Chuyên gia khuyến cáo không để các nhà đầu cơ mua gom bất động sản

Không đặt ra room tín dụng riêng cho bất động sản

Thực tế, thị trường bất động sản có vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế và có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều ngành sản xuất. Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản cũng sẽ giúp khơi thông hoạt động sản xuất, kinh doanh của nền kinh tế.

Trong năm 2022, thị trường đang gặp một số khó khăn, vướng mắc, trong đó có nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Thứ nhất, kênh trái phiếu doanh nghiệp là kênh huy động vốn trung dài hạn để hỗ trợ tích cực để giảm phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng gặp khó khăn, trong khi đó kênh vốn ngân hàng 80% là vốn ngắn hạn, nên cần có các giải pháp khôi phục trở lại.

Về phía các ngân hàng, trong những tháng cuối năm, đặc biệt từ tháng 10/2022, khi sự cố của SCB xảy ra, bản thân các ngân hàng thương mại phải lo về thanh khoản, để bảo đảm bất cứ người dân rút tiền lúc nào đều có khả năng trả nên chính bản thân các ngân hàng thương mại phải cân đối nguồn vốn cho phù hợp để cấp tín dụng cho bất động sản vì tín dụng bất động sản thường là giá trị lớn, kỳ hạn dài. Bản thân các ngân hàng thương mại cũng tự quyết định trong việc cấp tín dụng.

Các dự án bất động sản, 70% vướng mắc về mặt pháp lý. Khi chưa có đủ cơ sở pháp lý và xác định được giá đất, bản thân các dự án phải bảo đảm tính khả thi, chứng minh được khả năng trả nợ của doanh nghiệp. Tuy nhiên, DN chưa chứng minh được nên bản thân tổ chức tín dụng khó có thể cho vay, đây là ý kiến phản ánh trong hội nghị tín dụng bất động sản mà các ngân hàng đã nêu. Vì vậy, nếu vướng mắc về mặt pháp lý được tháo gỡ, sẽ giúp cho khơi thông dòng vốn tín dụng của ngân hàng.

Về mất cân đối cung cầu trên thị trường, về phân khúc cao cấp, ở đây tín dụng trong những năm qua vào lĩnh vực này khá lớn. Hiện nay với những dự án vừa chưa có cơ sở pháp lý, giá nhà chưa phù hợp nên khách hàng chưa quyết định mua.

Vì vậy phân khúc này cần hoàn thiện thủ tục pháp lý, đã xây xong nhà phải có sổ hồng, sổ đỏ thì người dân mới mua và lưu ý về giá cả như Thủ tướng nói. Nếu hai điều này được cân nhắc và có sự điều chỉnh thì sẽ kích thích nhu cầu mua nhà đối với phân khúc cao cấp này.

Thắt chặt tín dụng với hành vi mua bất động sản đầu cơ

Tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc “tháo gỡ khó và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”, TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho biết, đất đai là tài nguyên quý hiếm, nhà ở là nhu cầu thiết yếu.

Để xây dựng chính sách bất động sản bền vững, TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng, không thể để cho các nhà phát triển bất động sản mua gom, tích trữ đất đai, tài sản với nguồn lợi nhuận khổng lồ trong tương lai trong khi nhu cầu thiết yếu của người dân không được đáp ứng.

Đây là thất bại của các quốc gia Đông Nam Á khi để đất đai quá “sốt”, để những thành phố mang tên các đại gia, để lợi ích vào tay nhà đầu cơ thay vì người dân. 

GS.TS Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường ĐH Kinh tế Quốc dân nhìn nhận, khi thị trường bất động sản bị ngưng trệ, sẽ kéo theo hàng loạt các hoạt động kinh tế bị đình trệ theo, nguy cơ gây đình trệ tăng trưởng, thậm chí dẫn đến suy thoái.

Do vậy, việc tìm các giải pháp tháo gỡ khó khăn, ách tắc của thị trường bất động sản không chỉ là giải cứu bất động sản mà chính là tháo gỡ nút thắt, khơi thông nguồn lực cho nền kinh tế phát triển, đồng thời là giải pháp để giải phóng các khoản nợ của hệ thống tài chính đang nằm trong các dự án bất động sản dở dang.

"Có hai nút thắt chính là thiếu nguồn lực tài chính do dư nợ tín dụng cao và các khoản nợ trái phiếu đã đến hạn thanh toán, bên cạnh đó là vướng mắc về mặt pháp lý khiến nhiều dự án không thể triển khai", ông Cường phân tích. 

Trong bối cảnh đó, GS.TS Hoàng Văn Cường đề xuất ngân hàng cần kiểm soát không cho vay mua bất động sản núp bóng tiêu dùng dân cư đối với các bất động sản không phải là nhà ở thu nhập thấp, để buộc các doanh nghiệp phải hạ giá bán, thu hút những người có sẵn tiền mua chờ tăng giá; ngân hàng không tài trợ vốn cho các hành vi mua bất động sản đầu cơ.

Đối với các dự án đang triển khai dở dang, nếu hoàn thành sẽ có khả năng đưa vào sử dụng, có khả năng thanh khoản ngay thì ngân hàng nên khoanh các khoản nợ cũ của doanh nghiệp và tiếp tục tài trợ vốn để hoàn thành dự án, đưa sản phẩm ra thị trường. Đồng thời phải kiểm soát dòng vốn vay giải ngân vào đúng các hoạt động hoàn thiện dự án và quản lý dòng tiền bán hàng để thu hồi các khoản nợ ngân hàng đã tài trợ.

Việc làm như trên không chỉ giúp các hoạt động đầu tư, kinh doanh và thị trường bất động sản được tái lập mà các nguồn vốn vay của ngân hàng đã đổ vào dự án sẽ được thu hồi. Cần kiểm soát chặt chẽ, không để dòng vốn tín dụng đổ vào các dự án không có khả năng hoàn thành, khó tiêu thụ, hoặc đảo nợ các khoản vay cũ đến hạn.

"Đây chính là việc thực hiện chính sách tín dụng linh hoạt: mở rộng đối với các dự án có triển vọng, nhưng thắt chặt đối với các doanh nghiệp xác chết và mua bất động sản đầu cơ", ông Cường nhấn mạnh.