Mua bán đất không có sổ đỏ bị phạt đến 100 triệu đồng

Theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024, đất muốn được phép chuyển nhượng mua bán phải có đủ 5 điều kiện là: có sổ đỏ, không có tranh chấp, không bị kê biên hoặc bị áp dụng các biện pháp khác để đảm bảo thi hành án, vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất, không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Hành vi chuyển nhượng đất đai khi không đủ 5 điều kiện trên cũng được quy định với mức xử phạt cụ thể tại nghị định này.

Theo đó, Điều 17 của luật này quy định, mức phạt tiền từ 30-50 triệu đồng đối với cá nhân; từ 60-100 triệu đồng đối với tổ chức và buộc phải thực hiện đầy đủ các biện pháp khắc phục hậu quả.

Nghị định cũng quy định rõ biện pháp khắc phục hậu quả là buộc bên mua phải trả lại đất. Đồng thời, buộc chấm dứt hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất, nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

Ngoài ra, buộc phải thực hiện việc đăng ký đất đai với trường hợp đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ.

Trường hợp bên bán là tổ chức đã giải thể, phá sản hoặc là cá nhân nhưng đã chết không có người thừa kế/chuyển đi nơi khác và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì bên mua phải thực hiện toàn bộ các biện pháp khắc phục hậu quả do bên bán gây ra và buộc phải thực hiện đăng ký đất đai đối với mảnh đất đó.

Chậm sang tên sổ đỏ bị phạt đến 6 triệu đồng

Theo Điều 133 Luật Đất đai 2024, trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày ký công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất, người sử dụng đất phải thực hiện việc sang tên sổ đỏ.

Điều 16, Nghị định 123 quy định mức phạt chậm sang tên sổ đỏ. Cụ thể, cá nhân bị phạt tiền từ 1-2 triệu đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu.

Phạt tiền từ 2-3 triệu đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai.

Trường hợp hành vi vi phạm là do tổ chức thực hiện sẽ bị phạt tiền gấp 2 lần mức phạt với cá nhân.

Ngoài bị phạt tiền, người sử dụng đất buộc thực hiện đăng ký đất đai theo quy định.

Nghị định cũng quy định, hành vi tự ý sửa chữa, tẩy xóa, làm sai lệch nội dung giấy tờ, chứng từ trong việc sử dụng đất sẽ bị phạt từ 2-5 triệu đồng và bị tịch thu các giấy tờ đã sửa chữa, tẩy xóa đó.

Phạt từ 10-20 triệu đồng khi sử dụng giấy tờ giả trong thực hiện thủ tục hành chính và công việc khác liên quan đến đất đai mà chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự. Cơ quan có thẩm quyền sẽ tịch thu giấy tờ giả đã sử dụng và hủy bỏ toàn bộ kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai khi sử dụng hồ sơ giả.

Rủi ro có thể gặp khi mua đất không có Sổ đỏ

Sổ đỏ là một trong những giấy tờ pháp lý quan trọng chứng minh quyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức. Do đó, không chỉ bị xử phạt vi phạm, trường hợp mua đất không có Sổ đỏ có thể gặp phải những rủi ro sau:

- Không xác minh chính xác được nguồn gốc của đất: Nếu đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ gây khó khăn cho khâu xác minh chính xác nguồn gốc của đất đó. Người sử dụng đất sẽ không biết mảnh đất mình mua có đang thuộc quy hoạch không hay có trong tình trạng bị lấn chiếm, tranh chấp hay không?...

- Dễ xảy ra tranh chấp: Về mặt pháp lý, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Vì vậy, nếu không có Sổ đỏ và không thực hiện được đăng ký thì dù đã trả tiền người mua cũng không có quyền sử dụng đất.

- Không được thế chấp để vay tiền: Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì việc thế chấp quyền sử dụng đất được tiến hành khi có Sổ đỏ.

- Bị hạn chế quyền sử dụng đất: Trường hợp mua phải đất không có Sổ đỏ sẽ bị hạn chế hoặc bị mất các quyền của người sử dụng đất như: Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê,… (chỉ trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận (điểm a khoản 4 Điều 127).

- Khó được cấp phép xây dựng: Trong hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng nhà ở yêu cầu phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Vì vậy, đất không có Sổ đỏ sẽ rất khó xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trên đó…