không phải người dân nào cũng có đủ khả năng tài chính để mua nhà. Việc phát triển nguồn cung nhà ở cho thuê với giá hợp lý sẽ mở rộng khả năng tiếp cận chỗ ở, đặc biệt đối với người lao động tại các trung tâm kinh tế và khu công nghiệp.

Nhà ở cho thuê cũng cần được nhìn nhận trong mối quan hệ với hệ thống hạ tầng xã hội. Một khu nhà ở không thể chỉ đáp ứng yêu cầu về diện tích và chất lượng căn hộ mà phải gắn với giao thông công cộng, trường học, cơ sở y tế, thiết chế văn hóa và các dịch vụ thiết yếu.

Định hướng này đặt ra yêu cầu các địa phương phải rà soát lại quỹ đất, hoàn thiện quy hoạch và chuẩn bị quỹ đất sạch cho phát triển nhà ở. Quy hoạch nhà ở ở mọi phân khúc phải được gắn với quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ xã hội thiết yếu, y tế, giáo dục và thiết chế văn hóa, nhất là tại các khu đô thị, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao và những khu vực đang đô thị hóa nhanh.

Để mục tiêu phát triển nhà ở trở thành hiện thực, một trong những vấn đề được đặt ra là phải tháo gỡ các điểm nghẽn về thủ tục đầu tư.
Theo định hướng, các thủ tục liên quan đến đầu tư, quy hoạch, giao đất, cấp phép xây dựng và tiếp cận tín dụng ưu đãi cần được rút ngắn, bảo đảm thuận lợi, rõ thời hạn và xác định rõ trách nhiệm cá nhân.

Đây là vấn đề có ý nghĩa đặc biệt đối với các dự án nhà ở, nhất là nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Việc dự án kéo dài qua nhiều năm do vướng thủ tục có thể làm tăng chi phí đầu tư, ảnh hưởng tiến độ cung ứng sản phẩm và cuối cùng tác động trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Cùng với cải cách thủ tục, chính sách đất đai, tín dụng cũng được yêu cầu nghiên cứu theo hướng phù hợp để phát triển nhanh thị trường nhà ở cho thuê với giá hợp lý, đồng thời khuyến khích khu vực tư nhân tham gia.

Đây là điểm quan trọng bởi mục tiêu mọi người đều có chỗ ở không thể chỉ dựa vào nguồn lực ngân sách Nhà nước. Khu vực doanh nghiệp cần được tạo điều kiện tham gia trên cơ sở một thị trường minh bạch, cạnh tranh và có cơ chế lợi nhuận hợp lý.

Kiểm soát đầu cơ, ngăn trục lợi chính sách

Cùng với việc mở rộng nguồn cung, yêu cầu kiểm soát thị trường cũng được đặt ra rõ ràng.

Các trường hợp được hưởng chính sách ưu tiên về nhà ở phải được kiểm soát chặt chẽ, minh bạch, tránh tình trạng lợi dụng chính sách để trục lợi. Đồng thời, cần có giải pháp kiểm soát, ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà ở.

Việc ứng dụng công nghệ số và dữ liệu trong quản lý phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản cũng được xác định là một hướng đi cần đẩy mạnh. Đây là cơ sở để nâng cao tính minh bạch của thị trường, quản lý tốt hơn đối tượng thụ hưởng chính sách và hạn chế những hành vi lợi dụng chính sách nhà ở.

Định hướng phát triển nhà ở nói trên đang tiếp tục được cụ thể hóa trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023.

Tại phiên họp thứ 4 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội ngày 29/7/2026, Chính phủ đã trình Tờ trình số 440/TTr-CP ngày 24/7/2026 về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023. Một trong những mục tiêu trọng tâm là hoàn thiện môi trường pháp lý, đơn giản hóa thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng, phát triển đa dạng các loại hình nhà ở và hướng tới mục tiêu mọi người dân đều có chỗ ở.

Theo định hướng này, chính sách nhà ở sẽ không chỉ tập trung vào nhà ở xã hội mà hướng tới một hệ thống đa dạng gồm nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê và các hình thức phù hợp với nhu cầu, khả năng tài chính của người dân.

Có thể thấy, mục tiêu “mọi người đều có chỗ ở” đang được đặt trong một cách tiếp cận rộng hơn: Nhà nước kiến tạo chính sách, địa phương chủ động chuẩn bị quỹ đất và quy hoạch, doanh nghiệp tham gia phát triển nguồn cung, còn thị trường đượcvận hành minh bạch, có kiểm soát.

Nếu được cụ thể hóa đồng bộ từ pháp luật đến quy hoạch, đất đai, tín dụng và tổ chức thực hiện, định hướng này không chỉ góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở trước mắt mà còn tạo nền tảng để hình thành thị trường nhà ở phát triển ổn định, bền vững, lấy khả năng tiếp cận chỗ ở của người dân làm một trong những thước đo quan trọng của quá trình phát triển.
 

Hồng Lĩnh (Tạp chí Người Xây dựng)