Nghịch lý mới của thị trường bất động sản ra sao?

Thị trường bất động sản liên tục có sự biến động mạnh về giá

Báo cáo quý III/2022 từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, nguồn cung loại hình BĐS nhà ở thiếu và yếu về chất. Trong đó chủ yếu là thuộc phân khúc cao cấp, giá trị lớn. Tổng nguồn cung tính riêng trong tháng 9 năm nay đạt 41.886 sản phẩm, tương đương với 77,9% so với 2021 và bằng 24% so với năm 2018.

Tuy nhiên, nghịch lý lại xảy ra khi lực cầu vẫn rất lớn nhưng hấp thụ lại không cao. Nguyên nhân vì ít các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế và giá bán neo cao.

Cụ thể, thị trường BĐS thời gian gần đây liên tục có sự biến động mạnh về giá theo chiều hướng đi lên. Thậm chí, nhiều khu vực đã diễn ra tình trạng sốt đất kéo dài, chỉ trong khoảng 2 năm, giá đất đã tăng gấp 2-3 lần.

Hiện nay, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn giảm tốc, theo đó, nghịch lý đã bắt đầu xuất hiện trên thị trường. Mặc dù nhiều người đã chấp nhận giảm giá sâu nhưng vẫn khó có thể bán ở trong giai đoạn này.

Thông tin cho biết, tại tại khu vực Thạch Thất, Sơn Tây (Hà Nội) hầu hết các điểm nóng trong thời gian qua mức giá đã giảm khoảng 20-30% so với thời kỳ đỉnh. Nếu đầu năm mức giá rao bán các mảnh đất phân lô khoảng 18-24 triệu đồng/m2, thì nay chỉ còn khoảng 14-18 triệu đồng/m2.

Hay như tại Hòa Bình, Ba Vì trước kia vốn là những khu vực sốt nóng giá đất tăng từ 2-3 lần thì hiện nay nhiều thửa đất đã rao giảm 10-20% giá bán. Thậm chí, có những lô đất môi giới đã rao cả 3 tháng nay nhưng vẫn không có khách hỏi han, khác hoàn toàn với tình trạng tranh nhau cọc chỉ cách đây chưa đầy 1 năm.

Còn tại Bắc Giang, sau cơn sốt kéo dài, đến nay mức giá cũng đã hạ nhiệt. Những lô đất nằm ở mặt đường lớn rộng khoảng 7-9 m, có tiềm năng kinh doanh tốt dao động từ 20-28 triệu đồng/m2. Những mảnh nằm ở vị trí mặt đường 5-6 m có có giá khoảng 15-18 triệu đồng/m2. Đất nền trong ngõ 4-5 m có mức giá thấp chỉ khoảng 5-8 triệu đồng/m2.

Số liệu từ đơn vị nghiên cứu thị trường cho biết, mức độ quan tâm đất nền tại Hà Nội sụt giảm 18%, kéo theo giá rao bán tại một số quận, huyện giảm so với quý trước. Cụ thể, mức độ quan tâm tại Quốc Oai giảm mạnh nhất 39%, Sóc Sơn giảm 30%, Gia Lâm giảm 28%, Thanh Trì giảm 24%. Còn Long Biên, Hà Đông, Hoài Đức, Đông Anh có mức giảm lần lượt là 21%, 18%, 17% và 8%.

Tại một số điểm nóng bất động sản trong những năm qua như Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang giá bán đất nền giảm từ 5-7%.

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng mới đây cho biết, cả nước có 115.129 giao dịch thành công, tổng lượng giao dịch bằng khoảng 54% so với quý II/2022. Cụ thể, tại miền Bắc có 21.806 giao dịch; tại miền Trung có 18.789 giao dịch; tại miền Nam có 74.534 giao dịch.

Nhiều môi giới BĐS tại các khu vực nóng trong thời gian qua cũng phải thừa nhận, nhiều nhà đầu tư đã giảm giá khoảng 30% so với thời kỳ đỉnh nhưng vẫn khó thoát hàng. Thậm chí, mức giá liên tục được giảm xuống, tùy vào vị trí.

Chia sẻ vấn đề nghịch lý mới của thị trường BĐS, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, hiện có tới hơn 50% các nhà đầu tư đang bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư BĐS, nếu tiếp tục vay thì chi phí vốn tăng rất cao, muốn bán nhưng lại không thể bán được.

Bà Dung cho hay: "Có không ít nhà đầu tư vay ngân hàng, ý định sẽ bán tài sản trong vòng một năm nhưng thị trường gặp khó không ra được hàng, nên mắc kẹt lại. Bán không được, trong khi chi phí vốn tăng lên đang tạo nên áp lực lớn cho cả nhà đầu tư lẫn chủ đầu tư dự án".

Nhiều nhà đầu tư dù giảm giá sâu nhưng không bán được

Anh Vũ Thanh Tùng, chủ phòng giao dịch bất động sản tại Hà Nội chia sẻ, sau thời gian thị trường diễn biến sôi động, đến nay lộ ra nhiều nghịch lý. Nhiều nhà đầu tư dù giảm giá sâu nhưng vẫn không thể bán được. Nguyên nhân do thanh khoản thị trường sụt giảm, tâm lý rụt rè đã xuất hiện ở nhiều nhà đầu tư, dù đang nắm giữ tiền mặt.

Anh Tùng chia sẻ: "Khác với giai đoạn 2020-2021, thị trường diễn biến nóng, khi đó, dù có tiền nhiều người cũng khó mua đất. Giá liên tục tăng cao nhưng nhà đầu tư vẫn mạnh tay xuống tiền. Còn bây giờ, dù giá giảm mạnh nhưng cũng không có người mua, dẫn tới một số khu vực tắc thanh khoản".

Nguyên nhân dẫn tới tâm lý rụt rè của các nhà đầu tư BĐS đến từ việc lãi suất ngân hàng thời gian gần đây liên tục tăng cao. Nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy chịu sức ép lớn đã đồng loạt rao bán, chủ phòng giao dịch BĐS tại Hà Nội nói.

Đồng thời, vị này cũng cho biết: "Lãi suất tăng cao sẽ không tốt cho thị trường BĐS. Nhiều nhà đầu tư có tiền trong tay hiện nay, dù thấy giá giảm mạnh nhưng vẫn không dám mua. Sợ rằng, nếu ngày hôm nay mua đã rẻ nhưng ngày mai có thể còn rẻ hơn, do vậy, họ vẫn đứng ngoài thị trường và nghe ngóng các diễn biến tiếp theo".

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chia sẻ, trong quý vừa qua, lực cầu chủ yếu tới từ nhu cầu thực, còn các nhu cầu đầu tư đã dè dặt hơn vì yếu tố giá cả. Theo đó, thanh khoản sụt giảm so với giai đoạn trước và biến động giá bất động sản trong quý III cũng đã có dấu hiệu chững lại. Nhằm kích cầu thanh khoản, các chủ đầu tư đưa ra nhiều hình thức khuyến mãi, tặng quà, chiết khấu.

Trên thị trường thứ cấp hiện nay nhiều nhà đầu tư đã chấp nhận giảm giá sâu đến 30% so với thời điểm sốt, nhưng lực cầu vẫn yếu. Một số chuyên gia cũng khuyến nghị, mua BĐS trong giai đoạn này, nhà đầu tư phải cẩn thận lựa chọn những khu vực có tiềm năng trong tương, pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ.

Căn cứ vào tình hình thực tế của thị trường BĐS, các chuyên gia đã hiến kế một số giải pháp đối với cơ quan quản lý Nhà nước nhằm sớm đưa thị trường vào ổn định, hạn chế việc tăng giá cao, liên tục. Cụ thể gồm thực hiện việc đánh thuế đất một cách linh hoạt, định giá theo thị trường để áp thuế, trong đó sử dụng một đơn vị độc lập định giá theo sự lên xuống thực tế thay vì để người đang nắm giữ đất đai khai báo giá đất và nộp thuế.

Đồng thời giới hạn thời gian giao dịch, nghĩa là sau khi mua vào phải qua một thời gian nhất định mới được bán ra. Cùng với đó, tăng cường đánh thuế cao đối với tài sản đất đai bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng. Đặc biệt, siết chặt công tác quy hoạch sử dụng đất, đòi hỏi sự nghiêm khắc trong quá trình thực thi pháp luật, dự án thay đổi mục đích sử dụng phải thực hiện thu hồi hoặc buộc trở lại đúng quy hoạch ban đầu.