Nguồn cung nhà ở Hà Nội tăng mạnh, nhưng vắng bóng phân khúc bình dân

Trong báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội trong quý III, Savills Việt Nam cho biết, nguồn cung mới trong quý này tăng  mạnh 95% theo quý và 178% theo năm, đạt 5.265 căn. Nguồn cung thứ cấp tăng 2% theo quý đạt 10.497 căn, nhưng giảm 47% theo năm. Trong đó, hai dự án ở quận Nam Từ Liêm đã chiếm gần 70% tỷ trọng, còn lại là các giai đoạn tiếp theo của 4 dự án hiện hữu.

Tuy nhiên, theo Savills, nguồn cung mới chủ yếu đến từ phân khúc cấp cao trở lên, còn căn hộ bình dân không xuất hiện.

Savills cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2024, căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 70% tổng số căn bán được, một con số tăng mạnh từ mức chỉ 2% trong năm 2020. Ngược lại, căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng chỉ chiếm 1% thị phần, trong khi các căn hộ từ 2-4 tỷ đồng chiếm 29%.

Đơn vị này dự báo trong quý cuối năm, dự kiến có 9.700 căn hộ mở bán, trong đó 88% đến từ các giai đoạn tiếp theo của các đại dự án. Từ năm 2025 trở đi, khoảng 110.000 căn từ 106 dự án sẽ được đưa ra thị trường. Hạng B sẽ vẫn tiếp tục dẫn đầu với 54% nguồn cung tương lai.

Theo nhận định của bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao tại Savills Hà Nội, mặc dù nguồn cung sắp tới dự báo tăng, nhưng tình trạng thiếu nhà ở bình dân khó được cải thiện.

Theo bà Hằng, giá nhà ở leo thang và neo cao sẽ ảnh hưởng lớn đến quyết định đầu tư và tính thanh khoản của thị trường.

"Thị trường bất động sản muốn phát triển bền vững cần có sự đa dạng về phân khúc, tránh mất cân đối, lệch pha về sản phẩm cao cấp", chuyên gia này nói.

Ở 1 khía cạnh khác, báo cáo của Savills cũng cho thấy, giá chung cư tại Hà Nội tiếp tục tăng mạnh ở cả dự án mới và cũ. Cụ thể, giá căn hộ sơ cấp hiện đạt 69 triệu đồng/m², tăng 6% theo quý và 28% theo năm. Sự tăng trưởng này đã kéo giá căn hộ cũ lên 51 triệu đồng/m², tăng 10% theo quý và 41% theo năm. Kể từ năm 2020, giá thứ cấp trung bình đã tăng 17% mỗi năm.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định rằng từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan đến nguồn vốn và quyết định của các cơ quan Nhà nước đã khiến nguồn cung nhà ở giảm nghiêm trọng, trong khi nhu cầu về nhà ở vẫn không ngừng tăng. Điều này đã tạo áp lực lớn lên nguồn cung, thúc đẩy giá bất động sản tiếp tục tăng cao, đặc biệt là trong phân khúc căn hộ chung cư tại Hà Nội.

Theo ông Đính, sự tăng giá này cũng liên quan đến sự hoàn thiện của cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, việc giá căn hộ tăng gấp 3-4 lần so với mức đầu tư ban đầu là điều không hợp lý. Ông cảnh báo rằng, từ nay đến năm 2025, Hà Nội sẽ thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ mỗi năm, trong khi số lượng dự án nhà ở thương mại mới cấp phép đang giảm mạnh và thị trường thiếu hụt căn hộ giá bình dân.

Chủ tịch VARS nhấn mạnh rằng giá chung cư Hà Nội có thể sẽ có sự điều chỉnh, nhưng không đáng kể. Để giá ổn định, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan Nhà nước và các bên liên quan trong thị trường bất động sản.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, giá chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục nhích lên do nguồn cung vẫn khan hiếm.

Các Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở mới có hiệu lực sẽ tháo gỡ những điểm nghẽn, thúc đẩy nguồn cung nhưng cần một khoảng thời gian nhất định để "ngấm" vào thị trường. Do đó, trong ngắn hạn, giá chung cư Hà Nội chưa thể giảm ngay.