Những điểm mới của Nghị quyết 18 tác động tới nhà đầu tư bất động sản

Nhà đầu tư bất động sản lo ngại khó "kiếm lời"

Những điểm mới của Nghị quyết 18 về lĩnh vực đất đai sẽ tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản trong thời gian tới, trong đó đối tượng chịu tác động lớn là nhà đầu tư bất động sản. Các chuyên gia cảnh báo ngay từ bây giờ, các nhà đầu tư cần phải thay đổi chiến lược kinh doanh cho phù hợp.

Về vấn đề này, nhiều nhà đầu tư bất động sản lo ngại sẽ gặp khó khăn khi thực hiện các giao dịch, hay vấn đề "ôm đất" sẽ bị đánh thuế cao, từ đó khó sinh lời từ bất động sản.

Anh C, nhà đầu tư bất động sản hơn 5 năm kinh nghiệm chia sẻ rằng với Nghị quyết 18 của BCH TW Đảng ban hành giúp hoàn thiện hệ thống pháp luật từ đất đai những việc "kiếm lời" từ bất động sản sẽ gặp khó khăn với các nhà đầu tư và đầu cơ như giai đoạn trước.

"Tôi cho rằng khi Nghị quyết 18 đi vào thực tế thì việc đầu tư bất động sản sẽ gặp khó khăn hơn. Nhiều cơ hội đầu tư cũng sẽ không còn như trước. Tôi mong rằng các cơ quan có thẩm quyền xây dựng luật pháp theo Nghị quyết 18 cũng sẽ tạo điều kiện hơn với những nhà đầu tư như chúng tôi", anh C nhận định.

Đồng tình với anh C, chị H là nhà đầu tư bất động sản nhiều kinh nghiệm cho rằng việc đánh thuế cao với người sở hữu nhiều đất sẽ khiến nhà đầu tư "ngại" giữ đất, từ đó hiện tượng lướt sóng sẽ nhiều hơn, còn những nhà đầu tư dài hạn sẽ gặp ảnh hưởng lớn.

"Tôi nghĩ rằng việc hoàn thiện thể chế với Luật Đất đai là phù hợp để loại bỏ những tiêu cực, những hệ lụy xấu. Tuy nhiên, những nhà đầu tư bất động sản chân chính thì nên được tạo điều kiện hơn trong việc đánh thuế khi sở hữu nhiều đất", chị H chia sẻ.

Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng nhiều điểm mới của Nghị quyết 18 sẽ tác động trực tiếp tới nhà đầu tư bất động sản. Ví dụ như quy định minh bạch thông tin quy hoạch, dự án. Thời gian vừa qua, rất nhiều các nhà đầu tư bất động sản đã thắng lớn do nắm được trước các thông tin về quy hoạch, hạ tầng, hay sự xuất hiện của các dự án lớn. Họ đi gom đất giá rẻ ở các địa phương và đợi công bố thông tin về quy hoạch, kéo giá bất động sản tăng cao để thu về khoản lợi nhuận lớn.

Không chỉ với các nhà đầu tư cá nhân, các chuyên gia bất động sản còn cho rằng, các doanh nghiệp chủ đầu tư bất động sản cũng sẽ không còn "lãi đậm" như giai đoạn trước. Việc xác định giá theo giá thị trường khiến giá đền bù giải phóng mặt bằng sẽ tăng mạnh, kéo theo đó là giá bán bất động sản tăng. Các chủ đầu tư buộc phải cân đối lại giá bán bất động sản ra thị trường. Trong khi đó, hiện giá bất động sản đã tăng rất cao, việc tiếp tục tăng giá sẽ khiến thị trường chậm thanh khoản, kéo dài thời gian quay vòng vốn và phát triển dự án.

Nhà đầu tư cần thay đổi chiến lược hướng theo Nghị quyết 18

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đứng dưới góc độ các nhà đầu tư cho rằng, về nguyên lý đầu tư bất động sản, phân khúc nào sinh lợi nhuận nhiều thì sẽ thu hút các nhà đầu tư tham gia.

Ông Đính nhận định: "Các nhà đầu tư thường ưa thích mua đất nền, ăn theo sóng hạ tầng bởi các bất động sản này thường chỉ mua đi bán lại, nhà đầu tư không phải xây dựng trên đất hay vận hành kinh doanh, cho thuê. Thực tế cũng cho thấy, biên độ tăng giá của đất nền khá lớn nếu vào đúng thời điểm có "sóng" của thị trường. Tuy nhiên, các định hướng mới của Nghị quyết 18 sẽ hạn chế đáng kể hoạt động đầu cơ trên thị trường bất động sản. Điều này sẽ giúp làm lành mạnh hoá thị trường, hạn chế các rủi ro cho các nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp, lao vào các cơn sốt đất ảo khiến bị mất vốn, chôn vốn trong suốt một thời gian dài".

Với những thay đổi lớn của thị trường bất động sản trong thời gian tới, ông Đính cũng cho rằng, ngay từ bây giờ, các nhà đầu tư bất động sản cần phải thay đổi chiến lược đầu tư cho phù hợp. Thay vì đầu cơ vào đất, mua đất nền để đợi tăng giá, các nhà đầu tư cần thay đổi chiến lược kinh doanh theo hướng dài hạn, tập trung vào khai thác tiềm năng, giá trị của đất đai thông qua đầu tư vào bất động sản trên đất.

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, thời điểm hiện tại đang là giai đoạn khó khăn đối với thị trường bất động sản. Nhiều chính sách vĩ mô hiện nay như kiểm soát tín dụng, trái phiếu bất động sản, những vướng mắc pháp lý, phê duyệt thủ tục đang hạn chế sự phát triển của thị trường, giá bất động sản tăng vọt, trong khi thanh khoản đang có sự chững lại rõ rệt. Trong thời gian này, các nhà đầu tư có thể bị đọng vốn do dự án không có thanh khoản, kéo theo đó rủi ro tín dụng nếu sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn từ ngân hàng.

Theo ông Thịnh chia sẻ: "Đối với các bất động sản có thể khai thác kinh doanh trên đất, nhà đầu tư vẫn có thể thu về dòng tiền hàng tháng. Chính vì vậy, mặc dù hoạt động đầu tư bất động sản ở một khía cạnh nào đó sẽ bị hạn chế do Nghị quyết 18, song đó là sự chấn chỉnh cần thiết đối với các nhà đầu cơ. Về lâu dài, đây sẽ là chính sách giúp hoạt động đầu tư bất động sản được công khai minh bạch và thị trường phát triển lành mạnh, bền vững".

Trưởng ban Kinh tế Trung ương, việc TW ban hành Nghị quyết số 18 có một ý nghĩa rất quan trọng đối với thực tiễn. Đối với nhà đầu tư, các nhà đầu tư sẽ chủ động hơn trong sản xuất và kinh doanh do biết rõ các trường hợp cần đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; có thể trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; được tiếp cận đất đai linh hoạt hơn dưới tác động của chính sách mở rộng hạn mức, đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và thị trường cho thuê đất nông nghiệp được phát triển.

Các nhà đầu tư còn giảm được chi phí sử dụng đất khi thủ tục hành chính về đất đai được cải thiện; công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát xử lý vi phạm được đổi mới và tăng cường; kỷ luật, kỷ cương, phòng chống tham nhũng được siết chặt. Nguồn lực đất đai cho sản xuất và kinh doanh được giải phóng khi những khó khăn, vướng mắc trong quản lý, sử dụng đất được xử lý triệt để và tình trạng đầu cơ đất đai, không đưa đất vào sử dụng được hạn chế do có các chế tài cụ thể và đủ mạnh được đưa ra.