Thứ tư, 17/01/2024, 10:10 AM
  • Click để copy

Các phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng trong Luật Đất đai (sửa đổi)

Tại điều 158 dự thảo Luật quy định việc định giá đất phải bảo đảm theo nguyên tắc thị trường, tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất, bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, đinh bạch, hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Ảnh minh họa/https://kinhtexaydung.petrotimes.vn/

Ảnh minh họa/https://kinhtexaydung.petrotimes.vn/

Theo đó, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định cụ thể các phương pháp định giá đất, bao gồm: So sánh, thặng dư, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất.

Đồng thời, quy định các trường hợp, điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất. Phương án được thể hiện tại dự thảo Luật là phương án Chính phủ đề xuất tại báo cáo số 710/BC-CP. Dự thảo Luật giao Chính phủ quy định chi tiết để áp dụng trong thực tế bảo đảm tính khả thi.

Các phương pháp định giá đất

Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.

Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 3 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;

Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất

Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 3 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá.

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất nông nghiệp không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá.

Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Các phương pháp định giá đất quy định tại khoản 5 Điều 158 được sử dụng để xác định giá đất cụ thể và xây dựng Bảng giá đất.

Giải ngân vốn đầu tư công đạt 22,2% kế hoạch

Giải ngân vốn đầu tư công đạt 22,2% kế hoạch

03/06/2025 11:11

Số liệu của Bộ Tài chính cho biết, ước giải ngân từ đầu năm đến ngày 31/5/2025 là 199.325,2 tỷ đồng, đạt 22,2% kế hoạch, đạt 24,1% kế hoạch Thủ tướng Chính phủ.

Doanh nghiệp Việt sẽ mua thêm hàng tỷ USD hàng nông sản Mỹ

Doanh nghiệp Việt sẽ mua thêm hàng tỷ USD hàng nông sản Mỹ

03/06/2025 11:09

Phái đoàn Việt Nam tháp tùng Bộ trưởng Đỗ Đức Duy sang Hoa Kỳ dự kiến sẽ ký kết các MoU mua trên 2 tỷ USD hàng nông lâm thủy sản của Hoa Kỳ.

Tập đoàn BRG nhận giấy khen trong phong trào “Toàn dân Bảo vệ An ninh Tổ quốc năm 2024”

Tập đoàn BRG nhận giấy khen trong phong trào “Toàn dân Bảo vệ An ninh Tổ quốc năm 2024”

29/05/2025 14:02

Với những đóng góp cho kinh tế - xã hội và các hoạt động cộng đồng, đặc biệt là trong đảm bảo an ninh, trật tự, Tập đoàn BRG đã vinh dự nhận giấy khen trong phong trào “Toàn dân Bảo vệ An ninh Tổ quốc năm 2024” từ Cục An ninh Kinh tế - Bộ Công An.

Xảy ra 13 trận động đất trong 48h ở Kon Tum và Quảng Nam

Xảy ra 13 trận động đất trong 48h ở Kon Tum và Quảng Nam

26/05/2025 14:29

Chỉ trong hai ngày 25 và 26/5, khu vực Quảng Nam và Kon Tum ghi nhận 13 trận động đất nhỏ, dấy lên lo ngại về hoạt động địa chấn kéo dài trong khu vực.

Bộ Chính trị yêu cầu hoàn tất sắp xếp cấp tỉnh trước 15/8

Bộ Chính trị yêu cầu hoàn tất sắp xếp cấp tỉnh trước 15/8

26/05/2025 14:22

Bộ Chính trị yêu cầu việc sắp xếp cấp tỉnh cần hoàn tất trước ngày 15/8/2025, các đơn vị hành chính cấp xã mới phải chính thức đi vào hoạt động từ ngày 1/7/2025.

Người dân Hà Tĩnh chạy lũ giữa mùa hè do thời tiết cực đoan

Người dân Hà Tĩnh chạy lũ giữa mùa hè do thời tiết cực đoan

26/05/2025 10:20

Ngày 24 và 25/5/2025, trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh xảy ra mưa rất to, gây ngập lụt tại một số địa phương, ảnh hưởng lớn đến diện tích lúa vụ xuân chưa thu hoạch.

Thủ tướng yêu cầu nghiên cứu lập sàn giao dịch vàng

Thủ tướng yêu cầu nghiên cứu lập sàn giao dịch vàng

25/05/2025 14:07

Thủ tướng giao Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính và các cơ quan liên quan nghiên cứu hình thành sàn giao dịch vàng theo hướng người dân được tự do giao dịch, mua bán.

Trung tâm tài chính quốc tế sẽ thu hút vốn phát triển nhanh, xanh, bền vững

Trung tâm tài chính quốc tế sẽ thu hút vốn phát triển nhanh, xanh, bền vững

23/05/2025 10:10

Mục tiêu xây dựng trung tâm tài chính quốc tế tại Việt Nam là thu hút vốn cho phát triển đất nước nhanh, xanh, bền vững, đặc biệt là vốn trung và dài hạn.

Giá xăng tiếp tục giảm nhẹ, dầu tăng từ ngày 22/5

Giá xăng tiếp tục giảm nhẹ, dầu tăng từ ngày 22/5

22/05/2025 15:41

Từ 15h ngày 22/5, giá xăng E5RON92 và RON95 giảm nhẹ, trong khi giá các mặt hàng dầu đồng loạt tăng, cao nhất là dầu madút tăng 352 đồng/kg.

Xem thêm