Thứ tư, 17/01/2024, 10:10 AM
  • Click để copy

Các phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng trong Luật Đất đai (sửa đổi)

Tại điều 158 dự thảo Luật quy định việc định giá đất phải bảo đảm theo nguyên tắc thị trường, tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất, bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, đinh bạch, hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Ảnh minh họa/https://kinhtexaydung.petrotimes.vn/

Ảnh minh họa/https://kinhtexaydung.petrotimes.vn/

Theo đó, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định cụ thể các phương pháp định giá đất, bao gồm: So sánh, thặng dư, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất.

Đồng thời, quy định các trường hợp, điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất. Phương án được thể hiện tại dự thảo Luật là phương án Chính phủ đề xuất tại báo cáo số 710/BC-CP. Dự thảo Luật giao Chính phủ quy định chi tiết để áp dụng trong thực tế bảo đảm tính khả thi.

Các phương pháp định giá đất

Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.

Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 3 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;

Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất

Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 3 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá.

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất nông nghiệp không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá.

Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Các phương pháp định giá đất quy định tại khoản 5 Điều 158 được sử dụng để xác định giá đất cụ thể và xây dựng Bảng giá đất.

Những chính sách mới có hiệu lực từ tháng 7/2024

Những chính sách mới có hiệu lực từ tháng 7/2024

02/07/2024 10:39

Tăng lương cơ sở; Thẻ Căn cước công dân thành thẻ Căn cước; Chuyển khoản trên 10 triệu phải xác thực bằng khuôn mặt...là chính sách nổi bật có hiệu lực từ tháng 7/2024.

Hiểu đúng, hiểu đủ các quy định pháp luật để góp phần nâng cao hiệu quả đầu tư, xây dựng

Hiểu đúng, hiểu đủ các quy định pháp luật để góp phần nâng cao hiệu quả đầu tư, xây dựng

30/06/2024 14:31

Ngày 27/6, Tập đoàn Dầu khí Việt Nam (Petrovietnam) đã tổ chức Hội thảo “Các vướng mắc quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng”.

Bộ Công Thương: Không thiếu điện trong 6 tháng cuối năm 2024

Bộ Công Thương: Không thiếu điện trong 6 tháng cuối năm 2024

30/06/2024 14:31

Thông tin từ Bộ Công Thương cho biết, nhu cầu sử dụng điện tăng đột biến nhưng với sự nỗ lực của toàn ngành vẫn đảm bảo cung ứng điện trong cả năm 2024.

[Chùm ảnh] Nơi người dân... 'chia ca để ngủ'

[Chùm ảnh] Nơi người dân... 'chia ca để ngủ'

30/06/2024 14:31

Trái ngược với hình ảnh những tòa cao ốc, những căn nhà phố khang trang, hiện đại, ở giữa trung tâm TP HCM vẫn có những ngôi nhà chưa đầy 10m2. Vào buổi tối, cả gia đình gần chục người phải chen nhau, thậm chí chia ca để ngủ.

Quốc hội nhất trí thông qua quy định cấm tuyệt đối nồng độ cồn khi lái xe

Quốc hội nhất trí thông qua quy định cấm tuyệt đối nồng độ cồn khi lái xe

28/06/2024 11:43

Sáng ngày 27/6, Quốc hội chính thức thông qua dự Luật Trật tự an toàn giao thông đường bộ với 388/450 đại biểu tham gia tán thành, trong đó có quy định cấm tuyệt đối nồng độ cồn với tài xế khi lái xe.

Loại bỏ hoàn toàn đồ nhựa dùng một lần và túi nilon tại các địa điểm du lịch

Loại bỏ hoàn toàn đồ nhựa dùng một lần và túi nilon tại các địa điểm du lịch

28/06/2024 11:43

Đây là một trong những nội dung được đề cập trong Quy hoạch hệ thống du lịch thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến 2045 do Phó Thủ tướng chính phủ Trần Hồng Hà phê duyệt vào ngày 13/06/2024.

Thủ tướng chia sẻ câu chuyện của Việt Nam và đề xuất hướng tới 'những chân trời tăng trưởng mới'

Thủ tướng chia sẻ câu chuyện của Việt Nam và đề xuất hướng tới 'những chân trời tăng trưởng mới'

27/06/2024 11:01

Trong bài phát biểu đặc biệt tại WEF Đại Liên 2024, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chia sẻ câu chuyện truyền cảm hứng về Đổi mới, hội nhập và phát triển của Việt Nam.

Thủ tướng khẳng định Việt Nam không thiếu điện

Thủ tướng khẳng định Việt Nam không thiếu điện

27/06/2024 11:00

Khẳng định với nhà đầu tư nước ngoài tại WEF ở Trung Quốc, Thủ tướng Phạm Minh Chính cho biết năm nay Việt Nam sẽ không thiếu điện dù sản lượng tiêu thụ dự báo tăng tới 15%.

Bộ Tài chính đề xuất giảm 50% phí trước bạ với ô tô trong nước từ 1/8

Bộ Tài chính đề xuất giảm 50% phí trước bạ với ô tô trong nước từ 1/8

27/06/2024 11:00

Mới đây, Bộ Tài chính đã có công văn gửi các bộ, ngành, các cơ quan liên quan xin ý kiến về việc tiếp tục giảm 50% lệ phí trước bạ đối với ô tô sản xuất, lắp ráp trong nước từ 1/8 năm nay cho đến hết 31/1/2025.

Xem thêm