Văn Phú – Invest: Hi vọng về một ‘kỳ lân xây dựng’ ngày càng xa vời!

Cách đây vài năm, Văn Phú – Invest được xem là một trong những cái tên mới nổi trong ngành xây dựng – bất động sản. Tuy nhiên, bước vào thời kỳ khủng hoảng của ngành, doanh nghiệp này nhanh chóng tỏ ra hụt hơi và tụt lại phía sau. Hi vọng về một ‘kỳ lân mới’ của ngành xây dựng - bất động sản ngày càng xa vời.

Hàng tồn kho tăng, doanh thu và lợi nhuận giảm sâu

Báo cáo tài chính quý 1/2024 của Văn Phú – Invest ghi nhận doanh thu thuần từ bán hàng và cung cấp dịch vụ đạt hơn 126,5 tỷ đồng, giảm 85% so với cùng kỳ năm 2023 (quý 1/2023 đạt hơn 863,3 tỷ đồng). Tương tự lợi nhuận thuần của Văn Phú – Invest trong 3 tháng đầu năm 2024 cũng giảm sâu về hơn 73,7 tỷ đồng giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2023, quý 1/2023 lợi nhuận thuần đạt hơn 399,3 tỷ đồng.

Lợi nhuận sau thuế đạt hơn 68,9 tỷ đồng chưa bằng 1/4 lợi nhuận sau thuế cùng kỳ năm 2023, lợi nhuận sau thuế quý 1/2023 là hơn 304,8 tỷ đồng. Đáng chú ý, trong đó lợi nhuận cổ đông Công ty mẹ tụt sâu từ mức hơn 496,2 tỷ đồng tính đến ngày 31/12/2023 xuống chỉ còn 92,02 tỷ đồng quý 1/2024.

Một điểm đáng chú ý, trong khi doanh thu và lợi nhuận giảm sâu thì hàng tồn kho gia tăng từ 3.696,7 tỷ đồng tính đến hết năm 2023, sau 3 tháng đầu năm giá trị hàng tồn kho tăng thêm gần 100 tỷ đồng lên mức 3.746,8 tỷ đồng tính đến 31/3/2024

Tồn kho của Văn Phú – Invest chủ yếu là bất động sản dở dang tại các dự án The Terra Bắc Giang (1.508 tỷ), Vlasta Thủy Nguyên (1.765 tỷ), Song Khê – Nội Hoàng (206 tỷ)… Tài sản dở dang dài hạn ở mức 2.432 tỷ đồng, chiếm 20% tổng tài sản, chủ yếu nằm ở các dự án BT đường nối từ Phạm Văn Đồng đến nút giao Gò Dưa – Quốc lộ 1, TP. Thủ Đức, TP. HCM và các dự án bất động sản như: Cồn Khương – Cần Thơ (307 tỷ đồng), Lộc Bình – Thừa Thiên Huế (140 tỷ đồng), Grandeur Palace Mỹ Đình (78 tỷ đồng)…

Một thông tin khác cho thấy bức tranh ảm đạm của Văn Phú – Invest trong quý 1/2024, cụ thể chi phí tài chính doanh nghiệp này trong 3 tháng đầu năm tăng lên 128,1 tỷ đồng, cao hơn nhiều so với cùng kỳ 2023.

Theo giải trình, trong quý đầu năm, công ty mới bắt đầu bàn giao các sản phẩm thuộc dự án bất động sản tiềm năng tại Bắc Giang, còn các dự án khác vẫn đang triển khai, chưa bàn giao nên doanh thu sụt giảm mạnh.

Trong quý đầu năm, Văn Phú – Invest đã quyết định bán công ty con – Công ty TNHH Một thành viên Đầu tư Hùng Sơn (chủ đầu tư dự án Vlasta Sầm Sơn – Thanh Hóa). Nhờ đó, doanh thu tài chính tăng 4,8 lần so với cùng kỳ, đạt 176 tỷ đồng. Khoản thu này đã giúp công ty thoát lỗ bởi lãi gộp thực tế không đủ “trang trải” các chi phí phát sinh trong kỳ.

Nhà băng nào đang "bơm vốn" cho Văn Phú – Invest?

Theo Báo cáo tài chính quý 1/2024 của Văn Phú – Invest, Ngân hàng TNHH Indovina chi nhánh Thiên Long chính là nhà băng bơm vốn ngắn hạn nhiều nhất với con số lên đến hơn 115,1 tỷ đồng. Để có khoản vay này Văn Phú – Invest đã sử dụng một số tài sản gắn liền với đất tại Khu dịch vụ thương mại tầng 5-CT9 (Khu đô thị mới Văn Phú, Hà Đông, Hà Nội); Tài sản gắn liền với đất, tài sản thương mại tầng 1 tòa nhà Home City ở địa chỉ tổ 51, phố Trung Kính, phường Yên Hòa (Cầu Giấy, Hà Nội) và quyền sở hữu 3,25 triệu cổ phiếu phổ thông của công ty con làm tài sản bảo đảm.

Ở khoản vay dài hạn, Văn Phú – Invest đang nợ các ngân hàng hơn 3.737,8 tỷ đồng với lãi suất giao động từ 9,1% đến 12,45%/năm, đáng chú ý như: Ngân hàng VPBank hội sở chính cho vay 788,07 tỷ đồng (lãi suất 12%/năm); Ngân hàng TNHH Indovina chi nhánh Thiên Long cho vay hơn 520,5 tỷ đồng (lãi suất 9,8%/năm); Ngân hàng MBBank chi nhánh Điện Biên Phủ cho vay hơn 325,2 tỷ đồng (lãi suất 9,3%/năm); Ngân hàng Vietcombank chi nhánh Thủ Thiêm và Ngân hàng TNHH Indovina chi nhánh Thiên Long cho vay hơn 794,8 tỷ đồng (lãi suất 9,1%/năm); Ngân hàng Bắc Á đang cho vay 100,8 tỷ đồng với lãi suất lên đến 12,45%/năm. Trong hơn 3.737,8 tỷ đồng nợ dài hạn, có hơn 998,7 tỷ đồng đã đến hạn phải.

Tài sản đảm bảo cho các khoản vay dài hạn của Văn Phú – Invest gồm: Tài sản gắn liền với đất là bất động sản trên đường Nguyễn Chí Thanh (phường Láng Thượng, quận Đống Đa, Hà Nội); Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Khu dịch vụ thương mại tòa CT9 (Khu đô thị mới Văn Phú, Hà Đông, Hà Nội); Quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trên đất tại lô G2-B6 Khu hỗn hợp và nhà ở 138B Giảng Võ (Ba Đình, Hà Nội); Toàn bộ tài sản phát sinh tại dự án khu nhà ở công nhân tại Yên Phong, Bắc Ninh...

Trong bối cảnh khó khăn nhưng trong quý 1/2024 Văn Phú – Invest vẫn phải trả chi phí cho thành viên hội đồng quản trị và ban giám đốc với khoản chi tăng hơn 433,5 triệu đồng từ mức 2,724 tỷ đồng (quý 1/2023) lên 3,157,7 tỷ đồng (quý 1/2024). Trong đó Văn Phú – Invest phải chi phí lương cho ông Tô Như Toàn – Chủ tịch HĐQT là 636,666 triệu đồng trong 3 tháng đầu năm 2024.

Mới đây, Đại hội đồng cổ đông thường niên 2024 của Văn Phú – Invest đã thông qua việc phát hành 48,39 triệu cổ phiếu để trả cổ tức cho cổ đông với tỷ lệ 20%, tương ứng giữ lại hơn 483,9 tỷ đồng từ nguồn lợi nhuận phân phối của năm 2023 để phục vụ hoạt động đầu tư, kinh doanh. Đồng thời, tiếp tục nâng vốn điều lệ lên mức 2.904 tỷ đồng.

Tuy nhiên, khi khả năng thanh toán trái phiếu gặp khó, VPI đã trình cổ đông thông qua phương án phát hành cổ phiếu chuyển đổi trái phiếu chuyển đổi cho nhà đầu tư ngoại là Viac Limited Partnership. Số lượng cổ phiếu phát hành dự kiến là 29,6 triệu đơn vị, tương ứng giá trị 296,5 tỷ đồng. Thời gian dự kiến phát hành trong năm 2024. Nếu thành công, Văn Phú – Invest sẽ nâng vốn điều lệ lên hơn 3.200 tỷ đồng.Năm 2024, Văn Phú - Invest đánh giá trong bối cảnh kinh tế vẫn khó khăn, thị trường bất động sản còn ảm đạm. Theo đó, doanh nghiệp đặt mục tiêu tổng doanh thu đạt 2.775 tỷ đồng, tăng 48% nhưng mục tiêu lợi nhuận chỉ ở mức 350 tỷ đồng, thấp hơn 22% so với thực hiện năm 2023 trước đó.