Giải pháp 'rã băng' thị trường bất động sản

Hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản tăng mạnh

Thanh khoản chậm, hàng tồn kho nhiều đẩy thị trường bất động sản vào giai đoạn ngủ đông. Có ý kiến còn cho rằng, một số phân khúc và khu vực đang rơi vào tình trạng “đóng băng”. Thị trường đang đối mặt hàng loạt các thách thức như giao dịch chậm lại, hạn chế trong tiếp cận vốn tín dụng, nhiều dự án vướng thủ tục pháp...

Theo nhiều chuyên gia, đây là giai đoạn thách thức nhất đối với thị trường trong suốt gần 10 năm qua, mang tính chất chu kỳ. Trong một buổi trao đổi gần đây, đại diện Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng thừa nhận, giá nhà đất thời gian qua neo cao, có nguyên nhân do bị thổi giá, dẫn tới tình trạng một số phân khúc bị "đóng băng", không có giao dịch.

Các doanh nghiệp, nhà đầu tư trước tình hình nói trên đã thực hiện nhiều giải pháp để tự "rã băng" cho chính mình. Theo đó, một số doanh nghiệp bất động sản đã tung nhiều mức chiết khấu hấp dẫn, nhằm thu hút dòng tiền từ người mua và đẩy nhanh thanh khoản dự án. Nói cách khác, đó là một hình thức giảm giá bán. Nhưng với điều kiện là người mua phải trả 1 lúc gần hết tiền.

Ở một số dự án tại khu vực phía Nam đã mạnh tay chiết khấu 40% giá bán, khi người mua thanh toán vượt tiến độ đến 98%. Tức là nếu mua một căn hộ giá gốc là hơn 4,7 tỷ đồng thì người mua giờ chỉ cần trả 2,9 tỷ đồng. Cách thức này cũng đang diễn ra tại Hà Nội, khi một số dự án chung cư sẽ giảm giá bán từ 15-35% khi người mua thanh toán vượt tiến độ 95%.

Không chỉ các dự án, trên thị trường mua bán thứ cấp, nhiều nhà đầu tư đã rao bán nhà đất với mức giá giảm từ 5-15%, tùy từng loại hình, từng khu vực.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết: "Một số dự án có giá mở bán quá cao so với mức hấp thụ của thị trường thực. Cho nên lúc này thị trường đang có những điều chỉnh thích hợp như là nguyên lý vận hành của nó".

Cùng với đó, một số chủ nhà đầu tư đã lựa chọn nhấn nút "tạm ngừng" đầu tư dàn trải dự án mới, để tái cấu trúc. Các khoản đầu tư lớn mới sẽ bị tạm dừng trong thời gian này, ngoại trừ các giao dịch đang triển khai.

Với nhiều chủ đầu tư không trụ được trước khó khăn sẽ buộc phải bán trao tay dự án hoặc chấp nhận chuyển nhượng cổ phần cho các chủ đầu tư khác có tiềm lực hơn. Do đó, hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) dự án đã sôi động trở lại.

Ttrong bất cứ hoàn cảnh nào, phân khúc nhà ở hướng tới nhu cầu ở thật vẫn luôn có giao dịch. Nhiều chủ đầu tư cho biết, đây là phân khúc được tốt nhất hiện nay và sẽ được chú trọng đầu tư trong các năm tới. Đơn cử như chung cư, trong quý III vừa qua, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trung bình khoảng 47 triệu đồng/m2, đạt mốc 15 quý tăng liên tiếp.

Thiếu vốn là thách thức lớn nhất trên thị trường bất động sản hiện nay

Theo đánh giá thiếu vốn được xem là thách thức lớn nhất trên thị trường bất động sản hiện nay. Khi không còn đủ khả năng tự triển khai hoặc ôm tiếp các dự án dở dang, các doanh nghiệp phải tìm những đối tác có tiềm lực hơn.

Khối lượng giao dịch các thương vụ (M&A) bất động sản trong 9 tháng đầu năm nay đã đạt hơn 1,5 tỷ USD. Đây là mức giá trị giao dịch cao nhất trong 5 năm vừa qua, chủ yếu tâp trung vào phân khúc văn phòng, công nghiệp, nhà ở và khách sạn, số liệu từ Cushman & Wakefield cho thấy.

Các thương vụ mua bán sát nhập diễn ra khá nhộn nhịp tại các thành phố trọng điểm như TP.HCM, Hà Nội, Bình Dương và Đồng Nai.

Ông Trương An Dương, Tổng giám đốc Khối bất động sản nhà ở, Công ty Frasers Property Vietnam cho biết: "Trong năm 2023, chúng tôi dự báo xu hướng M&A các dự án bất động sản là dòng vốn từ phía nước ngoài sẽ đóng vai trò chủ yếu. Đối với dòng vốn nước ngoài thì rõ ràng sự đánh giá về mặt chuyên nghiệp, đánh giá về hiệu quả đầu tư của các dự án thì sẽ được đặt lên hàng đầu".

Xu hướng M&A của các nhà đầu tư nước ngoài tại thị trường bất động sản Việt Nam đang là cơ hội lớn dành cho các doanh nghiệp trong nước, giúp tháo gỡ được bài toán thiếu vốn. Từ đó, triển các dự án và thu hút nguồn khách hàng mới. Ngoài ra, một số dự án ngừng triển khai nhiều năm, tại các khu vực đất vàng cũng có cơ hội hồi sinh.

KPMG Việt Nam cho biết, nhà đầu tư ngoại đang rất tích cực tìm kiếm đối tác, họ ưu tiên mua tài sản với giá trị tương đối nhỏ hơn, đã hoàn thành và sẵn sàng đưa vào sử dụng. Còn đối với những dự án dở dang sẽ dễ dàng hơn khi M&A với nhà đầu tư nội, bởi sự am hiểu được mức độ rủi ro, cách thức làm việc cũng như đối tác.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam chỉ ra, vấn đề ở đây là pháp lý và vốn khiến doanh nghiệp gặp khó khăn. Khi Ngân hàng Nhà nước siết cho vay và kiểm soát chặt trái phiếu đã gây khó khăn cho thị trường bất động sản. Do đó, cần sớm hỗ trợ doanh nghiệp với các dự án đã triển khai, ngân hàng đã thẩm định hồ sơ thì tiếp tục giải ngân. Đối với những dự án đã đầy đủ các thủ tục pháp lý, hiện cần nguồn vốn để phát triển thì cũng cần cấp vốn cho doanh nghiệp làm.