Cần mức thu nhập bao nhiêu để sở hữu nhà tại Hà Nội?

Vài năm gần đây, giá nhà ở Hà Nội đã tăng nhanh chóng đến mức khiến nhiều người có thu nhập trung bình cảm thấy chật vật trong việc mua nhà. Mặc dù thu nhập của người dân có cải thiện nhưng vẫn không đủ để theo kịp giá nhà tăng cao. Vì vậy, những người có mong muốn sở hữu ngôi nhà riêng có thể phải hoãn lại ước mơ của mình hoặc tìm kiếm cơ hội ở những khu vực có chi phí thấp hơn.

Lý do chính là họ không đủ khả năng tài chính để chi trả tiền mua nhà hoặc theo kịp các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng khi vay mua nhà. Đặc biệt, trong bối cảnh kinh tế đối mặt với nhiều thách thức như nguy cơ chiến tranh thương mại, nhiều người lo lắng về khả năng tăng trưởng thu nhập trong tương lai. Bên cạnh đó, thay đổi lối sống của người trẻ cũng là một trong những nguyên nhân. Ngày nay, giới trẻ có xu hướng ưu tiên chất lượng cuộc sống, cân bằng giữa công việc và sự hưởng thụ, hơn là phải sở hữu nhà bằng mọi giá và chịu áp lực trả nợ hàng tháng.

Theo dữ liệu từ VARS, mức thu nhập tối thiểu cần thiết để mua một ngôi nhà có giá trung bình tại Hà Nội cao hơn từ 2,3 đến 10 lần so với thu nhập trung bình của hộ gia đình tại Hà Nội. Cụ thể, thu nhập bình quân tháng của lao động tại Hà Nội trong quý 3 năm 2024 là khoảng 10,7 triệu đồng/tháng. Giả định một hộ gia đình có 4 người, trong đó có 2 người trong độ tuổi lao động, tổng thu nhập hộ gia đình sẽ khoảng 21,4 triệu đồng/tháng. Với mức giá căn hộ trung bình năm 2024 là 70 triệu đồng/m², người mua cần có mức thu nhập tối thiểu từ 45 triệu đến 210 triệu đồng/tháng, tùy theo khu vực, để có thể mua một căn hộ tại Hà Nội.

Sự chênh lệch lớn giữa thu nhập trung bình và giá nhà khiến việc sở hữu nhà ở tại Hà Nội trở thành thách thức, thậm chí là không thể đối với hầu hết các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc khá. Tại các quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng và Tây Hồ, khoảng cách giữa mức lương tối thiểu hàng năm cần thiết để trả tiền thế chấp và thu nhập hộ gia đình trung bình lên tới 10 lần. Trong khi đó, các khu vực ngoại thành như Hà Đông, Bắc Từ Liêm và Long Biên có mức giá dễ tiếp cận hơn nhưng vẫn chỉ phù hợp với các cá nhân hoặc hộ gia đình có thu nhập từ 40 đến 60 triệu đồng/tháng.

Tính toán dựa trên giá nhà trung bình tại từng quận và giả định người mua có thể vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà với lãi suất trung bình 8%/năm trong 20 năm, tổng số tiền trả góp hàng tháng không nên vượt quá 40% thu nhập. Thu nhập tối thiểu cần thiết để mua nhà ở Hà Đông, Long Biên, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm và Gia Lâm cao hơn khoảng 2 đến 3 lần so với thu nhập hộ gia đình trung bình tại Hà Nội. Tại các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa và Tây Hồ, thu nhập tối thiểu cần thiết lên tới hơn 1 tỷ đồng/năm, chênh lệch khoảng 3,7 đến 8 lần. Tại quận Cầu Giấy và Thanh Xuân, chênh lệch là 3 đến 3,5 lần.

Điều này có nghĩa là việc mua nhà tại các quận như Hà Đông, Long Biên, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm và Gia Lâm là khả thi hơn đối với các hộ gia đình có thu nhập trung bình, với điều kiện họ sẵn sàng chi nhiều hơn 40% thu nhập cho khoản trả góp hàng tháng.

VARS cho rằng, trong nhiều năm qua, việc mua nhà không chỉ đáp ứng nhu cầu an cư mà còn là một hình thức đầu tư. Giá nhà ở các đô thị lớn tại Việt Nam, đặc biệt là Hà Nội, trong thập kỷ qua đã tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập, cao hơn các kênh đầu tư khác và mức lãi suất vay.

Tuy nhiên, khả năng chi trả nhà ở của người có thu nhập trung bình đang ngày càng khó khăn khi giá nhà liên tục tăng và các dự án mới mở bán có giá cao từ 60 triệu đồng/m² trở lên. Một số người sẽ chấp nhận rủi ro, tiết giảm chi phí sinh hoạt và vay ngân hàng để mua nhà sớm, chịu áp lực tài chính. Một số khác sẽ chọn chờ đợi hoặc thuê nhà để linh hoạt hơn về tài chính và lối sống. Giá nhà hiện tại ở Hà Nội đã cao, tốc độ tăng giá khó duy trì như trước. Suy giảm kinh tế có thể khiến thu nhập người mua nhà giảm, tăng áp lực trả nợ cho những người đã vay vốn. Lãi suất ngân hàng không cố định và điều chỉnh lãi suất có thể làm khoản vay mua nhà trở nên đắt đỏ hơn, khiến họ khó đáp ứng việc chi trả.

Với lãi suất hiện tại, hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cá nhân có thu nhập tương đương, có sẵn khoản tiền mặt ít nhất 30% giá trị căn hộ vẫn có thể vay mua nhà. Tuy nhiên, họ cần chấp nhận dịch chuyển ra các khu vực có giá thấp hơn như quận xa trung tâm hoặc các đô thị vệ tinh quanh Hà Nội.

VARS cho rằng việc đầu tư và phát triển mạng lưới giao thông đồng bộ sẽ giúp việc di chuyển giữa các khu vực trở nên thuận lợi hơn, góp phần thu hút người dân mua nhà ở các khu vực xa trung tâm. Tuy nhiên, các chủ đầu tư cần đưa ra mức giá hợp lý, phù hợp với khả năng chi trả của người dân để tạo cơ hội sở hữu nhà cho nhiều đối tượng hơn.