Thị trường nhà đất phục hồi, nhưng vẫn thiếu nhà giá rẻ

Tháo gỡ nút thắt pháp lý – Kích hoạt chu kỳ tăng trưởng mới

Chỉ cách đây hai năm, bất động sản từng rơi vào thời kỳ trầm lắng kéo dài, khi nguồn cung sụt giảm mạnh, hàng loạt dự án đình trệ do vướng mắc pháp lý, còn thanh khoản gần như chạm đáy. Tình trạng thiếu hụt dòng tiền, khó tiếp cận tín dụng khiến nhiều doanh nghiệp buộc phải thu hẹp quy mô, tái cấu trúc hoặc tạm ngừng hoạt động.

Để đảo ngược tình thế, từ cuối năm 2023 đến đầu 2024, Chính phủ đã thúc đẩy hàng loạt cải cách đồng bộ, nổi bật là việc trình Quốc hội thông qua các đạo luật quan trọng như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Đất đai và Luật Các tổ chức tín dụng. Việc rút ngắn thời gian hiệu lực xuống còn 1/8/2024 – sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch – được coi là quyết định mang tính chiến lược, giúp giảm xung đột pháp lý, rút ngắn quy trình hành chính, tiết kiệm chi phí và tái tạo niềm tin trên thị trường.

Kết quả là, thị trường năm 2024 đã có những chuyển biến rõ rệt. Giao dịch nhà ở riêng lẻ, căn hộ và đất nền đồng loạt tăng mạnh. Các doanh nghiệp môi giới và nhà đầu tư quay lại thị trường với tâm thế tích cực hơn. Nhiều dự án bị "treo" đã tái khởi động, trong khi nguồn cung mới cũng liên tục được công bố.

Số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, tổng nguồn cung chào bán trong năm đạt 81.000 căn hộ, tăng 50% so với 2023. Riêng sản phẩm mới ra mắt chiếm tới 65.000 căn – gấp ba lần năm trước. Tuy nhiên, thị trường đang dần phân hóa rõ nét: phân khúc cao cấp chiếm tới hơn 70% tổng nguồn cung, trong khi nhà ở bình dân gần như vắng bóng.

Đáng chú ý, mặc dù giá căn hộ tăng mạnh – đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng – mức tiêu thụ vẫn đạt tỷ lệ cao. Một số dự án tại Hà Nội ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới 90% chỉ sau vài tuần mở bán. Tổng lượng giao dịch năm 2024 ước đạt 47.000, trong đó căn hộ chiếm tỷ trọng tới 75%, chủ yếu từ dòng tiền đầu tư.

Việc giá căn hộ tại Hà Nội vượt mốc 80 triệu đồng/m², gấp đôi so với đầu 2022, phản ánh rõ nét tình trạng khan hiếm nguồn cung, chi phí đất đai gia tăng và tác động từ dòng tiền đầu cơ. Một số dự án biệt thự liền kề thậm chí ghi nhận mức giá lên tới 700 – 800 triệu đồng/m², cho thấy kỳ vọng lợi nhuận vẫn đang được đẩy lên cao.

Định hình giai đoạn phát triển bền vững – Cần lực đẩy chính sách dài hạn

Năm 2024 được đánh giá là bước chuyển mang tính nền tảng. Cùng với việc các luật mới bắt đầu phát huy hiệu lực, Quốc hội và Chính phủ cũng liên tục ban hành những nghị quyết, chỉ đạo quan trọng nhằm quản lý chặt chẽ thị trường, chống đầu cơ, và thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.

Công điện 03/CĐ-TTg do Thủ tướng Chính phủ ban hành đầu năm 2025 là một trong những dấu mốc đáng chú ý, với nội dung yêu cầu tăng cường kiểm tra, xử lý các sai phạm trong môi giới, đấu giá, đầu tư bất động sản. Cùng với đó là nghiên cứu mô hình “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất” do Nhà nước quản lý – một bước đi tiệm cận với các nền kinh tế minh bạch hơn trên thế giới.

Trong bối cảnh đó, Chính phủ tiếp tục đốc thúc các địa phương cân bằng cung – cầu trên thị trường, đồng thời tạo điều kiện cho các dự án pháp lý minh bạch dễ tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Việc kiểm soát chi phí đất đai, ngăn chặn hành vi thao túng giá cũng là những ưu tiên hàng đầu nhằm xây dựng một thị trường phát triển ổn định, lành mạnh.

Bước sang năm 2025, thị trường được kỳ vọng sẽ nối dài đà phục hồi, dù vẫn còn tồn tại không ít thách thức. Miền Bắc tiếp tục đóng vai trò đầu tàu, trong khi khu vực phía Nam đang cho thấy tín hiệu hồi phục rõ rệt hơn sau thời gian dài trầm lắng.

Nguồn cung nhà ở trong năm tới được dự báo tăng khoảng 10%, tập trung chủ yếu tại các dự án đại đô thị. Tuy vậy, giá bán vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, với mức tăng trung bình 7 – 10% so với 2024, phần nào phản ánh áp lực chi phí và biên lợi nhuận kỳ vọng từ phía các chủ đầu tư.

Căn hộ trung và cao cấp được xác định là phân khúc trụ cột, trong khi nhà ở xã hội – dù được hậu thuẫn bởi khung pháp lý mới – vẫn chiếm tỷ trọng khiêm tốn. Các doanh nghiệp địa ốc đang dần thích nghi bằng cách tái cấu trúc danh mục sản phẩm, tích hợp công nghệ, và hướng đến việc nâng cao chất lượng sống. Mặt khác, hoạt động môi giới đang được chuyên nghiệp hóa để đáp ứng yêu cầu minh bạch, cạnh tranh công bằng và giảm thiểu rủi ro cho người mua.

Sau một giai đoạn nhiều biến động, thị trường bất động sản Việt Nam đang định hình lại theo hướng chuyên nghiệp và ổn định hơn. Hệ thống luật pháp đồng bộ, sự chỉ đạo quyết liệt từ trung ương, cùng với nỗ lực đổi mới của doanh nghiệp là ba trụ cột then chốt định hướng phát triển bền vững cho ngành địa ốc trong giai đoạn tới.

Nếu tiếp tục duy trì động lực cải cách và kiểm soát chặt chẽ yếu tố đầu cơ, thị trường không chỉ trở thành điểm đến an toàn cho dòng tiền đầu tư mà còn góp phần thúc đẩy tăng trưởng toàn diện cho nền kinh tế quốc dân.