Cần xét lại việc chuyển đổi đất ruộng thành đất ở gấp 10 lần hạn mức, liên quan đến dự án của KITA GROUP

“Chuyển đổi mục đích sử dụng đất” luôn là vấn đề nóng bỏng nhất trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai. Dự thảo Luật Đất đai mới mà Tổng hội Xây dựng Việt Nam đang thực hiện công việc phản biện, góp ý, có nhiều nội dung liên quan đến vấn đề này, được các hội viên hết sức quan tâm. Vụ việc ở Quận Bình Tân, TP HCM là một khảo nghiệm khá rõ nét.

Căn cứ vào Quyết định số 70/QĐ-UBND ngày 07/1/2014 và Quyết định số 3857/QĐ-UBND ngày 08/8/2014 của Ủy ban nhân dân TP.HCM quy định về hạn mức đất ở trên địa bàn Thành phố. Trong đó có quy định địa bàn quận Bình Tân không quá 200m2/hộ. Quy định này được áp dụng áp dụng mục đích “cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất để tự xây nhà ở”. Hiện, quy định này đã được thay thế bằng Quyết định số 18/2016/QĐ-UBND của UBND TP.HCM ngày 16/5/2016 và có hiệu lực kể từ ngày 26/5/2016.

Tuy nhiên, từ ngày 09/5/2016, UBND quận Bình Tân đã ban hành Quyết định số 2912/QĐ-UBND cho phép chuyển mục đích sử dụng từ “đất trồng lúa nước” sang “đất ở đô thị - ODT” với diện tích lên đến 2.188,5m2 cho chủ sử dụng đất là bà Trần Lệ M., thường trú tại Phường 9, Quận 8 (thửa đất số 567, tờ bản đồ số 86, phường An Lạc, quận Bình Tân. Đến ngày 07/6/2016, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Bình Tân (do ông Lê Tiến Quân, Phó giám đốc ký) xác nhận việc chuyển mục đích này tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành: CA946022 và số vào sổ: CH10164.

Đến ngày 06/6/2019, Văn phòng đăng ký Đất đai TP.HCM (do ông Lê Thành Phương, Phó giám đốc ký) cấp xác nhận chuyển nhượng thửa đất trên cho Công ty Cổ phần Tập đoàn Kita Group.

Như vậy, vấn đề đặt ra là UBND quận Bình Tân ký Quyết định số 2912/QĐ-UBND ngày 09/5/2016 (thời điểm mà Quyết định số 70 và Quyết định số 3857/ của Ủy ban nhân dân TP.HCM đang có hiệu lực) để đồng ý chuyển mục đích sử dụng đất của 01 hộ gia đình từ đất lúa sang đất ở vượt hơn 10 lần hạn mức là có đúng quy định pháp luật?

Trả lời tạp chí Người Xây dựng về vấn đề trên, UBND quận Bình Tân có Công văn số 5092/UBND đề ngày 15/11/2023 cho biết xét Báo cáo số 4139/BC-TNMT ngày 02/11/2023 của Phòng Tài nguyên và Môi trường, trong đó có đoạn:

“… UBND Thành phố ban hành quy định về hạn mức đất ở làm cơ sở xác định nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện các thủ tục liên quan đất đai. Ngày 26/4/2016, Sở Tài nguyên và Môi trường đã có Tờ trình số 3773/TTr-STNMT trình UBND Thành phố, đến ngày 16/5/2016, UBND Thành phố ban hành Quyết định số 18/2016/QĐ-UBND quy định về hạn mức đất ở bãi bỏ Quyết định số 70/QĐ-UBND.

Ngày 07/6/2016, Sở Tài nguyên và Môi trường có Công văn số 5312/TNMT-PC về chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có chỉ đạo hướng dẫn: Ngày 16/5/2016, UBND TP ban hành Quyết định số 18/2015/QĐ-UBND (?!) quy định về hạn mức đất ở thay thế Quyết định số 70/2014/QĐ-UBND ngày 07/1/2014, theo đó, không quy định áp dụng hạn mức đất ở cho trường hợp cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất khác sang đất ở”.

Về trả lời của UBND quận Bình Tân (dựa trên báo cáo của Phòng Tài nguyên Môi trường), phóng viên nhận thấy, văn bản đang cố tình “nhập nhèm” hiệu lực văn bản pháp luật của UBND TP.HCM. Cụ thể, Quyết định số 18/2016/QĐ-UBND của UBND TP.HCM ngày 16/5/2016 chỉ bắt đầu có hiệu lực kể từ ngày 26/5/2016 (khoản 1, Điều 4 có ghi rõ). Còn Quyết định số 2912/QĐ-UBND của UBND quận Bình Tân cho chuyển mục đích đích hơn 2.000m2 từ trồng lúa sang đất ở đô thị lại ký từ ngày 09/5/2016 (thời điểm Quyết định số 70 đang có hiệu lực pháp luật).

Ngoài ra, trong Văn bản 5092 mà UBND quận Bình Tân gửi Tạp chí Người Xây dựng còn “nhầm lẫn” Quyết định số 18/2016/QĐ-UBND thành 18/2015/QĐ-UBND.

Trước đó, trả lời Tạp chí Người Xây dựng, Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh quận Bình Tân (TP. HCM) có Văn bản số 1446/CNBT ngày 08/11/2023 đề ngày 08/11/2023 cho biết: “Liên quan đến nội dung chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết của Phòng Tài nguyên và môi trường quận Bình Tân. Do đó, chi nhánh chuyển văn bản đề nghị của Tạp chí Người Xây dựng đến phòng Tài nguyên và Môi trường quận để xét, phúc đáp theo quy định”.

Bình luận về vấn đề pháp lý trên, Luật sư Hoàng Tùng, Trưởng Văn phòng Luật sư Trung Hòa, thuộc Đoàn luật sư thành phố Hà Nội nêu ý kiến:

Theo quy định tại khoản 1, Điều 78, Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008: “1. Thời điểm có hiệu lực của văn bản quy phạm pháp luật được quy định trong văn bản nhưng không sớm hơn bốn mươi lăm ngày, kể từ ngày công bố hoặc ký ban hành.”

Và Căn cứ vào Điều 151, Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015 (có hiệu lực thi hành từ 01/7/2016) có quy định: Thời điểm có hiệu lực của văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan nhà nước ở trung ương có hiệu lực sau ít nhất 45 ngày; đối với văn bản quy phạm pháp luật của Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ít nhất sau 10 ngày; với văn bản quy phạm pháp luật của Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân cấp huyện và cấp xã thì có hiệu lực sau ít nhất 7 ngày kể từ ngày thông qua hoặc ký ban hành.

Căn cứ theo Quyết định số 18/2016/QĐ-UBND của UBND thành phố Hồ Chí Minh ngày 16/5/2016, tại Khoản 1 Điều 4 đã quy định rõ “Quyết định này có hiệu lực thi hành sau mười (10) ngày, kể từ ngày ký”. Như vậy Quyết định 18 trên chỉ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 26/5/2016.

UBND quận Bình Tân ban hành Quyết định số 2912/QĐ-UBND cho phép chuyển mục đích sử dụng từ “đất trồng lúa nước” sang “đất ở đô thị - ODT” với diện tích lên đến 2.188,5m2 ngày 09/5/2016. Thời gian này Quyết định số 18 vẫn chưa có hiệu lực pháp luật nên phải áp dụng Quyết định số 70/QĐ-UBND ngày 07/1/2014 và Quyết định số 3857/QĐ-UBND ngày 08/8/2014 của Ủy ban nhân dân TP.HCM.

Theo những quy định trên và thông tin Tạp chí Người Xây dựng cung cấp thì UBND quận Bình Tân cần xem xét lại việc áp dụng sao cho đúng hiệu lực của văn bản quy phạm pháp luật, thực hiện cho đúng với tinh thần Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật”.