Thứ bảy, 18/02/2023, 06:48 AM
  • Click để copy

Nhà ở xã hội áp lực và động lực

Nhà ở xã hội (NƠXH) là một trong những chương trình nhà ở có ý nghĩa quan trọng đối với sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của một quốc gia. Tiềm năng và dư địa phát triển của phân khúc NƠXH tại Việt Nam đang còn lớn, nhưng với các chính sách như hiện tại, đa phần các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) vẫn gặp khó khăn trong tiếp cận đầu tư.

nha-o-xa-hoi-ap-luc-va-dong-luc-20230215121333

Hiệp hội BĐS Việt Nam vừa có đánh giá, năm 2023, thị trường BĐS toàn cầu sẽ diễn biến chậm lại. Thị trường Việt Nam cũng khó tránh khỏi những tác động. Tuy nhiên, theo dự báo, phân khúc NƠXH, nhà ở bình dân cho người thu nhập thấp sẽ tăng trưởng bởi dư địa phát triển đô thị tại các thành phố lớn vẫn đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Theo kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030 của Bộ Xây dựng, dự báo nhu cầu về nhà ở sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực đô thị. Tỷ lệ dân số đô thị hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị.

Hai thành phố lớn có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở đô thị là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh sẽ chiếm trên 50% diện tích đất đô thị của cả nước và 75% tăng trưởng không gian đô thị, với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hằng năm.

Trong bối cảnh thị trường trầm lắng hiện nay, việc phát triển NƠXH vừa là để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của đối tượng chính sách, vừa là đòn bẩy kích thích dòng chảy kinh tế, hoạt động của 38 ngành nghề khác có liên quan đến thị trường BĐS.

Thống kế của Bộ Xây dựng cho thấy, đến nay, cả nước đã hoàn thành 301 dự án NƠXH khu vực đô thị, với khoảng 155.800 căn, tương đương với tổng diện tích 7,8 triệu m2. Nguồn cung NƠXH đạt được từ thực tế còn một khoảng cách quá lớn so với kỳ vọng đặt ra. Nguyên nhân do quá trình triển khai phát triển NƠXH còn gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc.

Phát triển NƠXH là nghĩa vụ, nhiệm vụ chính trị của cả hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Thời gian qua, Chính phủ, Quốc hội, các bộ, ngành, địa phương đã có nhiều nỗ lực trong việc ban hành chính sách thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển NƠXH, cải thiện nguồn cung phân khúc này. Song, những chính sách liên quan vẫn còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận đầu tư.

Thêm vào đó, để thực hiện thành công đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH, Nhà nước cần nghiên cứu ban hành thêm các cơ chế đặc thù riêng, đặc biệt là về vốn và quỹ đất, để khuyến khích doanh nghiệp tích cực, chủ động tham gia phát triển các dự án NƠXH.

Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NƠXH”.

Tuy nhiên, qua tìm hiểu, không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng phù hợp để xây dựng NƠXH trong cùng dự án, nhất là tại các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp. Việc bố trí 20% quỹ đất bên trong dự án đô thị, nhà ở thương mại vô hình chung sẽ phá vỡ tổng thể dự án. Điều này dẫn đến các tiện ích, cảnh quan trong dự án thiếu đồng bộ, giảm giá trị sử dụng của nhóm đối tượng cao cấp. Ngược lại, người dân có thu nhập trung bình, thấp cũng sẽ khó có thể thích ứng được trong khu vực chất lượng cao.

Tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, hầu hết các dự án nhà ở đều có quy mô nhỏ, tại vị trí có giá trị lớn, việc yêu cầu bố trí quỹ đất 20% khó thực hiện. Vì vậy, nên giao 20% quỹ đất cho chính quyền địa phương tính toán nhu cầu quỹ đất khi lập quy hoạch.

Bên cạnh đó, trong chương trình phục hồi và phát triển kinh tế xã hội thời gian qua đã xây dựng hai chính sách hỗ trợ cho NƠXH gồm: Hỗ trợ cá nhân vay ưu đãi, đến hết tháng 10-2022, Ngân hàng Chính sách xã hội đã giải ngân được 3.017 tỉ đồng cho 8.379 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua NƠXH, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở; hỗ trợ lãi suất 2%/năm, tối đa 40.000 tỉ đồng thông qua hệ thống ngân hàng thương mại để cho vay với các lĩnh vực cải tạo chung cư cũ, xây dựng NƠXH, nhà cho công nhân. Tuy nhiên, đến nay chưa có dự án nào được vay vốn từ chương trình phục hồi, vì các doanh nghiệp khó khăn khi tiếp cận.

Mặt khác, trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua - bán NƠXH hiện nay phức tạp và kéo dài, khó khăn hơn cả nhà ở thương mại, tạo rào cản chủ đầu tư tiếp cận loại hình nhà ở này. Ngoài ra, giá bán bị khống chế, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Nếu nguồn vốn tắc nghẽn, chi phí tiếp cận tài chính, chi phí đầu vào tăng cao... gây tốn kém cho doanh nghiệp, khiến giá NƠXH xây mới tại nhiều nơi cao gần bằng giá nhà ở thương mại, khó hấp dẫn và khó thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển NOXH.

Theo Phó chủ tịch, Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Chí Thanh, nếu phát triển NƠXH giống nhà ở thương mại rồi đưa ra những khung giá không phù hợp với điều kiện thị trường, các nhà đầu tư rõ ràng không mặn mà, vì làm ra sản phẩm còn phải xin phê duyệt về giá bán, cùng những thủ tục phức tạp hơn nhà ở thương mại... Do vậy, các cơ quan liên quan cần phải thay đổi tư duy làm dự án NƠXH theo hướng phải làm để người dân có thể sinh sống lâu dài hoặc đảm bảo người mua sau có cơ hội sở hữu. Muốn tiết kiệm chi phí phải thực hiện các dự án quy mô lớn, còn làm nhỏ không thể giảm. Nếu không làm quy mô lớn, giá vốn khoảng 20 triệu/m2 là bình thường. Mặc dù vậy, khống chế giá cả lại làm giảm chất lượng nhà, người dân vào ở bị xuống cấp ngay...

Từ thực tế trên, các chuyên gia BĐS cho rằng, các cơ quan quản lý Nhà nước liên quan không nên chỉ nghĩ đến việc xây NƠXH giá rẻ, cần có cơ chế, quy định để những người không thuộc diện sử dụng NƠXH nữa chuyển nhà cho nhóm người đang khó khăn hơn. Điều này giúp thị trường có tính uyển chuyển, thu hút nhà đầu tư, người dân cũng có cơ hội hưởng lợi.

Dự báo nhu cầu về nhà ở sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực đô thị. Tỷ lệ dân số đô thị hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị.

Tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi cho doanh nghiệp

Tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi cho doanh nghiệp

13/05/2025 23:28

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa ký Công điện nhằm chấn chỉnh kỷ cương, tăng cường trách nhiệm và tạo môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi, hỗ trợ doanh nghiệp phát triển bền vững.

Việt Nam đã rất chủ động, tích cực trong thương mại cân bằng, bền vững với Hoa Kỳ

Việt Nam đã rất chủ động, tích cực trong thương mại cân bằng, bền vững với Hoa Kỳ

13/05/2025 23:22

Thủ tướng Phạm Minh Chính khẳng định, Việt Nam đã rất chủ động, tích cực trong việc thúc đẩy hợp tác kinh tế - thương mại cân bằng, bền vững với Hoa Kỳ.

Khi giá điện tăng 4,8%: Doanh nghiệp linh hoạt tìm lối đi mới

Khi giá điện tăng 4,8%: Doanh nghiệp linh hoạt tìm lối đi mới

10/05/2025 10:44

Giá điện tăng tạo áp lực chi phí lên doanh nghiệp, nhưng thúc đẩy chuyển đổi số, tối ưu năng lượng và đầu tư tái tạo nhằm nâng cao sức cạnh tranh bền vững.

Bảo đảm sản xuất, tiêu thụ, xuất khẩu nông lâm thủy sản trong bối cảnh biến động thương mại toàn cầu

Bảo đảm sản xuất, tiêu thụ, xuất khẩu nông lâm thủy sản trong bối cảnh biến động thương mại toàn cầu

09/05/2025 10:21

Thủ tướng yêu cầu các bộ ngành, địa phương tập trung bảo đảm sản xuất, tiêu thụ, xuất khẩu nông lâm thủy sản trong bối cảnh biến động thương mại toàn cầu.

Sẽ có chế tài xử lý doanh nghiệp có 'vốn ảo”, khai khống vốn điều lệ

Sẽ có chế tài xử lý doanh nghiệp có 'vốn ảo”, khai khống vốn điều lệ

09/05/2025 10:14

Dự thảo Luật Doanh nghiệp (sửa đổi) đã bổ sung các quy định để tăng cường giám sát, kiểm tra, chế tài xử lý cụ thể đối với các doanh nghiệp không góp đủ vốn điều lệ theo cam kết, doanh nghiệp có "vốn ảo", kê khai khống vốn điều lệ.

Vietjet ra mắt hãng hàng không Vietjet Qazaqstan

Vietjet ra mắt hãng hàng không Vietjet Qazaqstan

07/05/2025 09:43

Vietjet và Qazaq Air công bố hợp tác chiến lược, chuẩn bị cho ra mắt hãng hàng không “Vietjet Qazaqstan” tại Diễn đàn Doanh nghiệp Kazakhstan – Việt Nam. Sự kiện diễn ra trang trọng với sự tham dự của Tổng Bí thư Tô Lâm trong khuôn khổ chuyến thăm cấp Nhà nước tại Cộng hòa Kazakhstan.

MIK Group bắt tay với thương hiệu kiến trúc hàng đầu Nhật Bản kiến tạo The Matrix One Premium

MIK Group bắt tay với thương hiệu kiến trúc hàng đầu Nhật Bản kiến tạo The Matrix One Premium

06/05/2025 14:59

Thuộc bộ sưu tập Landmark đỉnh cao của MIK Group, The Matrix One Premium được "may đo" tinh tế cho giới tinh hoa, tái thiết lập những chuẩn mực sống mới của giới thượng lưu. Để hiện thực hóa tham vọng này, MIK Group đã bắt tay với Azusa Sekkei, thương hiệu kiến trúc huyền thoại Nhật Bản với gần 80 năm kinh nghiệm.

Miễn thuế cho doanh nghiệp nhỏ và vừa trong 3 năm đầu thành lập

Miễn thuế cho doanh nghiệp nhỏ và vừa trong 3 năm đầu thành lập

06/05/2025 11:05

Nghị quyết 68 của Bộ Chính trị vừa ban hành có nhiều cơ chế, chính sách đặc biệt nhằm hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa. Một trong những nội dung quan trọng đó là miễn thuế thu nhập doanh nghiệp cho doanh nghiệp nhỏ và vừa trong 3 năm đầu tiên thành lập.

Cảng quốc tế Chu Lai ứng dụng ERP, nâng cao chất lượng dịch vụ và hiệu quả công việc

Cảng quốc tế Chu Lai ứng dụng ERP, nâng cao chất lượng dịch vụ và hiệu quả công việc

06/05/2025 06:42

Từ tháng 4/2025, cảng quốc tế Chu Lai chính thức ứng dụng phần mềm ERP trong hoạt động khai thác, vận hành cảng nhằm liên kết các cơ sở dữ liệu, tích hợp trên một nền tảng quản lý, từng bước nâng cao chất lượng chuỗi dịch vụ logistics.

Xem thêm