Thứ bảy, 18/02/2023, 06:48 AM
  • Click để copy

Nhà ở xã hội áp lực và động lực

Nhà ở xã hội (NƠXH) là một trong những chương trình nhà ở có ý nghĩa quan trọng đối với sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của một quốc gia. Tiềm năng và dư địa phát triển của phân khúc NƠXH tại Việt Nam đang còn lớn, nhưng với các chính sách như hiện tại, đa phần các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) vẫn gặp khó khăn trong tiếp cận đầu tư.

nha-o-xa-hoi-ap-luc-va-dong-luc-20230215121333

Hiệp hội BĐS Việt Nam vừa có đánh giá, năm 2023, thị trường BĐS toàn cầu sẽ diễn biến chậm lại. Thị trường Việt Nam cũng khó tránh khỏi những tác động. Tuy nhiên, theo dự báo, phân khúc NƠXH, nhà ở bình dân cho người thu nhập thấp sẽ tăng trưởng bởi dư địa phát triển đô thị tại các thành phố lớn vẫn đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Theo kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030 của Bộ Xây dựng, dự báo nhu cầu về nhà ở sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực đô thị. Tỷ lệ dân số đô thị hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị.

Hai thành phố lớn có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở đô thị là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh sẽ chiếm trên 50% diện tích đất đô thị của cả nước và 75% tăng trưởng không gian đô thị, với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hằng năm.

Trong bối cảnh thị trường trầm lắng hiện nay, việc phát triển NƠXH vừa là để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của đối tượng chính sách, vừa là đòn bẩy kích thích dòng chảy kinh tế, hoạt động của 38 ngành nghề khác có liên quan đến thị trường BĐS.

Thống kế của Bộ Xây dựng cho thấy, đến nay, cả nước đã hoàn thành 301 dự án NƠXH khu vực đô thị, với khoảng 155.800 căn, tương đương với tổng diện tích 7,8 triệu m2. Nguồn cung NƠXH đạt được từ thực tế còn một khoảng cách quá lớn so với kỳ vọng đặt ra. Nguyên nhân do quá trình triển khai phát triển NƠXH còn gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc.

Phát triển NƠXH là nghĩa vụ, nhiệm vụ chính trị của cả hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Thời gian qua, Chính phủ, Quốc hội, các bộ, ngành, địa phương đã có nhiều nỗ lực trong việc ban hành chính sách thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển NƠXH, cải thiện nguồn cung phân khúc này. Song, những chính sách liên quan vẫn còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận đầu tư.

Thêm vào đó, để thực hiện thành công đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH, Nhà nước cần nghiên cứu ban hành thêm các cơ chế đặc thù riêng, đặc biệt là về vốn và quỹ đất, để khuyến khích doanh nghiệp tích cực, chủ động tham gia phát triển các dự án NƠXH.

Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NƠXH”.

Tuy nhiên, qua tìm hiểu, không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng phù hợp để xây dựng NƠXH trong cùng dự án, nhất là tại các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp. Việc bố trí 20% quỹ đất bên trong dự án đô thị, nhà ở thương mại vô hình chung sẽ phá vỡ tổng thể dự án. Điều này dẫn đến các tiện ích, cảnh quan trong dự án thiếu đồng bộ, giảm giá trị sử dụng của nhóm đối tượng cao cấp. Ngược lại, người dân có thu nhập trung bình, thấp cũng sẽ khó có thể thích ứng được trong khu vực chất lượng cao.

Tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, hầu hết các dự án nhà ở đều có quy mô nhỏ, tại vị trí có giá trị lớn, việc yêu cầu bố trí quỹ đất 20% khó thực hiện. Vì vậy, nên giao 20% quỹ đất cho chính quyền địa phương tính toán nhu cầu quỹ đất khi lập quy hoạch.

Bên cạnh đó, trong chương trình phục hồi và phát triển kinh tế xã hội thời gian qua đã xây dựng hai chính sách hỗ trợ cho NƠXH gồm: Hỗ trợ cá nhân vay ưu đãi, đến hết tháng 10-2022, Ngân hàng Chính sách xã hội đã giải ngân được 3.017 tỉ đồng cho 8.379 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua NƠXH, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở; hỗ trợ lãi suất 2%/năm, tối đa 40.000 tỉ đồng thông qua hệ thống ngân hàng thương mại để cho vay với các lĩnh vực cải tạo chung cư cũ, xây dựng NƠXH, nhà cho công nhân. Tuy nhiên, đến nay chưa có dự án nào được vay vốn từ chương trình phục hồi, vì các doanh nghiệp khó khăn khi tiếp cận.

Mặt khác, trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua - bán NƠXH hiện nay phức tạp và kéo dài, khó khăn hơn cả nhà ở thương mại, tạo rào cản chủ đầu tư tiếp cận loại hình nhà ở này. Ngoài ra, giá bán bị khống chế, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Nếu nguồn vốn tắc nghẽn, chi phí tiếp cận tài chính, chi phí đầu vào tăng cao... gây tốn kém cho doanh nghiệp, khiến giá NƠXH xây mới tại nhiều nơi cao gần bằng giá nhà ở thương mại, khó hấp dẫn và khó thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển NOXH.

Theo Phó chủ tịch, Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Chí Thanh, nếu phát triển NƠXH giống nhà ở thương mại rồi đưa ra những khung giá không phù hợp với điều kiện thị trường, các nhà đầu tư rõ ràng không mặn mà, vì làm ra sản phẩm còn phải xin phê duyệt về giá bán, cùng những thủ tục phức tạp hơn nhà ở thương mại... Do vậy, các cơ quan liên quan cần phải thay đổi tư duy làm dự án NƠXH theo hướng phải làm để người dân có thể sinh sống lâu dài hoặc đảm bảo người mua sau có cơ hội sở hữu. Muốn tiết kiệm chi phí phải thực hiện các dự án quy mô lớn, còn làm nhỏ không thể giảm. Nếu không làm quy mô lớn, giá vốn khoảng 20 triệu/m2 là bình thường. Mặc dù vậy, khống chế giá cả lại làm giảm chất lượng nhà, người dân vào ở bị xuống cấp ngay...

Từ thực tế trên, các chuyên gia BĐS cho rằng, các cơ quan quản lý Nhà nước liên quan không nên chỉ nghĩ đến việc xây NƠXH giá rẻ, cần có cơ chế, quy định để những người không thuộc diện sử dụng NƠXH nữa chuyển nhà cho nhóm người đang khó khăn hơn. Điều này giúp thị trường có tính uyển chuyển, thu hút nhà đầu tư, người dân cũng có cơ hội hưởng lợi.

Dự báo nhu cầu về nhà ở sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực đô thị. Tỷ lệ dân số đô thị hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị.

Căng thẳng thương mại Mỹ - Trung: Cơ hội nào cho Việt Nam?

Căng thẳng thương mại Mỹ - Trung: Cơ hội nào cho Việt Nam?

12/04/2025 06:32

Căng thẳng thương mại Mỹ - Trung tiếp diễn, Việt Nam có cơ hội mở rộng xuất khẩu và thu hút chuỗi cung ứng nếu tận dụng tốt lợi thế cạnh tranh hiện có.

Vietjet được Thủ tướng Chính phủ tặng bằng khen về thành tích tham gia cứu nạn, cứu hộ, cứu trợ tại Myanmar

Vietjet được Thủ tướng Chính phủ tặng bằng khen về thành tích tham gia cứu nạn, cứu hộ, cứu trợ tại Myanmar

11/04/2025 07:10

Chiều ngày 9/4, tại Hà Nội, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã dự lễ tuyên dương và trao tặng bằng khen cho các đơn vị, cá nhân thuộc lực lượng vũ trang, cứu nạn, cứu hộ, hãng hàng không Vietjet… về thành tích tham gia cứu trợ nạn nhân động đất tại Myanmar.

Vietjet và AV AirFinance ký hợp tác 300 triệu USD phát triển đội bay

Vietjet và AV AirFinance ký hợp tác 300 triệu USD phát triển đội bay

11/04/2025 07:10

Hãng hàng không Vietjet và AV AirFinance vừa ký kết thỏa thuận hợp tác tổng trị giá 300 triệu USD, nâng tổng kim ngạch với Hoa Kỳ lên 64 tỉ USD.

Xuất khẩu dệt may sang Mỹ thu về hơn 3,7 tỷ USD

Xuất khẩu dệt may sang Mỹ thu về hơn 3,7 tỷ USD

10/04/2025 15:51

Xuất khẩu dệt may của Việt Nam sang Mỹ trong 3 tháng đầu năm vẫn tăng trưởng 15%, đạt hơn 3,7 tỷ USD, bất chấp những biến động kinh tế toàn cầu.

Việt Nam chịu mức thuế 10% trong thời gian Mỹ tạm hoãn áp thuế đối ứng

Việt Nam chịu mức thuế 10% trong thời gian Mỹ tạm hoãn áp thuế đối ứng

10/04/2025 15:24

Chính quyền Tổng thống Mỹ Donald Trump đã quyết định tạm dừng áp thuế đối ứng 90 ngày với 75 quốc gia và đồng thời áp dụng mức thuế 10% trong thời gian tạm hoãn áp thuế đối ứng cho tất cả các nước.

Bà Mai Kiều Liên: Không đánh đổi chất lượng! Sáng tạo trong ngành sữa là không giới hạn

Bà Mai Kiều Liên: Không đánh đổi chất lượng! Sáng tạo trong ngành sữa là không giới hạn

10/04/2025 14:46

Sau gần nửa thế kỷ từ khi thành lập, Vinamilk đã tiến hành một cuộc đổi mới toàn diện từ quản lý, chuyển đổi số, tiêu chuẩn sản phẩm, bao bì, thương hiệu đến cách tiếp cận người tiêu dùng. Nhưng có một điều duy nhất không thay đổi là lấy chất lượng làm cốt lõi. Bởi “thực phẩm là sản phẩm ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe con người, khi đã vào cơ thể thì không có cơ hội sửa sai”, theo lời CEO Mai Kiều Liên.

Mỹ áp thuế 104% với Trung Quốc: Hàng Việt có tăng giá?

Mỹ áp thuế 104% với Trung Quốc: Hàng Việt có tăng giá?

09/04/2025 11:54

Việc Mỹ tăng thuế đối với hàng hóa Trung Quốc không chỉ làm gia tăng căng thẳng trong thương mại quốc tế mà còn gây ảnh hưởng lan rộng đến các nền kinh tế khu vực, bao gồm Việt Nam.

Tâm lý nhà đầu tư chứng khoán đang bi quan khi 'bóng ma' thương chiến càn quét

Tâm lý nhà đầu tư chứng khoán đang bi quan khi 'bóng ma' thương chiến càn quét

09/04/2025 11:51

Theo chứng khoán MBS, tâm lý nhà đầu tư đang bi quan khi “bóng ma” thương chiến càn quét qua các thị trường. Do đó, MBS khuyên nhà đầu tư nên bình tĩnh bảo toàn vốn để “sống sót” qua tuần này.

Huyền thoại “Cá mập trắng” Greg Norman khảo sát sân golf T&T Văn Lang Empire chuẩn bị cho trải nghiệm 18 hố

Huyền thoại “Cá mập trắng” Greg Norman khảo sát sân golf T&T Văn Lang Empire chuẩn bị cho trải nghiệm 18 hố

08/04/2025 18:42

Ngày 7/4/2025, huyền thoại “Cá mập trắng” Greg Norman – biểu tượng lừng danh của làng golf thế giới, và là kiến trúc sư đứng sau thiết kế tổng thể sân golf T&T Văn Lang Empire (huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ) đã có chuyến thăm và khảo sát thực địa dự án. Sự kiện này đánh dấu sự trở lại của ông sau hơn 2 năm kể từ lần khảo sát đầu tiên, đồng thời là bước chuẩn bị cuối cùng cho giai đoạn hoàn thiện sân golf và đưa vào vận hành 18 hố golf thời gian tới.

Xem thêm