Chung cư cũ giá sẽ còn tăng?

Sự chuyển dịch nhu cầu của người mua ở thực đang tập trung vào chung cư cũ trong bối cảnh giá sơ cấp căn hộ cao. Điều này khiến giá chung cư cũ được đẩy lên mạnh. Nhiều dự báo cho rằng, giá căn hộ chung cư có thể tiếp tục tăng nếu như nguồn cung mới chưa được bổ sung?

Bỏ 3,1 tỷ đồng, chị H có thể sở hữu căn hộ chung cư cũ ngay trong nội thành, khu vực Nam Từ Liêm, Hà Nội thay vì mức 5-6 tỷ đồng cho căn hộ mới. Chị cho biết, căn hộ chung cư chị mua đã bàn giao từ năm 2009, tức đến nay tuổi thọ của dự án này là 14 năm, mức giá chị bỏ ra là 29 triệu đồng/m2. Còn nếu mua căn hộ mới, mức giá trung bình là 50 triệu đồng/m2.

Chị H cũng nhấn mạnh, dù dự án đã bàn giao lâu nhưng chất lượng vẫn ổn. Nhà đã có nội thất cơ bản có thể chuyển vào luôn. Đặc biệt vì trong nội thành nên từ vị trí này di chuyển tới cơ quan hay trường học của các con khá gần.

Cũng theo chị H, với mức tài chính eo hẹp như hiện tại, vợ chồng chị chọn căn hộ như hiện nay hợp lý với mức tài chính, không phải đi vay mượn quá nhiều.

Xu hướng chuyển sang mua căn hộ chung cư cũ tại Hà Nội đang diễn ra mạnh mẽ, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, dự án mới chào bán với mức giá cao.

Tại TP.HCM, kịch bản tương tự cũng đang diễn ra. “Với thu nhập 25 triệu đồng/tháng cùng vốn ban đầu chỉ 1 tỷ đồng, tôi chỉ lựa chọn căn hộ 2 tỷ đồng cũ ở quận 9. Nếu muốn mua dự án mới, thì giá thấp nhất hiện tại dao động trung bình 40-45 triệu đồng/m2. Mua nhà cũ thì vừa rẻ, vừa có thể kiểm tra được chất lượng căn hộ ra sao, vừa có thể lựa chọn được vị trí hợp lý”, đó là chia sẻ của chị H.

Việc lựa chọn căn hộ cũ của người dân tại thành phố lớn mà theo các chuyên gia đó là điều hiển nhiên khi trong bối cảnh hiện tại, giá căn hộ mới leo thang nhanh chóng. Đặc biệt với lãi suất ngân hàng tăng mạnh thì lựa chọn căn hộ có mức tài chính hợp lý sẽ trở nên an toàn hơn với người mua nhà.

Tổng giám đốc CTCP Đầu tư bất động sản Việt An Hoà - ông Trần Khánh Quang cho rằng, việc nhiều người có nhu cầu về nhà ở hướng đến thị trường thứ cấp, tìm mua các dự án cũ để ở hoặc cho thuê lại trong bối cảnh giá căn hộ hình thành trong tương lai tăng phi mã là điều khá phổ biến những năm qua.

Dẫn chứng tại TP.HCM, ông Quang cho hay, giá căn hộ sơ cấp dao động ở mức 55-60 triệu đồng/m2. Trong khi đó, dự án thứ cấp có giá thấp hơn căn hộ sơ cấp từ 30-40%. Mức giá này phù hợp với tài chính của nhiều người mua để ở, đặc biệt là người có thu nhập hạn chế.

Song theo ông Quang những căn hộ dạng này trên thị trường hiện cũng cũng không dễ kiếm. Lý do mà ông Quang đưa ra đó là giá bán sơ cấp tăng cao khiến người muốn mua căn hộ thứ cấp tìm về loại hình chung cũ càng nhiều.

Trong khi người sở hữu chung cữ đều đang mua ở thực hoặc đầu tư cho thuê, ít có nhu cầu bán lại. Khi sức cầu tăng nhanh trong khi nguồn cung không đủ đáp ứng, khả năng giá căn hộ thứ cấp sẽ tăng.

Cũng theo ông N (Hà Nội) nhà đầu tư lâu năm trên thị trường, giá căn hộ chung cư cũ tại Hà Nội có thể tiếp tục sẽ tăng nếu như nguồn cung không nhiều. Song kịch bản này khả quan khó xảy ra, do thực tế, nguồn cung căn hộ ở Hà Nội ở khu vực vùng ven đang đẩy mạnh. Mặt khác, việc đẩy giá quá cao của nhiều chủ nhà khiến người mua e dè.

Căn hộ chung cư cũ thực tế bị đẩy giá quá đà như ở Hà Nội, khả năng thanh khoản rất thấp. Mức giá căn hộ cũ dưới 2,5 tỷ, tính thanh khoản dễ. Còn với căn hộ có mức giá từ 3,5 tỷ trở lên, tính thanh khoản chậm chạp do vượt tài chính của phần lớn người dân.

Theo khuyến nghị của các chuyên gia với trường hợp mua chung cư cũ, việc khảo sát chất lượng loại hình này rất quan trọng. Vì đây là dự án đã bàn giao lâu, chất lượng, dịch vụ sẽ xuống cấp. Đáng lo ngại nhất là vấn đề an ninh, vận hành căn hộ. Đây là lý do mà người mua nhà cần kiểm tra kĩ, cũng như là tính pháp lý của dự án.

Có nhiều lý do khiến giá bán chung cư thời gian qua tăng như nguồn cung hạn chế, giá nguyên vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, thời gian dự án kéo dài do tắc pháp lý... Nhưng theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương - CEO một doanh nghiệp bất động sản lớn, nên kể tới tâm lý găm giữ bất động sản của người dân, đặc biệt trong bối cảnh áp lực lạm phát tăng cao, kinh tế còn nhiều khó khăn. Điều này lý giải nhiều người thà bỏ không căn hộ, chấp nhận tỷ suất lợi nhuận cho thuê thấp chứ vẫn không muốn giảm giá căn hộ.